北京CBD区域 李凯旋/摄
本报记者 李凯旋 北京报道
作为经济的“晴雨表”，北京写字楼市场已经连续长时间处于空置率较高且租金持续下调的阶段。机构发布的数据显示，今年三季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量超过10万平米，市场连续五个季度实现去化。
在甲级写字楼市场去化背后，北京甲级写字楼租金三季度环比下降5.4%，为自2018年以来单季最大降幅。受到降价的影响，甲级写字楼性价比提升。在以搬迁为主要需求的市场中，甲级写字楼受到青睐。
甲级写字楼连续实现去化
《华夏时报》记者注意到，北京甲级写字楼市场的去化在今年三季度明显提速。高力国际发布的数据显示，自2023年三季度净吸纳量开始回正后，市场已经连续五个季度实现去化，累计去化总量接近40万平米。其中，今年三季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量达到11.6万平米，继2023年三季度后再次实现单季度超10万平米的去化量。
但不得不提的是，当前，北京写字楼市场依旧是“以价换量”，市场需求的持续恢复主要是由市场成交租金持续下调导致的。在新租需求有限的市场环境下，更多的业主方采取了更加积极的租赁策略来吸引优质企业入驻。
受此影响，北京甲级写字楼租金继续回调，三季度净有效租金环比下降5.4%至262.1元/平米/月，前三季度累计降幅已经超过13%。同时，据高力国际发布的数据，5.4%的净有效租金环比降幅也是自2018年本轮租金调整以来的最大单季降幅，市场租金正呈现加速赶底的现象。
高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明对《华夏时报》记者分析表示，随着甲级写字楼市场价格中枢下移，甲级楼宇的性价比优势也在持续凸显。从2022年末至今，仅有甲级写字楼实现了超过28万平米的去化量，乙级和产业园均未能实现正吸纳量。
搬迁需求是大头
高力国际方面注意到，企业正在积极利用租金下行的市场机会窗口进行办公职场的搬迁整合，这也是写字楼市场活跃度较2023年出现大幅改善的原因。
数据显示，在5000平米以上的大宗租赁成交中，搬迁类企业的需求在面积和数量上占比都超过了六成。但是，搬迁需求往往不会对市场创造新增需求，甚至会出现缩减面积整合等情况，因此在宏观层面仍无法有效降低市场较高的空置水平。
目前，三大传统行业依旧是北京写字楼市场的主要需求者。戴德梁行发布的数据显示，三季度，金融业、TMT、专业服务业占北京写字楼总成交的80%。同时，银行、游戏行业以及医疗健康行业成为写字楼需求新的增长点。
高力国际发布的数据显示，今年三季度，北京写字楼市场空置率在“以价换量”后小幅下降0.6个百分点，回落至20%。高力国际方面预测，未来一年，北京写字楼市场空置率仍将在20%左右的高位运行，市场需要更长的时间和耐心等待供需达到新的平衡。
值得关注的是，未来，北京写字楼的供应有所收缩。戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东分析表示，长期来看，截至2027年，北京写字楼市场新增供应仅为167.8万平米，供存比仅为12%，且年均入市项目相对均衡。随着经济和企业效益的好转、有限的新增供应，以及政府在金融开放和科技创新政策上的持续推进，北京写字楼需求有望逐步回升。
老式百货急需转型
今年开年以来，除了写字楼出现了较大调整之外，北京的购物中心也出现了较大变化，多家老牌购物中心宣布关店改造或者转型。日前，通州区卜蜂莲花项目公布了城市更新实施方案，改造后将包含精品超市、餐饮生活服务等多个业态，吸引更多消费者回到线下。
戴德梁行发布的数据显示，今年三季度，北京零售市场迎来通州首开万象汇、丰台汇琴购物中心和门头沟华远坊，均为城市更新项目，其入市后在推动区域内商业环境提升的同时，也为区域内居民生活消费带来了极大便利性。
“随着新型购物中心不断进入市场以及消费者对体验式消费需求的增加，老式百货及商业受到了极大的冲击，急需转型升级。”戴德梁行北区商业部主管孟祎分析表示。
《华夏时报》记者从戴德梁行方面了解到，截至今年三季度，北京零售市场年内共迎来8个零售项目的入市，为市场带来了75.6万平米的优质零售空间，而四季度，至少还将有3个来自非核心区域的优质项目计划开业，且均为10万平米以上的大体量项目，若如期入市，北京零售市场全年新增供应将超过120万平米，为近10年以来最高。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
