天恒学院里 徐玉倩摄
本报实习记者 徐玉倩 本报记者 袁晓澜 北京报道
限竞房入市一年多以来，去化难已成为老生常谈的话题。在百度上搜索“限竞房去化困难”词条，出现了53,500篇相关报道。
各大研究机构的数据也证实着限竞房市场的整体不景气。据中原地产研究中心统计，截至5月29日的一年内，北京地区限竞房网签完成率仅为33%，实际销售比例在45%左右，积压数量超过2万套。
然而，在限竞房滞销的大环境下，却也不乏橡树澜湾、西城天铸等销售量跻身前三的爆款项目。目前的限竞房市场上，大多数房源无人问津频频遇冷，另外小部分项目却深受追捧甚至一房难求，这样反差强烈的情形相映成趣，昭示出限竞房市场所形成的分裂格局。
神秘四道口限竞房 备受关注供不应求
“关注的人太多了，（买到的概率）跟中彩票差不多，建议您把它当作备选，还是要考虑一下其它楼盘。”居理新房咨询师小俞再三劝诫透露出购房意愿的华夏时报记者。小俞口中的那套抢手楼盘，就是位于海淀区四道口地块的天恒学院里项目。
天恒学院里，海淀区北三环内唯一的限竞房项目，所处地块自2017年被天恒置业突出重围以16.5亿元高价拿下之后，便失去了动向。网络上与之相关的信息也十分稀少，有人称其为“北京最神秘的限竞房”，也有人质疑其在捂盘惜售。直到今年4月，天恒学院里的案名及具体户型才浮出水面。但是据小俞介绍，天恒学院里至今仍未拿到预售证，开盘时间依旧成谜。
尽管天恒学院里有意保持低调，但依旧阻止不了其人气高涨。在居理新房平台，尚未开盘的天恒学院里高居海淀区楼盘热搜榜的首位，小俞也坦言“我也有很多客户上来就只关注（天恒学院里）这一个项目，说有消息您就告诉我。”
据公开资料显示，天恒学院里位于海淀四道口地块，海淀学院南路与交大东路交汇处，限定均价为85373元每平米。项目建筑面积31272平米，是北京建筑面积最小的限竞房地块，项目总共只有四栋楼，刨去36%的自持面积、地上商业用房和回迁房，可售房源大约只在135套左右。78.5㎡和88㎡是主力户型。
《华夏时报》记者来到天恒学院里所在地块，发现项目正在施工当中，尘土飞扬的施工现场镶嵌于老旧却热闹的居民区中，围绕施工现场走一圈仅需十分钟。天恒学院里项目的西侧是北京交通大学和中央财经大学，隔着一条学院南路就能看见各色店铺花花绿绿的招牌，物美超市、大中电器、麦当劳等店铺里人潮涌动，充满着烟火气息。施工现场的外墙边就是交大东路北口公交站，地铁13号线的高架桥紧挨着项目区域，列车从头顶呼啸而过。
小俞认同天恒学院里如此广受关注很大程度上倚仗其得天独厚的地理位置，交通、教育以及购物等配套都很完善。他还补充道，地块附近一二手房价格倒挂明显，天恒学院里作为限竞房价格优势明显，“像周边的二手房像老房子都是上个世纪九十年代的，甚至八十年代的，要十来万一平米。这个（天恒学院里）房子均价不到九万，确实性价比还是很高的。”
万众期待之下，天恒学院里却迟迟没有开盘动静，至今仍未搭建售楼处。坊间一直传言不断，称一百多套可售房源已被内部消化。小俞向记者透露市场上确有这样的消息流传，但北京市住建部官网回应将进行公开销售。
远郊限竞房性价比低 两级分化格局或将持续
2019上半年，根据中原地产研究中心数据显示，北京市上半年项目销售金额前十名中7位都是限竞房项目。然而，与热销楼盘相比，大多数远郊的限竞房项目则处于市场的另一极，销量惨淡甚至难以回本。
房山区、大兴区、顺义区的多个限竞房项目都正面临着巨大的去化压力。据诸葛找房研究中心数据显示，黄村板块的金悦府、颐璟万合和大兴金茂悦的网签去化率低于16%，亦庄板块的禧瑞天著、金隅金麟府的网签去化率仅为19.95%和12.63%。远郊的锦悦府、世奥龙鼎以及世园村网签去化率均低于10%。目前北京入市的限竞房项目，售价已经普遍低于限价10%左右，大多数限竞房项目的网签价格都在持续下降。
限竞房脱胎于“房住不炒”的政策导向，即以“限房价，竞地价”的方式，促使地产商冷静拿地，防止推高房价。易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《华夏时报》记者采访时表示，限竞房在落实稳定房价和降低住房成本方面确实发挥了很大作用，但是限竞房在价格上的优势也并不意味着销售上的绝对优势，购房者看中的是整体的性价比，“虽然部分房子确实便宜，但是比较偏远的话，很多人会觉得不划算，尤其是距离地铁站过远的时候。同时很多购房者也会认为，部分房源可能在贷款和后续小孩读书等方面其实也是有问题的，这样也会会影响部分房源的交易。”
面对限竞房市场目前陷入的两级分格局，合硕机构首席分析师郭毅也认同这主要是产品功能和定价不匹配导致的，“其实都能回归最基本的逻辑，产品与价格的关系。现在购房者很理性，换房再置业的难度也很大，只有高性价比的项目才能让客户买单。”于是部分优越价格合适的项目便备受追捧，而位置偏远配套设施差的项目即使便宜也鲜有人问津。
同质房源大量涌入远郊市场也是导致限竞房销售两极分化的重要原因。从2018年6月限竞房入市以来，其库存量从1894套一路飙增至目前的22583套。其中，九成的项目位置都在五环至六环外，仅在亦庄地块就有十个项目入局。且因遵循90/70的限制，限竞房在户型上大同小异难有区分度，小户型对有改善住房需求的人来说亦缺乏吸引力。大量同质房源扎堆入市，导致市场厮杀格外激烈。下半年，青龙湖等地块还将有大量项目入市，郭毅预测未来限竞房市场的分化格局还是会继续延续。
两极分化格局越演愈烈之下，郊区限竞房项目该如何找寻自身特有优势呢？郭毅向《华夏时报》记者表达了自己的见解，她认为远郊限竞房需要遵从另一套逻辑，主要面向地缘客户差异化经营，“要结合区域置业客群的需求打造适销对路的产品，为项目在产品服务上做加法，在价格上做减法，更利于在市场竞争中破局突围。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
