本报记者 张蓓 王冰凝 北京报道
坚持稳步投资持有物业和深耕智慧服务领域的龙湖，今年迎来了服务型收入大跨步增长。
8月21日，龙湖发布2018年半年报。2018年上半年签约额同比增长4.8%至971亿元。营业额271.2亿元，同比增长45.9%。
其中，上半年龙湖投资性物业租金收入18.5亿元（不含税收入），同比增长62.8%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为90.7 %、7.5%和1.8 %。同时，龙湖智慧服务收入12.3亿元，同比增长42%。
这也意味着，包括商业运营、长租公寓、智慧服务三块在内的服务型收入，龙湖上半年超过30亿元，同比增幅超过50%。
龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓此前则公开表示，明年会是龙湖服务收入过100亿元的元年。
龙湖商业目标保持前三
“未来三年，龙湖商业开业项目数量及面积将持续提升，到2020年，龙湖商业旗下开业商场总数将超50座，商业租金目标预计达成60亿”。在5月31日召开的“2018年龙湖商业谢忱晚宴”上，龙湖集团副总裁李楠给出了这样一组亮眼的数据。显然，关于未来，龙湖商业已经有了明晰的方向，在空间即服务的战略创想下，龙湖商业将致力于成为最优秀的商业空间运营商。
中报显示，截至2018年6月30日，龙湖集团已开业商场的建筑面积为258万平米（含车位总建筑面积为337万平米），整体出租率为97%。上半年，商场销售额100亿，同比增长44%，总客流1.9亿人次，同比增长41%。目前在建商场为18个，合计在建面积为191万平米。
据了解，目前龙湖集团的商场物业分为三大产品系列，一站体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。目前龙湖商业已成功布局环渤海、华东、华西、华中、华南五大板块，进入城市数量达18个，累计开业商场数量26个，分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州、西安等核心城市。
按照既定节奏，北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街将于今年开业，2019年及2020年每年还将分别有超过10座天街开业，到2020年龙湖商业旗下开业商场总数量将超50座。
据悉，未来，在城市进入和选址布局方面，龙湖商业仍将始终坚守核心一二线城市，依托于城市地图研究体系，持续提升空间布局能力，将持续在高能级城市，位置佳、人口密集、地铁上盖的地块做天街，实现网格化布局。并以TOD模式为主要方向，优选便捷的轨道交通节点，通过高效的交通接驳，实现消费者与商业空间的完美连接。通过与信息技术迭代共舞，未来将成为最真实高效的数据入口与互动平台。
长租公寓要变成赚钱业务
中报显示，龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等 16 个一线及领先二线城市开业运营，累计开业房间数量超2万间，已开业冠寓整体出租率为76.2%，其中开业超过六个月的项目平均出租率为90.1%。
龙湖的运营能力，加上冠寓自身的业内影响力，令其得到建行、中行、工行和农行等国有大银行的战略合作支持，亦吸引世界一流的专业投资机构CPPIB和GIC，分别组建专项基金，共谋发展。
今年上半年，龙湖集团与新加坡政府投资公司（GIC，新加坡主权基金）共同设立长租公寓投资平台，专项投资中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元。
7月12日，龙湖集团与加拿大养老基金投资公司（CPPIB）共同设立长租公寓投资平台，用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。双方首期投资额共计8.17亿美元，这是CPPIB在中国首次涉足长租公寓领域。
在此之前，龙湖相继获得国内各大银行的政策支持，先后与中国建设银行、中国银行、中国工商银行和中国农业银行签署战略合作协议。
今年3月，龙湖成功发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，这也是全国成功发行的首单住房租赁专项债券。8月，龙湖成功发行20亿元住房租赁专项公司债券，票面利率4.98%，期限为5年。
邵明晓表示，做长租公寓，龙湖的初心首先是解决城市年轻人租房的痛点，跟现在的国家政策高度契合。但是长租公寓属于长线投资，需要自己持有重资产，所以门槛还是较高的，但是对于龙湖来讲，恰恰对应了龙湖优势，因为我们的资金成本和负债率都比较低，在未来的盈利预期下，很多基金也愿意和龙湖一起做长租业务。因为龙湖每年会拿出固定投入投向非住宅开发领域的业务，所以并不急于分拆和融资。“这么多年来看，我们服务收入的增长在加速，同时也没有过分的增多地产开发的成本。”
邵明晓介绍，龙湖冠寓目标出租率88-90%，成熟期35%左右毛利率，12-15%净利率。
据龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪介绍，至今年年底，龙湖计划累积开业长租公寓房间数量6.5万套，2020年，租金收益将达到60亿元，龙湖最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三，影响力第一。
智慧服务从社区转型城市公共服务
今年初，邵明晓提出了“空间即服务”的全新企业战略，即未来龙湖将以客户为核心重新定义空间与服务。积极参与城市空间、服务重构，尤其在城市、商区、社区、住区的机会，洞见客户未来的生活、工作、社交场景，在产品和服务层面持续创新。要打造三个最强核心能力，一是空间的制造和管理的能力。二是进一步洞察客户。三是服务集成。
其中重要维度之一“进一步洞察客户”，邵明晓是这样解析的，因为客户都在数字化，公司必须也要做数字化的转型，主要是为了提升“善待你一生”的理念。
“让物业服务延伸到城市生活中的每一位普通市民”，龙湖物业服务集团总经理曾益明称，在提供城市服务的过程中，龙湖的核心还是以人为本，以城市生态系统中的“人”为焦点，龙湖将最大化的凭借“运营”优势，为城市中的“人”提供全面细致的服务和智慧便利的生活。
比如面对停车难的问题，通过系统可对车辆进行身份识别，实现停车位信息采集和共享，将周边交通信息运营情况通过屏显，缓解交通压力，尤其是在大型演艺、赛事、会展活动中，均可实现高效便捷停车指引。
再比如未来，将在河滨、步道、自行车道上，通过传感器感知人或自行车，在行进路线上路灯依次变亮，人走过后逐次变暗，实现“光明随行“的智慧照明场景。在做到绿色节能的同时，又增加了和人的互动性、趣味性，体现人与环境的和谐。
目前，龙湖智慧服务已经与多家知名房地产及物业企业战略合作，并进驻重庆西站、东方航空无锡项目园区、重庆两江巴蜀中学等交通枢纽及公建项目。截至2017年底，已在全国52个城市的705个项目为173万户业主提供服务，合约管理面积2.08亿平方米。2018年7月，龙湖物业与重庆悦来投资集团合资的龙湖悦来城市管理有限公司在重庆揭牌，标志着龙湖智慧服务正式从社区服务转型城市公共服务。
不难看出，龙湖正在打破传统的服务边界，跳脱地产及物业公司原本的业务范畴，更深层次的参与城市业态的管理和服务，获取未来的更大空间和机会。
对于四大主航道业务，智慧服务的意义更加重要。邵明晓在业绩会上表示，智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键。我们要把它们放在一个大池子里，以便各业务相互之间协同。2020年，龙湖智慧服务的收入目标为60亿元。
服务型业务持续发力
龙湖的这三大航道业务，都是持有型物业，考验房企的运营服务能力和资金实力。而这也是龙湖的强项。可以看出，龙湖并未把自己局限在纯住宅的开发商，而是要做服务集成。
中报显示，得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入以及长租公寓“冠寓”的发展，龙湖集团2018年1至6月录得投资物业评估增值人民币26亿元。
多年以来，龙湖以效率化、叠品化、智能化、IP化等运营法则，赋予了商业空间更多的服务内涵。除了练就了极强的空间营造能力，还有着多种业态、极为丰富的运营经验。同时，龙湖融资成本极低，可媲美卓越国企，这也是可从事服务型业务的关键。
中报显示，龙湖集团的平均借贷成本为年利率4.5%，平均贷款年限5.82年。集团综合借贷总额1079.3亿元，净负债率54.6%，在手现金421.3亿元。
同时，机构信用评级也来到了新高度，中报显示，BBB-（标准普尔）、Baa3（穆迪）、BBB（惠誉）、AAA（大公国际、中诚信证评、新世纪），标准普尔展望为正面，其他展望均为稳定，公司实力继续获资本市场认可。
责任编辑：张蓓
