深圳楼市。 梁宝欣/摄
本报记者 梁宝欣 深圳报道
7月4日晚，有市场消息称，深圳多家商业银行已要求，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款，并且从7月5日开始实行。
7月5日，《华夏时报》记者向某银行深圳分行贷款部经理了解到，有收到上述消息，昨天晚上刚出来的内部通知，但是还没有细则出来，估计今天会出细则。按理解应该是等相关建筑主体封顶后，个人住房按揭贷款才开始还。
不过，也有多家深圳房企向记者表示，还没收到相关通知，在等银行的消息。其中有房企指出，“位于深圳的项目差不多要封顶，对我们没啥影响。”
对房贷发放一直有相关要求
7月5日，有业内人士向记者指出，深圳一直都是要求先封顶再放贷，只是之前没有认真执行而已。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，封顶以后才能发放按揭贷款是2003年121号文和359号文的明确规定。后面由于房价快速上涨，银行抢占房贷份额，部分银行就迎合开发商的需要，在按揭楼盘没有封顶的时候，打擦边球，就发放了贷款，导致劣币驱逐良币，加上不良贷款率比较低，封顶前发放贷款成为潜规则。
据了解，“主体结构未封顶不得放贷”的规定可以追溯至央行2003年发布的“121号文”及2007年发布的“359号文”。2003年，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。
2007年9月27日，央行、原银监会联合印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》要求，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”
在李宇嘉看来，由于开发商高周转的经营策略，挪用预售资金的普遍性，导致房屋交付出现困难甚至烂尾。这其中，在封顶之前发放按揭贷款是重要的助推因素。当贷款被挪用之后，如果项目没有封顶，延期交付和烂尾的风险将会加大。
另外，李宇嘉还提到，目前保交房进入攻坚期，5月17号国务院视频会对于保交房明确了严格的时间截止以及要达成的任务。因此政策全面严格，其中就包括封顶以后才能发放按揭贷款。
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开。相关领导人强调，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。
向全面取消预售制过渡的缓冲步骤
深圳中原研究中心指出，“按揭贷款需在主体封顶后才能放款”，开发商通过预售销售回款将大打折扣，银行贷款收款时间将推迟半年以上，是对开发商资金的一个很大考验。市场会汰弱留强，集中度进一步提高，同时倒逼开发商加快进度。
7月5日，广东华商律师事务所周争锋律师向记者表示，这个政策就是要求开发商要有自己的资金把房子盖到封顶，然后银行才放买受人的按揭贷款给开发商，然后购房者才开始月供。意味着资金压力很大的开发商在深圳生存困难。
“当前，烂尾楼问题频发，尽管过去两年各地政府纷纷加强对商品房预售款的监管，强调强化监督措施，但开发商挪用购房款的现象依然屡禁不止。为此，现在采取了一项更为直接的措施：开发商在房屋未达到封顶状态，且未使用自有资金完成封顶的情况下，银行不得将购房者的贷款发放至预售款监管账户。这意味着，开发商必须依赖自有资金完成房屋建设，之后才能支取购房者的贷款。若资金实力不足，则不宜从事此行。”周争锋律师说。
周争锋律师指出，简而言之，这是在逐步呼吁废除预售制度，转而实施更为严格的条件——即开发商必须确保房屋封顶后才能获得购房贷款，作为向全面取消预售制度过渡的缓冲步骤。这表明，预售制度虽面临挑战，但仍被视为具有一定作用的过渡性安排。
减轻借款人不必要的利息负担
据深圳中原研究中心监测，2024年深圳现售住宅项目4个，占比不足9%;现售住宅供应套数863套，占比不足5%。2023年深圳现售住宅项目16个，占比不足11%;现售住宅供应套数2800套，占比不足5%。
深圳中原研究中心表示，“按揭贷款需在主体封顶后才能放款”，对购房者来说，算是较大的利好，烂尾风险减少，楼盘交楼也更有保障，当然深圳政府监管严格，基本不会出现烂尾问题。因此，主要的利好是购房者可以推迟还贷时间，同时等待放款期间若利率下调，还可以享受最新房贷利率。
值得一提的是，周争锋律师指出，开发商必须确保房屋达到封顶状态后，银行才能发放购房者的贷款。这一措施实际上与《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）第四条相呼应，初衷是为了减轻购房者的利息负担。
《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）第四条指出，加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
此外，南宁公积金管理中心在2022年5月1日发布的《住房公积金个人住房贷款办理指南》也指出，如果借款申请人所购房屋建筑主体结构未封顶，且未由第三方机构提供担保的情况下，南宁公积金中心将不予发放贷款。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
