本报记者 李贝贝 上海报道
中指研究院发布的数据显示，2024年前三季度，全国排名前100房企拿地总额为5324亿元，同比下降38.1%，总体土拍行情低迷，央国企和地方国资依然是拿地主力。
不过，自“9.26”政治局会议释放“要促进房地产市场止跌回稳”信号以来，市场表现持续回暖，各地纷纷加大土地供应力度，并进一步优化土拍规则、放开限价遵循“价高者得”。一揽子利好政策刺激之下，从10月份开始，土地市场即一扫此前的阴霾，多个热点城市土拍热情持续高涨。
业内人士认为，近期规模房企补仓意愿强烈，带动市场销售企稳回升，四季度土拍市场也有望延续热度。镜鉴咨询创始人张宏伟向《华夏时报》记者表示：“对房企来说，市场回暖了，有了销售额和回款后才有资金去’补仓’。未来民营房企持续下场拿地的核心驱动力，还在于房地产市场的持续回暖。”
需要注意的是，11月11日，自然资源部发布相关文件，要求积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度。对此，有看法认为，可能会造成市场供过于求，影响招拍挂地块的正常出让。
民营房企重返土地市场
“止跌回稳”政策的刺激之下，房企信心逐步好转，近期多个重点城市土地热度明显提升。
11月5日，北京出让3宗宅地，其中海淀功德寺001地块和002地块先后触达限价（溢价率15%）后转入摇号环节，分别被绿城和越秀摇中，三宗宅地共收金127.54亿元；11月6日，成都中心城区出让3宗涉宅用地，其中高新区地块被四川远达以总价约20.67亿元、楼面价26300元/平米、溢价率46.11%竞得；
11月11日，义乌市出让2宗宅地，分别位于后宅街道和江东街道，分别被自然人和八都房产以24.29%和34.17%的溢价率成交，总成交金额为4.17亿元；11月13日，深圳前海招商街道K104-0049地块迎来出让，天健地产以总价14.35亿元、楼面价37610元/平方米、溢价率16.48%夺得。
值得注意的是，作为房地产市场企稳回暖的重要表现之一，尽管央国企仍是拿地主力，但民营房企的信心也不断增强，纷纷下场拿地。
例如，10月30日，西安拍地，三宗住宅用地和两宗商服用地全部被民企出手斩获，拿地的房企包括陕西文启星途置业有限公司、西安诚致达置业有限公司、西安金旅禾旭置业有限公司、陕西京颐置业有限公司等。
在杭州，民企滨江集团接连拿下重磅地块：11月15日，杭州举行全面取消限价后的首次土地出让。其中，经过29轮竞价，滨江集团以总价13.8亿元竞得城东新城单元SC080201-50地块，楼面价40479元/平米、溢价率35.3%，刷新城东板块楼面价新高；11月20日，杭州再出让3宗地块。经过49轮竞价，滨江以总价39.543亿元拿下奥体博览中心单元BJ1706-10地块。成交楼面价48186元/平米、溢价率33.85%。该宗地块创下了奥体板块的地价新高，也超过了板块之前4.7万元/平米的新房限价。
在近期获地的民营房企中，不少为各地的本土中小房企或新成立的地产公司，部分更是“跨界者”。
例如，10月24日，位于徐州市贾汪区的2024-7大泉街道周边拆迁地块七被徐州昌久置业有限公司拿下，成交总价1.924亿，成交楼面价1950元/平米。该公司为江苏徐钢钢铁集团旗下公司，而徐钢钢铁集团的主要业务是钢铁生产、焦化生产，房地产板块是其补充业务板块之一；
11月6日，成都成功出让了4宗宅地，共收金28.8亿元。其中，高新区大源地块溢价率高达46%，楼面地价高达26300元/平米。经过80多轮举牌，该宗地块最终由远达集团竞得，成交总价达20.7亿元。这一结果刷新了成都高新区的楼面价成交纪录，该地块也成为新晋“区域地王”。据公开资料，远达集团起家于四川省自贡市，所开发的房地产项目局限在自贡、攀枝花、宜宾、西双版纳等三四线城市，直到2021年才进入成都。
各地加码供地力度
土地市场的回暖，被认为将有效提振楼市、有利于房企盈利提升及新房价格回稳，同时对于地方化债也颇具积极意义。
以杭州土拍为例。中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，土拍结果表明，规模房企补仓意愿强烈、拿地热情升温，反映出取消限价政策的有效性，对市场“止跌回稳”有积极作用，也为房企营造好产品提供了更多空间。中指研究院研究指出，短期来看，市场销售能够在政策带动下逐渐企稳回升，这或将带动房企投资热度上升。同时，土地市场中优质地块的火爆竞拍，也将进一步提振市场信心。
镜鉴咨询创始人张宏伟也向记者分析称，从增加土地财政收入、以及政府化债的角度而言，部分热点城市应把握好当下的土拍“窗口期”，有利于地方化债。
随着土地市场信心的回升，进入年末，上海、深圳、武汉、青岛、长沙等多个城市纷纷加大供地力度，其中不乏“地王”项目。
例如，11月初，深圳公共资源交易中心挂牌了位于南山区粤海街道的T107-0107地块，建筑面积约为26.3万平米，起拍价高达126.5亿元，将于12月2日进行出让，届时将遵循“价高者得”的原则确定最终竞得人，而该地块起始价已经打破了此前广州南方面粉厂地块的117亿元成交记录，或成为今年新的“全国地王”。
需要注意的是，11月11日，自然资源部发布相关文件，要求积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地等。对此，有看法认为，以专项债对闲置土地进行收储，可能会造成市场供过于求，影响招拍挂地块的正常出让。
“从量上来说，至少基本不会影响当年的土地市场。”亿翰智库研究中心总经理于小雨向记者表示。
根据自然资源部文件，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。于小雨认为，目前闲置土地收储落地的项目不多，同时，被收储的地块也要根据当下的行情进行规划上的调整，“不太存在正面的冲突”。
张宏伟认为，就其了解，目前许多闲置地块主要为非住宅性质，或位于远郊板块。若被成功收储，其实可以从一定程度改善一个城市的供求关系，有利于整个市场的健康发展：“根据市场需要，重新调整地块性质，把市场活跃起来，提振量价。那么从地方政府财政收入的角度来讲，卖地也好卖了，地方债的压力也会通过卖地收入的增加逐步缓解。”
四季度土地市场将有进一步提升
对于后市的走向，业内认为，随着政策效果不断发力，房地产市场供需关系的不断改善以及房企融资环境好转，预计四季度土地市场将有进一步提升。但土地市场的整体恢复仍需要时间。目前开发商主要聚焦核心地块，土地市场的分化依然明显，多为“点状升温”。
“近期民企下场拿地，主要还是在好一点的二线城市表现得较为明显，大多数国央企拿地节奏与拿地标的变化不大，整体还是偏向谨慎。土拍较为活跃的多是上海、杭州、北京、成都等这类热门城市的优质地块。”于小雨向《华夏时报》记者表示。
根据亿翰智库日前发布的研报，9月“止跌回稳”政策推出之后，二线城市的民企拿地活跃度明显有所上升：“宽松的政策环境确实有助于改善房企预期，但总的来看，当下房企信心修复有限。”
该份研报称，在土地市场上，热点城市核心地块更受追捧，房企争抢的热情高，也自然诞生高溢价地块。预计2024年最后的两个月，冷热分化的土拍行情仍将大概率维持，点状的高溢价地块难以带动整体的土拍市场回稳。
克而瑞地产研究也指出，从目前的土地市场情况看，三四线城市仍然基本被排除在企业投资战略外，房企仍偏爱低总价、低容积率的“高安全垫”地块。
“对房企来说，市场回暖了，有了销售额和回款后才有资金去’补仓’。未来民营房企持续下场拿地的核心驱动力，还在于房地产市场的持续回暖。”张宏伟直言，目前一些全国性的大型民营房企并未下场拿地，“这些企业是行业的方向标”。如果在明年二、三月份还会有比较大力的刺激政策，热点城市土地市场的热度才会有持续性。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
