北京CBD林立的写字楼。 李凯旋/摄
本报记者 李凯旋 北京报道
“市场一旦形成价格下降的长期预期，就会对供应端产生重大影响，供给侧竞争压力将增大，企业增收不增利，利润空间持续被压缩，企业缺乏继续大规模投资动力等情况依然存在，而现在的办公楼市场就面临这样的市场竞争环境。”高力国际方面对《华夏时报》记者表示。
机构发布的数据显示，截至今年二季度，北京甲级写字楼空置率小幅上升至20.6%，二季度租金则是下降了5%。但因为“价格战”或者以价换量，租户抓紧此时间点开始换租及续租，甲级写字楼市场延续去化趋势，二季度净吸纳量接近6万平米。
高力国际方面认为，在市场下行周期，价格战无法避免，但价格远不是唯一的竞争维度，市场和行业的发展需要放眼长期，不能只关注短期利益。
价格战持续
近期，多位写字楼租赁中介对《华夏时报》记者说：“现在租赁合适，最近价格降了不少。换租也可以的，现在业主给的政策很友好。”高力国际发布的数据同样显示，截至今年二季度，北京甲级写字楼市场主要表现为量增价跌。其中，价格下跌的现象在甲级写字楼市场已经较为明显。
行业头部机构发布的北京二季度研究报告显示，北京写字楼市场出现“以价换量”的现象。
根据高力国际的数据，今年二季度，甲级写字楼市场需求持续恢复，净吸纳量接近6万平米，连续4个季度实现去化，累计去化总量接近28万平米。不过，由于多个自用项目在二季度开始进行市场化租赁，因此北京甲级写字楼空置率小幅上升至20.6%。
值得关注的是，在租赁活跃度和成交量均出现大幅改善的情况下，甲级写字楼市场租金降幅却在逐步加大，二季度租金降幅已经达到5%，是自2018年以来本轮租金下行周期最大的单季降幅，市场平均净有效租金为276.9元/平米/月。
其中，在整个北京甲级写字楼市场中，租金降幅最大的子市场为望京酒仙桥，单季租金降幅达到10.8%，跌至182.7元/平米/月。
戴德梁行为《华夏时报》记者提供的数据同样显示，二季度北京五大核心商圈租金环比下降3.8%，同比下降10.5%，已经跌至329.7元/平米/月。在这一价格窗口期，一些企业租户抓住议价优势完成升级搬迁的需求，市场大面积租赁成交拉动北京全市写字楼市场二季度净吸纳量为4.5万平米。
戴德梁行方面分析认为，两大因素促成了北京写字楼租赁市场“换手率”增加。其一，在企业“降本增效”的目标下，业主为了吸引新租户，提供了更为积极的租赁策略，包括更具吸引力的租金、更长的免租期、为新租户提供装修服务或者装修补助等，业主因此能在实现降本的同时也实现办公环境和品质的升级。
其二，为了留住优质租户并使其续约，业主向合同到期的租户提供更为优惠的租金价格从而抢占市场先机。对于租户而言，续约则可以省去搬迁带来的装修成本，租金预算也可以得以下调。
部分区域及产业火热
整体来看，北京的商办市场是“有人欢喜有人忧”。高力国际发布的数据显示，二季度，北京产业园市场实现去化，净吸纳量不到6000平米，空置率则是维持在20.6%。其中，上地市场需求表现强劲，单季度净吸纳量接近6万平米，延续了一季度的走势，上半年累计净吸纳量则是已经超过了14万平米。
“从上半年净吸纳量的横向数据对比来看，目前上地市场的表现是所有子市场中需求最强劲的。上地已经连续三个季度实现了大幅去化，空置率回落至25.4%，累计降幅接近10%。”高力国际方面分析表示。
“随着互联网大厂大规模的办公空间整合在过去两年间的结束，泛上地区域已经利空出尽。同时，以科技创新为驱动力的新质生产力企业高度集中在泛上地区域，其在过去10年逐步积累的科创产业聚集优势、长期服务于科创企业的先发优势和产业办公项目的高性价比优势，将使该区域最先受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利。”高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明分析认为。
此外，一些产业的租赁需求依旧活跃，是市场去化的主力军。戴德梁行方面对《华夏时报》记者表示，二季度，金融业、TMT和专业服务业继续成为租赁市场成交助力，分别占用行业总成交面积的33.8%、25.5%和20.3%。而从成交类型上来看，市场租赁需求以搬迁和续租为主，其分别占季度租赁总成交面积的45.5%和25.5%。
而下半年，“卷”或许依旧是北京写字楼市场的关键字，市场将迎来约42.5万平米的新增供应，其中90%以上均位于非核心区。戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗对《华夏时报》记者说：“新项目的入市将继续拉高市场空置率，同时短期内成本控制将成为市场的主要租赁策略。预计下半年，市场需求疲软加上新增供应将对租赁市场继续施压，市场租金水平或将继续面临下行趋势。”
陆明同样认为，宏观需求不足仍然是制约写字楼市场持续恢复的系统性问题，当空置率维持在20%以上的高位的时候，租金难言触底企稳，市场仍然需要更长的时间、更多的耐心等待需求侧的恢复。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
