本报实习记者 黄琼 本报记者 袁晓澜 深圳报道
毕业季效应从每年年初就开始蔓延。体现在全国租金水平上，是从2、3月开始的全国房屋租金逐月攀升。从今年3月起，深圳市各区的租金也轮番上演了一波涨租金大赛。至目前来看，全国租金均价上涨幅度缩小，上涨趋势仍保持。
教育部数据显示，2019年全国高校应届毕业生约834万人。其中相当一部分人选择在一线和新一线城市就业。以北京为例，根据统计，北京从业人员从2004年的850多万增长至2017年的近1250万，年均增长就业规模约30万。30万就业的主体人群为新毕业的大学生，可以说他们是北京经济增长和产业转型的新鲜血液与基础力量。
每年新增的毕业生除工作问题外，居住也是一个值得关注的问题。近期《华夏时报》联合诸葛找房独家发布了《2019年毕业季租房大数据报告》（后简称“《报告》”），详细解读了2019年毕业生的租房选择。
在《华夏时报》与诸葛找房联合发布的关于毕业生租房的调查显示，随着品质服务受追捧，长租公寓正在成为越来越多的毕业生们的新选择。《报告》显示，在毕业生群体中，四分之一的毕业生倾向于选择选择长租公寓或酒店式公寓。但是受实际情况的约束，长租公寓供应体量相对较小，租金相对较高等原因成为阻挡部分毕业生的门槛，在毕业生实际租房行为中，仅1成租住长租公寓，且在选择长租公寓的群体中，大部分为分散式公寓住户。
乐乎公寓创始人&CEO罗意向《华夏时报》记者表示，从产品上来说的话，长租公寓运营商运营的产品可能是好于整个普租的。但是，从性价比的吸引力来说，对毕业人群的这个租房预期来看的话，还有一定的空间。
毕业季带动全国租金升温
租赁市场方面，据《报告》数据，2019年6月，全国大中城市租金挂牌均价为44.24元/平方米/月，环比上涨0.20%，与上月相比租金继续上涨，涨幅收窄。6月随着毕业季的带来，毕业生租房需求集中释放，带动6月租赁市场价格整体走高。一线城市的价格上涨表现更为明显。
监测的20个重点城市2019年上半年租金均价累计上涨1.67%。其中累计上涨城市15个，累计下跌城市5个，上半年租金均价一线城市上涨更加明显，半年累计上涨达3.41%，重点二线城市半年累计上涨0.67%。
5、6月份随着毕业季的到来，各城市毕业生租赁需求陆续释放，供需两旺的市场局面，拉动了租赁成交量的回暖。但由于整体租金均价已处相对高位，涨幅有所收窄，各城市变化各异。总体来看，推动租金上涨的因素有季节性租赁小高峰，归根仍然是人口流入导致租房需求增加。近年来热点城市人才引进力度加大、落户门槛降低，人口吸引力进一步增强，人口流入导致租房需求增加。
《报告》数据显示，深圳3、4月份租房小高峰缓解大量租赁需求，5、6月份租金均价小幅回落。北京、上海租金均价均呈现连续上涨趋势，与二线城市相比，一线城市租赁市场热度持续时间较长。部分二线城市例如成都、郑州、南京等城市毕业季行情先行，5月租呈上涨态势，6月涨幅收窄。而西安等城市租赁市场升温相对滞后。北京、上海则保持较强的人口吸附能力，需求的持续释放带动租金价格稳定上浮。总体而言，大部分城市6月租金均价上涨，毕业季需求释放带热租赁市场，但涨幅收窄，毕业季行情持续时间较短。
诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对《华夏时报》记者表示，随着6月份毕业季的临近，一线城市有较强人才吸附能力，租房市场需求端释放，租金有一定上涨。
杨雅靖介绍道，上半年春节过后传统租赁小高峰，5月末开始租赁季。租金价格上涨多是因为传统租赁旺季带动，这类租赁旺季往往流动人口多的城市表现更加明显，一线及新一线人口吸附能力更强，租赁需求旺盛。但半年趋势来看涨幅已经趋缓，上涨动力略显不足。与去年相比，非理性因素剥除，市场供给增加，租赁市场整体稳定。
“大城市的一张床，还是老家的一套房”是很多毕业生在现阶段最纠结的问题。他们憧憬着在大城市收获一份高薪的工作，期待着与这座城市来段永不谢幕的演出，但租房，成为他们要面临的第一道门槛。选择在哪个城市开始工作生活，租在什么地段，周围是否有地铁和公交车站，距离公司有多远，都是租客们在租房子是要考虑的重要因素。尤其是在一线、新一线这种城市工作生活，生活成本高、工作节奏快、机遇与挑战并存的城市，去与留的选择虽说是个人意愿主导，越来越多的毕业生们也意识到，这也与现实情况有密切关系。
仅一成毕业生租住长租公寓
在长租公寓兴起的这两年，定位品质青年社区的集中式公寓收到毕业生的青睐，公区健身休闲、Wi-Fi、飘窗、进入式衣柜等房间设计精准的戳中年轻人需求点。《报告》数据显示，在毕业生群体中，四分之一的毕业生倾向于选择选择长租公寓或酒店式公寓。
但值得一提的是，大部分选择长租公寓的租房群体，对品牌并没有过多忠诚度，甚至很多毕业生对长租公寓的品牌区别并不了解或抱持无所谓的态度。
与此同时，理想与现实的差距也体现在，由于长租公寓供应体量相对较小，租金相对较高等原因，在毕业生实际租房行为中，仅1成租住长租公寓，且在选择长租公寓的群体中，大部分为分散式公寓住户。而作为长租公寓的运营商的一员，罗意对《华夏时报》记者表示，毕业生是十分重要的客源，很多品牌商都会倾向对整个的租赁青年人群，包括大学生毕业生，去做相应的营销政策，同时也需要增加更多的供给。从产品上来说的话，长租公寓运营商运营的产品可能是好于整个普租的。但是，从性价比的吸引力来说，对毕业人群的这个租房预期来看的话，我觉得还有一定的空间。
和普通住宅租赁相比，长租公寓的确具备装修更好、配套更齐全、服务品质更高等优势，租金价格相对高也是合理的。但对于毕业生来说，经济尚未完全独立，很多人在选择的时候不得不退而求其次。
《报告》显示，毕业生租房的租金水平相对较低，大部分人关注价格区间集中在5000元以下。月租金在2000元以下的占比达到7成以上。出于经济因素的考量，亦有38%的毕业生选择合租，在合租房型中，近半的用户为三户合租，其次为两户合租，占比达26%。这与租赁市场二居室、三居室户型供应较多有关。合租群体在房间类型选择方面，超4成毕业生选择普通次卧，26%的毕业生选择带阳台或独立卫生间的主卧，另有16%的毕业生选择价格较低的隔断间。
事实如此，戴德梁行调查发现，五大品牌公寓（魔方公寓、龙湖冠寓、万科泊寓、城家公寓、世联红璞集中式公寓）在调研城市中的租金范围为23.3元/平方米/月-659.3元/平方米/月。分城市来看，仅北京、上海的平均租金高于150元/平方米/月；深圳、杭州、南京介于100-150元/平方米/月；其余城市大部分处于50元-100元/平方米/月的范围内。
以广州为例。五大长租公寓品牌商在广州的平均租金为95元/平方米/月。而根据广州市房地产中介协会数据，2018年广州住宅平均租金为53元/平方米/月，两者相差几乎一倍。即使与广州中高端商品住宅对标，长租公寓租金每平米也要高出10元左右。
针对此类现象，杨雅靖对《华夏时报》记者表示，报告针对全国调研，一部分原因是长租公寓多在热门租赁城市布局，而毕业生，尤其外地高校流入到一二线城市的毕业生可能对长租公寓这一行业认知不足；但其主要原因仍是租金与收入水平的错配。毕业生是重要的目标客源。长租公寓的一站式服务更贴合初入社会学生的需求。长租企业可以探索较低价位的多元化产品，同时针对毕业生提供一些支付方式方面的优惠或者折扣。
中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《华夏时报》记者表示，这两年的长租公寓发展确实把毕业生作为一个重要的目标客户来。长租公寓本身是经过整体改造，其装修、环境都符合大学生的居住要求，但是最大的问题是租金价格上涨。大学生刚毕业，无法承受这么高的租金，就会出现这个矛盾。
宋丁认为，要解决这个问题，首先是要认真研究市场，把整个长租公寓的环境改造地更加适合毕业生的需要。其次在这个基础之上，尽量控制成本，将租金的有所降低，以此迎合毕业生的实际情况，这也更符合这个长租公寓的整体的发展趋势。
专家：中介租赁模式是未来的趋势
《报告》显示，从找房途径来看，毕业生最常使用互联网工具，通过58、赶集、百姓网等综合信息平台来获取租赁房源信息，其次是寻找链家、自如、我爱我家、安居客、诸葛找房、房天下等专业中介和垂直房产类APP。路边小广告占比最少，多集中在老小区，普遍房源价格相对较低且大多房东直租免中介费，也有一些毕业生通过此途径找到了符合自己预期的房源。
随着互联网平台的搭建，房东和租客之间的接触机会实际上在逐渐减少，房东直租的机会也在减少。一方面是各大中介机构收房力度逐渐加大，另一方面房东与租客直接交流的平台较少，再加上“二房东”冒充房东的现象随处可见，导致了租客找不到房东，房东等不到租客。租赁市场逐渐被第三方中介机构“承包”。
与此同时，随着长租公寓、中介平台的建构，租赁市场的乱象也层出不穷。每年来到陌生城市工作租房的毕业生中，都有惨遭“黑中介”毒手的案例发生。“二房东携款潜逃”、“中介押金不退”、“房屋居住质量差”、“无形背上租赁贷”、“中介哄抬租金”等等问题一直围绕着租赁市场的发展。
杨雅靖认为，现今确实需要依靠中介这个纽带。随着政策介入中介行业，行业发展逐步规范。同时，政府房屋租赁平台建设被提上日程，信息不对称局面有望改善。市场规范依赖政策法规限制。5月11日国务院印发2019年立法工作计划，拟制定住房租赁条例相关法规，随着租赁市场乱象入法，对于规范市场将有长足影响。
杨雅靖表示，长租市场及潜在需求都巨大，但短期盈利难，盈利模式不破题难长足发展，目前尚需要政府政策资金支持。
宋丁认为，中介大规模的出现体现了未来的一个趋势。中介大规模的发展趋势使得房源在环境和管理上有一定的保障。市场也要逐步适应中介存在的一个现实。全国租赁市场出现的各种问题，是由过去的散租转向中介出租必须经历的一个过程。期间出现的问题，是由于目前国内租赁市场的政策从偏弱导致的，在面对租赁市场大规模地发展，租赁市场的相关政策跟进速度还不够快，目前的当务之急就是要尽快的完善租赁市场的相关政策管理政策，在中介机构启动阶段就使其形成一个高压态势，避免租赁乱象问题蔓延，就这方面需要做很多的工作。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
