见习记者 李贝贝 本报记者 王冰凝 香港报道
11月21日，由观点地产新媒体主办，《华夏时报》联合主办的“2018观点商业年会”在香港榆景湾举行。观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛强调，现在的商业地产已经不再是传统意义上的购物中心或者是社区商业，而是发展到租赁市场，随着经济大趋势的变化，“我相信我们的商业地产也在经历着不同的改变”。
与住宅市场相比，2018年中国商业地产投资更加克制，拿地、投资、新开工的项目数量均相应下降。但在经济平稳运行、消费持续升级的态势下，商业地产整体发展趋势依然向好。在这一年中，各类商业地产商正不断调整、稳固自身的发展逻辑，逐鹿商业蓝海。而根据陈诗涛在会上发布的《2018中国商业地产发展年度报告》，今年的商业地产发生了不少改变，而“最重要的一个改变就是新技术、智慧零售的闯入，购物体验的升级”。
华润置地商业、凯德、印力位列前三甲
凭借突出的实力，华润置地商业、凯德、印力位列《2018年度中国商业地产TOP100》榜单前三甲。其中，华润置地商业已经连续三年夺得榜首。
据悉，截至今年6月底，华润置地商业投资物业资产账面总值为1067.2亿元，占集团资产总值的近五分之一；拥有在营商业面积717万平方米，包含27个购物中心，在建及拟建投资物业总楼面面积共计893万平方米，布局全国49个城市。2018年前10个月已经实现了77.26亿元的租金收入，同比增长28.4%。根据计划，到2020年其租金收入可以达到100亿元。
位居第二名的凯德则可以算得上今年最大的“黑马”。由2016年、2017年位列榜单第6到今年的榜眼，凯德仅用了一年的时间就上升4位。目前，凯德在中国的总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元人民币。
印力则由2016年的31位一路上升至今年的第三位。截至2018年10月底，专注商业地产开发15年的印力已开业项目进驻内地城市58个，共管理127个商业资产，建面约1000万平方米，计划三年内管理面积翻一番。
前三甲以外，龙湖、恒隆紧随其后，同时上榜10强的还有九龙仓、新鸿基地产、万达商管、大悦城地产以及中海商业。
而对比去年，今年的十强依然竞争激烈，榜单10强几乎都是规模和运营管理能力兼具，并且表现十分突出的企业。其中，9家是去年的老面孔，大陆本土力量新增中海一员猛将，占据6席；新加坡商业地产商则由凯德率军，港企今年则在中国商业地产TOP10的角逐中相对逊色，由去年的4席减少至3席。
值得注意的是，这也是一场事关前途和排位的竞赛。观点指数统计82家样本企业发现，有36家企业的排名出现上升，36家出现下降，仅有10家维持不变。其中上升位数超过40位的有2家，分别是碧桂园文商旅以及金地商置。
上海、北京最受追捧
从城市来看，商业地产布局的区域主要集中在京津冀城市群、长江三角洲城市群、成渝城市群、珠江三角洲城市群、中原城市群几大城市群。其中尤以北京、天津、成都、重庆、上海、杭州、广州以及深圳等一线及核心二线城市较为集聚。
观点指数统计的20家样本企业中，有19家企业在上海均有布局，16家在北京已有布局，其次是成都、天津、广州和重庆，分别为13家、12家、12家以及11家。
具体到港企和外企的选择来看，上海和北京是最受追捧的两个城市，广州、深圳、杭州、重庆和成都紧随其后。这也和20家样本企业的集中布局城市重合。
需要注意的是，对于不少企业来说深圳都是比较难落子的城市。这不仅是因为深圳本来已经存在不少优质商业项目，更是因为深圳与香港相距太近，竞争压力更大。在深圳，卓越商业是拥有庞大商业物业群的本土商业地产商。
哈长城市群则是相对后发的区域，2016年国务院批复哈长城市群发展规划，到2030年，建成在东北亚区域具有核心竞争力和重要影响力的城市群。从上述布局地图来看，包括恒隆、华润、富力、蓝光等不少企业也已经在哈长城市群布局。
相对来说，碧桂园文商旅在全国则是百花齐放，项目遍布全国28省，200余城，涵盖集中商业、社区商业、长租公寓、写字楼等板块，项目总量超900个。
调整转型是大势所趋
值得注意的是，在发展日新月异的时代背景下，新的商业发展逻辑继续引领着行业的发展，传统商业调整、转型，重新连接“发展讯号”已经是大势所趋。
例如，越秀商投一直是业内公认的资本创新代表，越秀商投负责越秀地产（包括越秀房产基金平台）持有型商业地产项目的投融资、开发、运营、管理以及金融化的全价值链业务。利用越秀房产基金上市平台，越秀商投把运营成熟的项目整体销售给基金实现投资提前回收，壮大商业地产业务的发展。
商业地产商的创新不仅是资本上的，还贯通到日常经营管理的始终。在互联网创新发展大潮下，商业地产同样需要新的手段、新的平台。例如，世茂商业开启“科技+”计划，以人工智能手段打造商业、写字楼等多业态的应用场景。而泰禾商业、海伦堡商业和勒泰集等则在设计和运营上差异化，拒绝简单复制。“最重要的一个改变，就是新技术、智慧零售的闯入，购物体验的升级。”陈诗涛表示。
责任编辑：张蓓
