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796轮竞价背后:2020年房企投资首选长三角

李贝贝 2020-6-19 17:29:46

本报记者 李贝贝 上海报道

凭借在房企销售业绩中的关键作用,长三角区域近年成为房企重兵所在。疫情得到有效控制后,长三角的土拍热度更是急剧上涨,多个热门二三线城市接连上演“抢地大战”,高溢价、数百轮竞价、最高限价成为常态。

业内人士认为,2020年房企投资首选长三角。本身就具有的购买力强、需求支撑性佳等优势,使得房企在长三角拿地安全系数较高,且对企业的经营和销售指标的完成起到了稳健的支撑作用。不过,区域内部分三四线城市的风险较为突出,建议房企谨慎布局。

长三角多地上演“抢地大战”

6月15日,江苏徐州铜山区XT2020-34号地块历时5个多小时、796轮竞价,最终被招商蛇口以24.11亿元的代价成功竞得,溢价率超过138%。据公开报道,这幅宅地自开拍后即进入白热化状态,单是一分钟报价三四轮的状态就持续了两个多小时。

如此火爆的场景在长三角区域其实不算罕见:自疫情得到有效控制以来,长三角的土拍热度急剧上涨。6月以来,除了南京、杭州、苏州这些备受房企青睐的核心城市,无锡、宁波、温州、常州等在内的长三角热门二三线城市同样频频上演“抢地大战”,高溢价、竞拍耗时长、数百轮竞价、达到最高限价亦成为市场常态。

作为资金充裕型房企补仓的热门城市,6月11日,温州市鹿城区一商住用地经过116轮竞价被温州浩阔企业管理有限公司(德信地产)以上限价格36亿元收入囊中,折合楼面价26385.24元/平方米,溢价率50%;6月间,蓝光地产于温州拿下的3幅地块也均经过百余轮竞价。

毗邻温州的台州温岭市在6月12日出让的“温土公告字[2020]整第15号”商住地,则在经过231轮报价、耗时3个半小时之后被上海鹏铎实业发展有限公司(宝龙)以6.8亿元竞得。

绍兴土地市场的热度同样高居不下。6月12日,绍兴出让一宗编号为“绍市自然告字[2020]25号”的商住地,经过288轮竞价、耗时近6.5个小时,由绍兴鸿雅置业有限公司(融创)以总价38.38亿元竞得,楼面价12263元/平方米,溢价率25.42%;6月5日,宁波乾园企业咨询有限公司(金科)也经过149轮竞价,以总价31.62亿元竞得绍兴一宗商住地。

而距离上海仅百余公里的嘉兴市,近期土地市场也颇为活跃。6月15日,荣安经过108轮竞价,以“上限价格10.99亿元+竞配人才住房面积18400平方米”条件竞得嘉兴经开区1宗宅地,溢价率49.43%;6月10日,浙江鸿翔中金实业集团有限公司经过166轮竞价,以上限价格8.04亿元竞得嘉兴经开区一宗商住地,溢价率38.67%;6月8日由嘉兴市晨源房地产开发有限公司(佳源+中植)收入囊中的科技城宅地,同样达到上限价格10.57亿元,溢价率40.42%。

房企于长三角布局最为积极

对不少房企而言,长三角区域是其最主要的业绩来源。仅以2家来自华南的房企为例:根据明源地产研究院数据,2019年,华发股份的长三角业绩超过广东区域,长三角、广东区域业绩占比分别为41% 、37%;美的置业的长三角、珠三角区域业绩占比分别为36%、19%。

长三角在房企销售业绩中的关键作用,也令房企始终对这一区域保持重点关注。克而瑞研究发布的研报透露,今年前5个月,大多数房企的投资重点依然集中于长三角、京津和粤港澳三大区域,其中以长三角布局最为积极。

以颇具地缘优势的浙江本土房企祥生地产为例,3月份以来,祥生持续加码杭州、宁波、南通、温州等长三角热门城市。其中,祥生在宁波和杭州等新一线城市拿地金额占总拿地金额的58%,南通、温州等二线城市占比超27%。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林向《华夏时报》记者分析指出,长三角具有良好的产业基础,经济充满活力,市场容量大。尤其是像无锡、宁波、常州等长三角二三线城市,居民本身的收入较高、支付能力较强,且是人口净流入城市,自然备受房企青睐。

“对于长三角一些热门二三线城市的重点布局,其实是出于避险的考虑。”一名TOP20房企内部人士则向《华夏时报》记者解释说,今年受疫情影响,房企普遍有销售目标方面的压力。长三角本身具有的多重优势确保房企拿地安全系数高,去化速度一般也有保证,对于企业的经营和销售指标的完成情况起到了一个较为稳健的支撑。

《华夏时报》记者注意到,根据国家统计局发布的《5月70个大中城市房价数据》,长三角区域内多个城市房价均价同比均呈现上涨,且涨幅在100城里面排行靠前。例如,江苏列入监控的南京、无锡、扬州、徐州2020年5月房价环比全部上涨,浙江省列入监控的杭州、宁波、温州、金华亦出现了同样的情况。

需要注意的是,在区域内一些热门城市的土地市场,高溢价成为主流,也意味着房企拿地竞争压力的增加,以及后续盈利空间的挤压。同策集团首席分析师张宏伟就坦言,在城市竞争格局方面,经济基础较好、购买力较强的杭州、苏州、南京和宁波等城市,房企们拿地的竞争更为激烈,土地价格相比以往涨幅不小。

目前主流房企在长三角区域内多聚焦于杭州、南京、苏州、无锡、常州、宁波等热点城市,部分房企的布局版图甚至下沉至强三四线城市。不过,6月14日,克而瑞地产研究发布专题《三大指标看2020年重点城市投资机遇——从地价成本、库存、土地财政依赖度三个角度》强调,尽管2020年房企投资首选长三角,但区域内部分城市风险较为突出,尤其是三四线城市。

具体而言,包括常州、丽水、金华、徐州、绍兴、衢州等在内的一些城市受长三角一体化利好的影响,此前房地产市场均保持较快速度发展。但近年地价过快上涨,利润空间被极大压缩,典型如绍兴、湖州,房价上涨动力较弱,进入投资还需谨慎。此外,像徐州这样的城市,近些年土地供应明显过量,近3年含宅地成交量已经足够支撑过去8年的商品住宅成交量,面临库存压力过大的风险。而宁波、南通等城市地价持续上涨趋势明显,利润空间也被明显压缩,应当谨慎布局,不应盲目追高。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁