实习记者 李凯旋 本报记者 袁晓澜 北京报道
房地产市场在经历了年后的一波“小阳春”后，自5月份开始就已经逐渐回归冷静。根据国家统计局发布的数据显示，1—5月份全国商品房销售面积同比下降1.6%。5月，全国商品房销售面积为13433万平方米，相比去年同期则下降了5.5%。以“小阳春”为分界线，房地产市场的融资环境也在同步缩紧，各地实施“一城一策”，不少城市修改了土地出让规则。小阳春过后，房地产市场动作颇多。
刚需主导市场 “小阳春”降温
经历了“小阳春”后，市场的后续动力不足，房价上涨动力偏弱。二三线城市市场明显降温，购买力趋于冷静，成交量出现了回落。与此同时，新房的价格也开始下跌，涨幅收窄。中国指数研究院发布的数据显示，5月，全国百城新建住宅平均价格为14836元/平米，涨幅较上月下降了0.004个百分点。
6月26日，亿翰智库地产首席分析师张化东在“2019中国上市房企百强峰会”上发布了《2019年中国上市房企百强研究成果》。张化东认为，今年的市场是由刚需主导的市场，房地产市场的变化则属于脉冲行情。“虽然3—5月份有一个小阳春，但是我们一直认为小阳春的持续性是不足的，因为整个市场只有刚需和刚改。”张化东说，“持续性会有，但是需要一定的累积才能够进行释放。”
融资环境收紧 5月成分界点
从去年下半年开始，房企的融资环境较为宽松，放松趋势非常明显。“但是到了今年出现了小阳春之后，4月底和5月份则成为了融资的分界点，政策的变化非常明显。”张化东说。
根据同策研究院检测的数据显示，2019年5月，40家典型上市房企共计完成融资总额367.99亿元，相比较4月份，融资总额大幅下跌52.07%。与此同时，公司债和其他债权的融资渠道也在收紧。数据显示，5月份仅发行了6笔公司债，较4月份下降了79.74%。而其他债权融资也较4月份有了大幅度的下降。
无独有偶，5月，不少房企选择转让项目或者转让旗下公司的股权，且“转让热潮”从5月份一直延续至今。北京产权交易所披露的信息显示，5月份有20宗股权转让项目。而截至到6月23日，6月份的股权转让项目也有8宗。此外，有专家表示，未来金融机构对房企的融资可能会更加谨慎。
在融资环境缩紧的状态下，房企的经营模式也开始出现了微妙的变化。“今年上半年，头部房企，特别是前10名的房企业绩增速放缓。未来3年，前30名的开发商会占据市场份额的70%，前30名以外的开发商则会分去整个市场份额的30%，集中度提升的速度还是比较快的。”此外，张化东表示，今年上半年，头部房企的增速已经主动选择放缓，开始去追求一种内生性的增长。
一城一策 各地区展开差异化调控
目前，“稳”仍然是房地产市场调控的主要基调，也是房地产市场健康发展的基本条件。为了建好稳地价、稳房价、稳预期的房地产市场，各城市逐渐采用“因城施策”“一城一策”的调控方法，避免共振风险。从新年伊始，全国的楼市则逐渐开始走向精准调控。“目前，一城一策还是主要框架，且处于双向调控时期。”张化东说。
近日，杭州市区的9宗地块发布了挂牌公告，出让条件中则首次设置了“限房价、限精装”的条件，土地出让规则修改。5月11日，苏州也加大了对楼市的调控力度，调整了土地出让的报价规则，将土地出让的报价条件从定制调整为区间设计，严格控制出让土地的最高限价。6月6日，东莞市发布了《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》，当土地拍卖报价达到了最高上限后，将不再使用“价高者得”的方式，而是采用“终次报价”。
从2018年11月份开始，房地产市场的收紧政策减少。但此后，市场炒作氛围再次出现，为了进一步落实“房住不炒”，住建部就曾在一季度对6个房价、地价波动较大的城市进行了预警，“稳”字回归。
但各地政策的变动对于房企则有较大的影响。张化东认为，此前，政策调控的脉络很清晰，属于一种线性的政策。目前，城市是否会出现政策调控则已经属于非线性的状态，导致市场波动较大，不可预测。政策的不可预测性对每家房企来说都是一个比较大的挑战。
责任编辑：袁晓澜 主编：王冰凝
