本报记者 王兆寰 北京报道
近日，华夏幸福发布公告称，本期公司债券基础规模为10亿元，超额配售60亿元，发行总规模达70亿元。其中，品种一的发行规模为30亿元，期限5年（2+2+1年期），发行利率7.0%；品种二的发行规模为40亿元，期限7年（5+2年期），发行利率8.3%。
在业内人士看来，在年末资金面较紧的情况下，华夏幸福本期发行的债券是今年民营企业单期发行规模最大、期限最长的公司债券，且整体成本可控，展现出公司强大的融资能力。
同时，公司近期在国内和海外市场以多种渠道连续发行债券募集资金，融资渠道畅通，将有效缓解公司现金流压力，助力公司发展。
随着中央经济工作会议的召开，2019年房地产行业再次定调，货币政策进一步宽松带来流动性改善，房贷利率的松动将会继续扩围，房贷利率的见顶回落也意味着信贷端对行业的钳制即将得到缓解。2019年，房地产板块是否有望迎来一轮估值修复行情？
海通证券认为，2019年及以后因城施策将成为长期政策，行业进入高位头部区域，企业发展是强者恒强与存量逻辑。在房地产长效机制下，因城施策将持续保持较长时间。行业进入总量高位，增速低位是大势所趋。强者恒强和存量逻辑是下一个时代的重要特征。
板块估值修复
2018年，A股经历了持续下跌，地产板块更是未能幸免。根据Ifind统计，截至12月27日，地产板块135只股票中，仅有4只全年股价实现增长，而保利、荣盛发展、新城控股、华夏幸福等优质地产公司跌幅都控制在了两成内，显示了较好的防御性。
日前，中央经济工作会议召开，无疑为2019年的地产行业指明了方向。在分析人士看来，中央经济工作会议延续了7月国务院常务会议提出的“稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕”的定调。结合近期TMLF的定向降息以支持小微企业与民营企业贷款，货币政策转向宽松的趋势凸显。
“对于整个行业而言，则提供了宽松的环境，将助力板块估值继续修复。2019年地产板块将有望迎来贝塔行情。”一位券商地产行业分析师如是说，“回顾历史周期表明，尽管基本面下行周期还将持续近两个季度，但相对估值的修复之旅将会持续。”
该分析师指出，2019年，国内面临内外经济压力的环境下，尽管全面降息的可能性不大，但类似TMLF的定向降息依然可期，将会继续助力房地产行业尤其是需求层面的边际改善。地方政策修正已然启动，从“因城施策”到“一城多策”。
12月以来，更多的城市出现一定的政策修正，因城施策进一步深化，以至于一城多策。地方政策调整的前提在于区域市场调控目标已达成，景气度下滑明显，为地方的调控政策进行纠偏创造空间。
此外，上述分析师还指出，土地收入作为各地重要的财政收入来源，近期开始面临拐点，因此住建部会议中首提“以稳地价稳房价稳预期为目标”，这意味着地方政府也将对收入稳定性有一定要求。政策已经从防止大起逐渐回归到防止大落，政策托底可能性在加大。
盈利持续改善
据悉，华夏幸福本期债券投资者结构多样，其中包括大型保险金融机构、大型国有银行、股份制银行、城商行、公募基金、券商自营、券商资管以及信托公司等国内主要债券投资机构。此次超额发行债券，充分反映出金融投资机构对优质民企的支持，有效提振了民企的信心。
同时，华夏幸福全资子公司九通投资拟通过平安资管设立投资计划募集资金，用于廊坊市固安高新区综合开发PPP项目及南京溧水区产业新城PPP项目。该计划总规模不超过60亿元；九通投资拟面向合格投资者非公开发行公司债券不超过50亿元，期限不超过10年；募集资金拟用于偿还公司债券等有息债务、补充产业新城业务流动资金及合规的其他用途；该事项尚需股东大会批准。
民生证券近期发布报告指出，华夏幸福在全国各地区深入布局产业新城和产业小镇，独特业务模式为自身构筑了护城河。公司积极加强与各类机构的战略合作，异地复制继续提速，未来业绩可期。
2018年前三季度，公司新签PPP项目合作协议共17个，包括14个产业新城项目和3个产业小镇项目，其中有13个位于非京津冀区域；非京津冀区域前三季度实现销售面积443万平米，占总销售面积比例达到46%，较去年同期增长90%。
环南京、环郑州、环杭州区域1-9 月销售面积占比分别达到13%、11%、7%，环合肥、环武汉区域开始贡献业绩。继环南京和环杭州区域之后，以环郑州区域为代表的新异地复制增长极持续显现。
2018年前三季度，华夏幸福实现营业收入451.41亿元，同比增长46.14%；归属于上市公司股东的净利润78.78亿元，同比增长26.49%；净利率达到17.45%。公司实现业绩稳健增长，净利润增速及净利率处于较高水平。
其中，短期借款较年初持续下降，债务期限结构得到优化。公司货币资金379亿元，大于公司一年内到期的有息负债，偿债能力较强。
公司第三季度经营活动产生的现金流量净额为2亿元，同时，三季度回款率达到59%，较上半年回款率46%改善显著。
此外，华夏幸福预收账款处于较高水平，业绩锁定性强。截至9月底，公司预收账款达到1525亿元，预计将在未来两三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来3年持续高增长的经营业绩。
“公司作为产业新城的行业领军者，受环京区域限购等政策的影响，目前正积极脱离区域性束缚，已初步取得成效。”中泰证券分析师倪一琛分析指出，短期内环京区域难见政策面的放宽，非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段，前期资金投入规模将持续增加，若此次通过平安资管设立投资计划募集资金成功，公司债发行顺畅，将有效缓解现金流压力。
据中泰证券测算，目前公司异地复制的产城项目现金流回正的速度快于同期环京区域的项目，因此中长期来看，随着非环京产业新城逐步进入收获期，公司现金流将获持续改善预期，此时正是公司估值洼地。此外，平安入股和此前公司部分董事及高管以自有资金增持公司股份，均体现对公司未来发展的信心。
