本报记者 吴敏 北京报道
4月1日，港股上市公司Chinaproperties（以下简称“中国地产”，证券代码01838）发布2018年全年业绩报告。
年报显示，截至2018年底，该公司实现收入9607.万元人民币，同比减少55%，公司拥有人应占年内利润3.6亿，同比增加26.45%。每股基本盈利0.2元，不派息。
不过，吊诡的是，该公司虽然实现了整体盈利，却在2018年被三家公司告上法庭，要求其偿还共40亿的违约贷款，这三家公司分别为平安大华、陆家嘴信托和中建投信托。
三家公司起诉索债达40亿
根据年报披露的内容来看，中国地产全资子公司上海静安协和房地产有限公司（以下简称“上海静安”）以及上海闵行协和房地产经营有限公司（以下简称“上海闵行”）作为借款方与平安大华汇通财富管理有限公司签订了委托合同，借款13亿元人民币。
原本应该在2018年8月31日之前还款，但之后口头延期至2018年10月15日。自此，双方商讨新的偿还方案。不过，平安大华在12月底向法院提起身执行申请，要求还钱。
中国地产表示，此举平安大华是“单方面”未向上海静安和上海闵行告知。同时，其还认为平安大华的行为带有误导性且属不当行为。“会采取适当的措施解决这一情况”。
不过，除了这13亿的贷款，上海静安还因未按时支付陆家嘴信托的1.24亿按金（保证金），在2018年12月4日被告上法庭。
具体来看，这笔保证金需要追溯到2016年，上海静安与陆家嘴信托订立信托贷款合同，信托贷款总额13亿元人民币，三笔贷款分别于2016年5月23日、2019年6月6日、2019年6月15日到期，根据陆家嘴信托贷款合同，上海静安须在2018年12月15日之前向陆家嘴信托支付保证金1.24亿元。若不能按时支付，陆家嘴信托可以要求上海静安即时偿还全部贷款连同违约金及利息。
上海静安因到期未支付1.24亿的保证金，自2018年12月4日，便与陆家嘴信托商讨将使用销售若干住宅物业(已抵押给陆家嘴信托作为贷款的抵押品)的所得款作贷款本金预付款。
同样，也是在没有告知上海静安的情况下，直接在2018年12月20日提出民事索债。要求上海静安偿还12.4亿元。
此外，上海静安还被中建投信托被告上法庭。而这起诉讼或与前两笔违约有关。
与中建投信托的这笔贷款始于2017年9月27日，双方签订信托贷款合同，贷款总额12亿元，分12笔发放。每笔贷款年限为24个月，分别将于2019年10月13日至2019年12月29日到期。
根据中建投信托贷款合同的约定，若贷款人对借款人的财务能力有怀疑，贷款人有权要求借款人即时偿还贷款。2019年2月24日，上海静安收到中建投信托的通知函，贷款合同于2019年2月28日中止。而贷款将于同日到期。不过，由于贷款条款尚未到期，上海静安并未偿还这笔贷款。于是中建投信托于2019年2月22日，向上海静安及中国地产提出民事索债。索债金额为14.5235亿元元。
据本报记者统计，中国地产拖欠平安大华、陆家嘴信托、中建投信托欠款总计约为40亿元人民币。
看似盈利 实则亏损
而中国地产近年来的年报数据显示，2015年至2018年净利润分别为12.4亿、7.39亿、2.85亿、3.59亿元。也就是说，即使是近四年的利润总和也不足以偿还这40亿的贷款。
值得一提的是，虽然2018年实现盈利，但由于该公司维持其于中国优质物业发展项目的投资，随着公平值升值，故当前组合取得公平值收益5.61亿元。也就是说，2018年能够盈利，主要是靠这个公平值的变化。
所谓公平值，也就是我们常说的公允价值，根据香港2005年1月开始实施的新会计制度，投资物业是公司的收租物业，公司须每年按市值，重估旗下投资物业的价值。以往的入账方法是按市值重估后的投资物业价值，和原本在资产负债表上的价值作比较，差额只会在储备中自行加减，对盈利完全没有影响。但新会计制度将重估后的市值差额，作为盈利或亏损反映，直接影响公司盈利。
通俗来讲，就是会计准则要求，投资性房地产每年升值部分可以计入当期损益，也就是升值的部分可以算作当年利润，具体是不是升值需要对比公司去年的“公平值”和今年“公平值”，而该公司今年去年的公平值差额是5.61亿元，也就是把5.61亿记到了利润里面，但是2018年中国地产的总利润只有3.58亿，扣除掉公允值之后，该公司2018年实际利润是亏损状态。
这也就合理解释了为什么中国地产的业绩看似“漂亮”，却还不起贷款屡被告上法庭的原因。
责任编辑：冯樱子 主编：冉学东
