本报记者 张蓓 王冰凝 上海报道
3月14日，旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉”）在香港及上海同步召开年度业绩发布会。根据报告，2018年，旭辉实现合约销售1520亿，同比增长46%，超额完成1400亿的销售目标。销售面积960万方，同比增速为52%。合约销售均价15900元/平米。
销售额大幅上涨的同时，盈利表现也十分优秀。财报显示，剔除并表影响，旭辉的毛利率达34.7%，较17年提升5个百分点；核心净利润55.36亿，增長35.6%；核心净利润率维持在13.1%的高位，同比上升0.3个百分点。
而作为衡量企业综合盈利能力的指标，旭辉核心净资产收益率（ROE）进一步上升至23.8%，已连续3年增长并保持在20%以上，处于行业领先水平，充分反映出公司的内在价值。
规模快速提升 财务指标平衡
因密集发布了400余次调控政策，2018年被称为“史上最频繁调控年”，限购限价等复杂状况叠加，也影响了多个房企的销售计划，在这个背景下，旭辉仍然顺利并超额完成了年初制定的1400亿销售目标。
根据克而瑞统计的2018年房企销售榜单，旭辉位居第15位，较2012年提升29位。2013-2018年销售额复合增速达58.2%，居行业前列。
从2018年的销售情况看来，销售来自全国44个城市195个项目，体现了千亿级企业的运营能力。其中，来自一二线及准二线城市销售贡献达94%，整体分布更加均衡。苏南、浙江、皖赣等多个区域小集团销售均超过百亿，浙江区域更是突破200亿。来自重庆、青岛、温州等新区域的销售增长显著。
全年旭辉的销售回款率维持在87%以上高位，同比增长2个百分点。同时，产品结构中改善住宅占比稳中有升，真正实现了“有质量的销售”。
在规模快速增长之外，旭辉各项业绩指标均保持稳定高速增长。年报显示，营收423.68亿元，同比增长33%，核心净利润55.36亿元，同比增长36%，均延续了过去三年30%左右的高速增长。总资产增长59%，至2411亿元。
大幅提升的利润水平，使旭辉有能力为投资者带来更丰厚的回报。据了解，旭辉全年派息0.3港元，上市至今已合计派发股息1.06港元。旭辉方面表示，未来也将保持稳定的增长和派息，实现对股东的长期价值回报。
旭辉董事长林中认为，房地产市场进入“平稳增长，低频波动，震荡上升”的新长周期，为旭辉这样追求精细化管理和高周转策略的企业带来了机会。未来几年，旭辉将坚持均好发展理念，实现高质量的快速增长，以及增长、盈利、风险三者平衡。
年报显示，2018年房住不炒基调下，更多地方政府对买房、按揭贷款、售价、转售时间等进行严格限制，银行流动资金持续收紧，影响按揭贷款并增加利息成本。下半年，各城市分化严重，情况复杂，然而旭辉自2018年中以来采取更灵活定价的策略促进销售。因旭辉产品分布区域广，项目更加多元化，所以面对困难重重的政策环境时，显得柔韧有余。
管控能力强 负债及融资成本低
2018年，除了一连串亮眼的业绩数据背后，更值得注意的是旭辉在优化布局、品质升级、运营提效、财务管控等修炼“内功”方面进行的诸多努力。
年报显示，净负债率67.2%，较中期下降近5个百分点；毛利率34.7%，同比提升5个百分点；债务结构更合理，短债占比较去年同期继续下降8个百分点至17%。账面现金则高达446亿元。
安全的杠杆率、较高的利润率水平、健康的负债比例与债务结构折射出旭辉强大的财务管控能力，这也为融资带来优势。
年报显示，2018年期末综合融资成本5.8%，处于行业较低水平。
2018年，旭辉维持了境内AAA、境外BB的评级，展望均为稳定或正面。
瑞银研报称，旭辉控股(00884)跑赢MSCI中国房地产指数(同期升11%)，看好公司高于同业的资产周转率，及在行业下行周期中利润正常化表现更好。
中泰证券3月7日研报“投资建议”显示，公司实现售规模提升的同时，依然维持着较低的负债水平和较高的利润率。公司拥有总量丰沃且布局合理的土储、张弛有度的拿地策略、并且未来杠杆率尚存提升空间。根据NAV测算（2017年末项目），公司RNAV为9.68元，相较当前股价折价-52%，具备较高安全边际，公司目前处于估值洼地。
旭辉CFO杨欣表示，公司一贯秉承稳健的财务纪律，筑宽企业应对市场风险的“护城河”。未来，也会以不断提升公司评级为目标，坚持均衡健康发展。
稳步扩储 提升权益占比
根据年报显示，2018年，旭辉土储新进入15城，新增93幅地块，补充货值超2200亿。截止2018年年底，总土储达5500万平米，对应货值8000亿元，“粮草”充沛。其中分布在一线，二线和准二线城市占比91%，已确权面积为4120万平米。目前，全国化布局已覆盖55个地级以上市，完成了沿海及内陆核心区域布局。
踏准投资窗口期，以相对较低的成本获取土地，前瞻性的合理布局土储，是旭辉保持稳步增长的重要支撑。中泰证券3月7日研报称，旭辉销售规模的提升，主要得益于公司精准的选址布局能力、逆势拿地的土储策略以及精准的产品定位等。
2018年四季度以来，旭辉以不到20%的低溢价率入手多幅新地块，平均权益金额占比超过75%。2019年前两个月，还先后在苏州、天津等地获取多幅优质土地资源，平均权益比更高达90%，未来将帮助旭辉有效提升销售权益占比。今年年初，旭辉以低于区域市场价格水平的地价竞得武汉光谷核心区曙光村地块，补充了位于城市核心区的逾50万方纯住宅土地储备。
旭辉董事长林中表示，2019年公司将继续把握土地市场窗口机会，把握城市分化和市场轮动的投资机会，增加在二线、强三线城市的土地储备，进一步优化土储结构，增加项目权益比重。
优质的土地储备，为旭辉征战城市化“下半场”奠定坚实基础，2019年旭辉可售货值3500亿元，而据总裁林峰介绍，旭辉将2019年的合约销售目标定在了1900亿元，同比上升25%。
旭辉集团总裁林峰
中信建投（601066）证券3月11日研报称，自上市以来旭辉无论是发展速度还是盈利质量、周转能力都在同一梯队房企中处于较好水平，战略清晰且目标长远。公司长期重点布局一二线的战略将在未来继续为成长打开空间。
“房地产+”业务全面开花 品牌及产品影响力领先行业
旭辉盈利能力的大幅增长除了得益于规模的跨越式发展，更得益于旭辉优化调整产品结构，并通过产品力的提升取得溢价。
旭辉2018年开始全面推行建造2.0体系，通过穿插提效，使得单项工期延长，整体工期缩短，同时提升施工质量的效果，全面实现了建筑安全、产品品质的大幅跃升。2018年已在13个项目落地，2019年还将持续推广。同年，发布CIFI-5“全龄人居关怀系统”产品线，目前已落地42城市60多个小区。苏州旭辉铂悦府项目更一举摘得“中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”。
2018年，旭辉在第13届金盘奖上一举捧回68项大奖，成为当年获奖最多的开发商。
此外，旭辉还积极推动“悦心服务”体系深入落地，推出“终身客户大使”，让客户能够在每个环节都享有1对1式贴心服务与关怀。致力于打造37°C社区，通过旭邻节、俱乐部“百团计划”等精心设计的活动，让业主重温和谐的邻里关系。全年客户满意度提升至84，大幅领先行业平均水平。
旭辉在2018年蝉联怡安翰威特最佳雇主，品牌影响力再次提升。
2018年，永升物业2018年年底成功赴港上市，旭辉“房地产+”各领域全面开花。长租公寓签约5万间，稳居行业前三；旭美商业布局全国，筑造城市商业新地标，2018年上海浦东置汇旭辉广场LCM等地标项目成功开业，市场反馈良好。未来几年，计划在上海、北京、重庆、成都等地陆续开业商业体项目，未来租金收入再上一个台阶。
多目前，旭辉已逐步建立起包括：物业管理、长租公寓、商业地产、教育领域、建筑产业化在内的多元化业务布局，实现全维度地产生态圈，公司平台能力得以提升。
年报显示，旭辉2018年已确认收入总额中，物业销售同比增加28.8%，租金收入同比增加151%，项目管理及其他物业相关服务收入较2017年增加117.2%。
责任编辑：袁晓澜
