北京某商住房项目楼道。 徐玉倩摄
本报记者 李未来 实习记者 徐玉倩 北京报道
8月13日，厦门市自然资源和规划局印发《加强商办类建设项目全链条管理实施意见的通知》。此通知一出，即被誉为“史上最严公寓禁令”。
通知中明令禁止将商办类项目改作住宅用途，并规定“销售 平面图中不得出现‘公寓’‘卧室’之类的词汇”“不得预留和后期增加居住用的排水排污管道燃气管道等”、“不允许设计成住宅户型，卫生间需要集中设置”等，从细节上堵死变相商住房的通道。
商住房（商住两用房）即在商业用地上建设的住宅类项目。市面上的“公寓”和“loft”大多都是商住房。实际上，我国土地利用分类里只有商业用地、住宅用地的划分，并没有“商住两用地”的说法。目前，商住房仍徘徊于政策灰色地带，定义上的模糊性也注定了其背后暗藏的风险。
近年来，北京、上海、深圳等一线城市都对商住房严加管控，出台了一系列限购政策。一线城市的商住房市场也因此一度跌至冰点。然而，在大多数二线城市，却鲜有类似管控出台，商住房依旧是投资市场上的人气高涨。此次厦门市出台相关禁令，也被外界视为二线城市商住房市场风险的一个信号。
不限购不限贷成销售“亮点”
在“房住不炒”的大背景下，大多数二线城市都针对住宅出台了限购政策。不限购不限贷的商住房则另辟蹊径，成为投资市场上的宠儿。
《华夏时报》记者在某大型中介找房平台发现，长沙市的商业楼盘中，十有八九都在出售类似具有居住功能的公寓房源。记者随机选取了三套长沙的商住房项目，都被告知已经售罄。
“您现在有购房资格吗？因为现在住宅需要购房资格，公寓的话是不需要的。您如果是想用来出租和投资，公寓会比较好。”《华夏时报》记者以外地投资者身份咨询长沙经纪人小黄，小黄建议记者选购商住房。因为相比于纯住宅项目，商住房既没有购买数量上的限制，也没有贷款次数上的限制。
在各大商住房项目的销售海报上，“不限购不限贷”都是其中不可或缺的宣传亮点。除此之外，相比于普通住宅，蛰伏于写字楼内的商住房，无论是在价格还是在地理位置上，都更具优势，因此吸引了不少投资者。
“首付26万，入主红谷滩”“留电话报名参加十万抵十六万活动”显眼的大字标语出现在南昌某商住房项目海报上。《华夏时报》记者以购房者身份拨打了该项目的咨询热线，被告知仅剩尾盘20余套。该项目同时拥有纯住宅和公寓两种房源，其中纯住宅房售价超过15000元/平米，而建于商业用地上的公寓只需8500元/平米，总价42万元起，相比而言显得实惠不少。
财经评论员严跃进告诉《华夏时报》记者，商住房的出现与商业地产的去库存压力密切相关，其通过变更为居住用途来促进去化，“商改住也说明写字楼、商铺的去化是比较难的，这个时候也会使得相关房企积极去库存，进而出现此类扭曲的做法。” 严跃进还提到二线城市有别于一线城市，房地产还是坚持去库存的导向，因而没有对商住房进行严加管控。
高回报率与背后的陷阱
“15年包租，年回报率高达7.7%，以租养贷0月供。轻松月入3000+。” 诱人的标语出现在南昌某商住房项目的宣传里。小黄为《华夏时报》记者推荐的多套商住房源里，都包含了“包租”“返租”等字眼。
小黄告诉《华夏时报》记者，包租的意思是“开发商帮您出租，已经有大公司承租了，完全不用担心自己租不出去。很多客户都觉得值得投资。”
包租听上去省心省事坐享其成，但严跃进认为现实并没有宣传中的那么好，因为目前无论是写字楼还是商铺，在市场上的空置率都比较高，企业租户如果缺乏丰富的经验和良好的运营模式，往往在三年之内会出现风险，“换句话说，就是第一年真的是有这个租金回报的，第二年就会减少，第三年甚至这个租金就没有了。接盘的新租户会不会支付同样的租金，都是不确定的。”
倘若不包租，南昌中介小孙也告诉记者，项目本身就是写字楼，很好租出去的，租金方面也不用担忧，月入能有一两千元。但记者以南昌一套总价40万的商住项目来计算，月租金1500元，需要出租22年才能回本。面对产权仅为40年的商住房来说，寿命也已经过半。
上海某公寓业主李先生原本想着就算靠租金回本慢，也可以坐等房屋升值，然后转卖，这么一想怎么也都不亏本。然而现实中，商住房的增值速度却远不如普通住宅。“十年间，周边同地段的住宅价格都翻了五六倍，我的公寓才翻了一倍”。李先生对《华夏时报》记者说。
一些一线城市的商住房项目，价格甚至不升反降。根据中原地产研究中心提供的数据，2017年3月北京商住房限购令出台前，公寓成交均价高达51036元/平方米。限购令颁布后的第二个月，成交量便缩水超95%，均价下跌20%。至2019年3月，北京市商住类项目均价已降至33858元/平方米，许多投资者只能亏本出售。
尽管房产经纪人纷纷向记者表示，在长沙、南昌等二线城市尚不存在类似紧收政策，甚至有置业顾问拿央企背景作为背书，承诺旗下的项目不存在政策风险。但是未来的政策走向谁也不能担保，此次厦门市出台的“最严限公寓令”就释放出了管控商住房的信号。
严跃进认为，尽管在政策尚且宽松的二线城市，商住房后续转让的税费成本也是很高昂，投资者必须将其纳入考虑范围。目前商住房在交易时，相较之住宅，还需缴纳增值额30%-60%的土地增值税以及全额0.05%的印花税。由于交易成本过高，转手较为困难，投资商住房也容易被套牢。
居住性价比低，随时面临整改风险
“loft空间很小。尤其是上面那层很矮，踮起脚尖就可以碰到房顶，让人感觉压抑。房屋功能区没有划分，电视机和厨柜都挤在一块。楼道卫生环境也很糟糕，贴满了小广告。”小张曾居住于北京某商住房项目中，他向《华夏时报》记者坦言这段居住体验并不佳。
目前，商住房广告上大肆宣传的“买一层送一层”说的就是这种loft户型。
根据置业顾问小陶向《华夏时报》记者提供的某公寓户型图。记者观察到，大部分房屋都是小户型loft，面积在38平米到52平米不等，东南西北各个朝向都有。严跃进向记者表示，商业地产的公摊面积比较大，实际业主能享有的面积可能还要小于这个数字。该项目中每层楼有24户，电梯却只有4台。记者咨询了十多个商住房项目，发现1：5甚至1：10的梯户比在商住房中屡见不鲜。
除了户型和梯户比上的短板，在与中介小黄交流的中记者发现商住房基于商业用地的性质，原则上并不具备通燃气的条件，采用的也是商水商电，物业费比普通住宅贵不少。而且一栋楼内有商铺、办公、居住等多种用途的房源混杂其中。一位房产自媒体人向记者表示，他在南昌甚至看过有人在公寓里开理发店。
即便是某些打着擦边球能够安装燃气也配备民水民电的公寓，也随时有被政策封死的可能性。2017年上海就曾颁布《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》，责任区域内所有商住房整改回商业办公类用途，不得保留居住用途，房内的插层、隔墙、上下水以及燃气管线等带有居住功能的设施都必须拆除。
当记者询问经纪人小黄和小孙，要是日后碰到了类似的整改要求要怎么办，两人的回答如出一辙：“变成办公之后就更好租了呢，办公的租金更高。”总之，千方百计劝你买就是对了。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
