截图自深圳市住建局网站
本报记者 梁宝欣 深圳报道
9月29日晚，深圳紧跟上海、广州步伐，连夜出台楼市新政。这是深圳继5月28日调整住房限购政策后，时隔4个月后再次调整。
具体来看，深圳市多个部门联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》），主要涉及六大方面，分别为优化分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、优化商品住房和商务公寓价格备案流程、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策和加快构建房地产发展新模式。通知自2024年10月1日起执行。
9月30日，深圳中原研究中心向记者指出，此次新政发布，力度非常大，过往为了抑制房价上涨而出台的限制措施，除了核心区还要求非深户一年社保，其他已经基本取消。房地产市场回归到市场调节，无论是刚性需求还是投资需求都会出现增长，将极大助力市场止跌企稳。
据记者观察，9月29晚深圳楼市新政出台后，深圳房产中介反应迅速。新政出台不到一小时，已有5名房产中介联系记者，并询问“最近要不要考虑买房”。此外，9月30日早上10点，深圳南山房产中介黄竹（化名）向记者透露，“深圳新房昨晚都已经卖爆了，早上到现在我都已经带了两组客户了。”
政策调整措施全面而深入
9月26日，中共中央政治局会议明确，要回应群众关切，调整住房限购政策。9月29日，住建部党组会议传达学习政治局会议精神强调，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。
具体来看，《通知》明确6大方面：
1、优化分区住房限购政策。本市户籍家庭限购2套，本市户籍成年单身人士限购1套，在此基础上，非核心区域可再购1套；非本市户籍家庭及成年单身人士限购1套，核心区域内购房缴交社保或个税年限调整为1年，非核心区购房取消缴交社保或个税年限要求；有两个及以上未成年子女的非本市户籍家庭，在此基础上可再购1套。深汕特别合作区按照其现行政策执行。
2、取消商品住房和商务公寓转让限制。商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。
3、优化商品住房和商务公寓价格备案流程。商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门。通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行。
4、调整个人住房转让增值税征免年限。个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。
5、优化个人住房贷款政策。首套住房商贷首付比例调整为15%，二套住房商贷首付比例调整为20%；购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策；有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策；深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。
6、加快构建房地产发展新模式。完善“市场+保障”住房供应体系，推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，加快构建房地产发展新模式。
对于深圳在9月29日发布的房地产政策调整措施，58安居客研究院院长张波点评道：“是全面而深入的，旨在促进房地产市场的平稳健康发展。这些政策调整将释放购房需求、提高市场活跃度、降低购房门槛、促进改善性需求并增加市场流动性。”
贯彻因城施策调整限购原则
值得一提的是，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《华夏时报》记者采访时表示，尽管国家把调控自主权给到城市，但明确了因城施策调整限购，而不是一股脑全部退出。此次深圳限购政策的调整，就贯彻了该原则。
李宇嘉进一步分析称，首先，户籍家庭和单身在保持原有的限购政策基础上，在外围区域可再购买1套住房。主要原因在于，一方面中心区域供求关系基本平衡，外围区域供大于求，而且去年以来外围区域房价出现了持续、大幅度的下调，止跌企稳的压力比较大。
其次，非户籍继续限购1套，但在中心区买房需要1年社保，原来是3年社保，买房的社保门槛大幅度降低。这意味着，深圳整体楼市是比较疲弱的，需要通过释放新需求对冲下滑的趋势。对于外围则无需社保要求，此前为1年社保，原因与上面讲的类似。
再次，对多子女家庭，可再购买1套住房。总的来看，此次限购范围大幅度收窄，外围区域非户籍购房无需社保，目的也是刺激增量需求，消化过剩的库存，缓解供求关系，止跌企稳。
另外，张波还指出，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。这一条是市场非常期待的，大量的以旧换新需求市场现实存在，但是购房者换房成本高，尤其是交易税费高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市场盘活，对换房人群更有利。
根据中指数据库监测，9月1日至26日，深圳新房住宅成交1410套/14.40万平方米，成交套数环比下跌34.11%，成交面积环比下跌37.04%，成交套数同比下跌7.60%，成交面积同比下跌6.07%。
另据李宇嘉透露，从2021年5月份开始，深圳的房价已经整体下跌了3年多，深圳是一线城市或热点城市中房价跌幅最大的，房价腰斩的区域也很多，特别是外围以及过去被爆炒的一些区域，比如光明、宝安部分区域。而且近期的跌幅在扩大。2021—2024年1—8月份，深圳二手房价环比指数平均值分别为0.05%、-0.31%、-0.26%、-1.03%。可见，2024年房价跌幅加大了。近期的跌幅，已经从过去的百分之零点几，上升到百分之一点几。
“最近的8月份，深圳二手房价格指数已经上升到1.3%。但是，2024年深圳的调控政策松绑的力度是最大的，比如5月6日和6月28日相继松绑了限购限贷政策，利率也大幅度下行。这意味着，深圳房价或量价已经进入到自我负反馈的循环下跌，即预期下跌自我实现以后，迎来了进一步下跌的预期。”李宇嘉说。
不过，中指研究院华南分院高级分析师孙红梅预计，本次政策调整将提振居民购房信心，有望带动购房需求的释放，形成非常好的市场预期，10月深圳楼市成交或将提升。
李宇嘉也表示，此次深圳限贷、限购政策松动的幅度都比较大，特别是外围买房无需社保、增值税免征期“5改2”，二套房首付下降10个百分点至20%。主要原因在于，一方面深圳楼市下跌幅度大，而且已经进入到负反馈的自我循环；另一方面，近十年来深圳流入人口是国内最多的，年轻人比较多，而且房地产发展较早，人口规模大，换房人群也多，也就是刚需和改善都很强，但很多需求卡在首付上、月供上，此次限贷松绑，能极大地降低购房贷款的门槛和交易意愿。
为止跌企稳发挥一线基本盘作用
9月29日，除了三大一线城市大幅度调整限购、限贷和税收政策外，央行也在同日发布公告表示，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。
李宇嘉指出，上述措施实施的目的就是在被称为楼市“银十”的十月份来临之际，也是今年最后一个季度来临之际，带动楼市预期和交易量提振，为全年增长目标贡献主力军的作用，为止跌企稳发挥一线城市基本盘的作用。
“如果一线城市稳定了，以一线城市为核心的三大都市圈楼市就稳定了，全国近一半的交易市场也就稳定了，这是止跌企稳的路径。”李宇嘉说。
李宇嘉还提到，近期深圳、广州土地市场上高溢价地块、多家房企争抢地块的出炉，以及“拿地即开工、交房即交证”的新举措，从源头上提振开发商的信心，并延展到下游销售端，产生降门槛、降成本、提预期的综合效应，鼓励刚需和改善循环的作用。由此可以预计，10月份的商品房交易量一定比九月份要好，也为四季度楼市企稳打下了基础。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
