本报记者 王冰凝 三亚报道
国际国内经济形势不容乐观，房地产市场是否将进一步收紧并出现楼市危机？房价涨跌走势如何？房企还有多少年的发展空间？
近日，在2018年博鳌房地产论坛上，新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《华夏时报》记者采访时提出，楼市并没有任何进一步收紧的概念，未来房地产市场将回归“零增长”区间，而开发商预计还有8-10年的发展机会。
“所有的政策来自于国际大环境，在当前，中国最重要的是要站稳脚跟，这次中央政治局会议一共六段话，其中有十八个稳字，并明确提出‘稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期’，是因为只有把自己稳住了，才能应对世界上不确定性的危机和挑战。”欧阳捷在接受记者采访时指出，中国目前面临的最大的风险在于我国金融体系的系统性风险，其中主要问题存在于债市场，如果债务问题不断爆雷，就会逼迫一部分企业贱卖资产，也会带动整个楼市的资产下跌，所以债务危机势必会带动整个楼市的危机，这样看来风险主要来源于现金流，来源于货币政策宽松与否，如果货币政策继续收紧，去杠杆继续加码，可能会带来巨大的风险。所以在此情况下，中国将会在保持市场流动性相对充裕的条件下，来推动结构性去杠杆，保持政策不发生同步共振。
“在这个过程当中，监管政策口径的调整，既要继续推进去杠杆，又要调整去杠杆的节奏、力度和结构。”欧阳捷说。
对于房地产市场，中央政治局会议要求，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
欧阳捷认为，对于房地产市场来说，既不能叶公好龙，也不应听风下雨，其实这次中央政治局的表述上，没有任何收紧的概念，对房地产提的要求也是之前强调过和正在执行的，会议中明确要把握好政策的力度和节奏，也是因为去杠杆需要考虑金融风险因素和市场承受力。此次主要是给市场一个信息，不要幻想放开限价，维护房地产市场平稳、健康发展。
那么房企当前的风险有多大？欧阳捷比较乐观地认为，“现在债务到底有多少？今年上半年百强房企的销售额是4．59万亿元，同期公开市场募集的债只有3700多亿，除了已经还的，还有2600亿。平均每天还252亿元，只要11天的销售额就可以将债务全部覆盖掉。”
欧阳捷指出，百强房企的风险非常的低，几乎没有太大的风险。但不代表个别房企没有风险，如果个别房企为争夺现金流而降价销售，就可能导致更大面积的房价下降。因此，“市场最大的风险在于恐慌性的抛盘。”
欧阳捷提出，未来房地产市场将回归“零增长”区间，数据将是“正负3%以内，个别指标是5%以内”。
但欧阳捷觉得这并非一件坏事：“整个增速都会归于零，但是归于零恰恰更有利于房企。可以让它们调整步伐，更加均衡发展。”
对于房地产市场的未来发展，欧阳捷认为，现有的市场规模还会维持一段时间，但未来无论行业还是企业，都会面临发展的“天花板”。
欧阳捷还指出，房地产市场的格局有着明显的“寡头化”趋势。其中分为四个竞争阶段：分散竞争、集中竞争、一般寡头、高度寡头。
他认为，目前行业处在集中竞争的阶段，其特征在于，8强房企的市占率在20％——40％之间。到2020年，市场可能进入一般寡头阶段，8强房企的市占率达到40%——60%。
欧阳捷表示，直到进入高度寡头阶段，即8强房企市占率超过70％，市场才会趋于稳定，传统房企的天花板则真正到来。
“综合来看，传统房地产行业大约还需要8——10年的时间进入高度寡头阶段。届时，70％的市场将被大型房企占据，剩余30％的市场，则会留给‘小而美’的开发商。”欧阳捷说。
责任编辑：袁晓澜
