建国东路动迁范围内老旧小区 李贝贝 摄
本报记者 李贝贝 上海报道
中海企业发展有限公司（00688.HK）下属中海发展（上海）有限公司（中海地产）近日与上海市黄浦区人民政府正式签订合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设。中海企业发展集团董事局副主席罗亮表示，“公司预计将投入近600亿元，这将是公司发展历史上投资规模最大的项目。”
值得注意的是，该旧改项目早在17年前即已启动，但时至今日只改造开发了少量部分。对于该项目多年未能有实质性推进的问题，中海未对此进行公开说明。
进入“实质性启动阶段”
7月29日，中海企业发展集团有限公司与上海市黄浦区人民政府正式签订合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设。
根据中海地产上海公司官微发布的消息，建国东路旧改项目位于黄浦核心区域，北邻新天地、东接老城厢，项目占地面积约14.75万平方米，建筑面积约30万平方米，用地性质为住宅、商办及公共绿地，预计涉及8500户、约4万人口搬迁，是黄浦最大的成片旧里区域，也是上海余留体量最大的毛地项目。
此前一天，中海地产母公司中国建筑股份有限公司（601668.SH，以下简称“中国建筑”）发布的《关于投资上海市历史风貌保护及城市更新项目的公告》（以下简称“《公告》”）透露，该项目毗邻淮海路新天地商圈，邻近轨道交通8、9、10、13号线。其中67街坊以商办用途为主，68-71街坊以住宅用途为主，规划地上计容建筑面积约36.8万平方米（包括新建商品住宅、风貌保护及历史保留建筑等）。
8月3日，《华夏时报》记者来到建国东路旧改板块。整体来看，尽管地处黄浦区这一“黄金板块”，但建国东路旧改项目内的房屋基本为砖木混合结构的二级以下旧里，房屋普遍年代久远、阴暗低矮，电线如蛛网密布，生活配套较为落后。《华夏时报》记者看到，尽管动迁消息已经发出，但沿街小商铺仍照常做着生意，不少房屋中介挂出的房源已打上“拆迁”标签。建国东路上一家链家的工作人员表示，目前67、68街坊人已经迁走了，69街坊“还没怎么动”。
建国东路动迁范围内老旧小区 李贝贝 摄
板块内易居房友挂出的“最新房源信息” 李贝贝 摄
值得注意的是，该旧改项目并非中海此次新拿下的项目。在本地论坛上，记者看到有不少讨论建国东路旧改项目的帖子，时间跨度长达十余年。一名居住在69街坊的市民抱怨：“卢湾区都被撤了（这里）都没能拆”。
事实上，“中海上海”官微也用了看起来较为模糊的说法：“战略合作框架协议的签订，标志着建国东路这一航母级旧改项目正式进入实质性启动阶段。”
公开资料显示，2003年7月，中海与彼时的卢湾区政府签订了卢湾区65、67、68、69、70、71街坊地块的《国有土地使用权出让合同》，土地出让面积共计约18.8万平方米。彼时，中海发展计划将其开发为高档商品住宅及商业、办公区，总建筑面积超过70万平方米，预计最迟在2012年底前全部建成。但据当时的媒体报道，由于旧区改造矛盾突出，直到4年后卢湾区才颁发了65街坊地块的《建设用地规划许可证》，成为这个巨型项目的首期启动地块。
当时，65街坊徐家汇路258弄地块被分拆为南北两块。2007年2月，摩根士丹利拿下南块。5月又通过股权收购的方式，从中海发展手中拿到北块项目的一半股权。2010年底，深受金融危机影响的摩根士丹利将65街坊南地块66%的股权出售给凯德商用旗下的嘉茂信托投资基金。《华夏时报》记者看到，如今该地块已成为“LuOne凯德晶萃广场”，北地块项目则分别建成了中海国际中心与中海环宇荟。
作为毛地，余下的67-71地块的开发却停滞至今，中海方面并没有对外作出说明。而《华夏时报》记者在一些本地论坛上看到，区域内的居民给出了“拆迁矛盾大”、“钉子户”等说法，与早先媒体报道的说法一致。而中海为何在此时按下启动键、公司未来在沪布局以及在旧改领域的考量等问题，中海地产方面同样向《华夏时报》记者表示不予置评。
不过，公开资料显示，2019年5月，黄浦区副区长洪继梁对媒体表示，“十三五”末及“十四五”初，将聚焦建国东路地区及周边7个地块，涉及居民超过1.2万户。“这些地块以毛地为主，我们将加强与开发企业的协调沟通，尽快稳定规划方案、落实保护边界，形成推进的总体策略和时间节点，争取整区域实现突破，延伸新天地高端商务功能的辐射范围。”
上海中原地产首席分析师卢文曦向《华夏时报》记者分析指出，这个旧改项目拖太久未必是中海方面所愿意看到的，卢文曦说：“旧改推进难度的确大。从之前黄浦区政府的说法和此次态度来看，给予了中海极大的支持，旧改地块，政府表态还是很重要的。”
“挑战性非常大”
对于这一“航母级旧改项目”，不管是中海还是黄浦区政府均寄予厚望。
在“中海上海”官微发布的信息中，上海市黄浦区委常委、副区长洪继梁介绍说，改造开发完成后，这片上海余留体量最大的毛地项目将成为上海第二个“新天地”。旧改开发企业中国海外发展有限公司行政总裁张智超也表示，将按上海石库门和街巷里弄的尺度，从业态形式上将打造成上海一个新地标。
“方向明确就可以知道怎么做了。”卢文曦认为，中海在上海的项目都卖的不错，如果建国东路旧改项目有序推进，再加上企业本身较强的综合实力和背景。“虽然体量很大，但对中海来说机会大于风险。” 卢文曦说。
从区位条件和未来规划来看，该项目十分优质。不过，张智超也坦言，“这个项目的挑战性非常大，在全国以往的棚改和旧改中都属少见”。
上述《公告》解释说，该项目位于上海市核心城区，项目实施周期较长，因后续房屋征收、地方政府行业政策调整、房地产市场情况等变化产生的风险可能会影响本项目的预期收益。本项目投资建设相关方案、手续等须报政府部门审批同意，总投资金额、建设周期等在推进过程中存在变动风险。另一方面，因为该旧改项目内包括众多文保建筑，例如巴金故居、上海美术专科学校旧址、荣金大戏院等13处文物保护点，这对参与企业在资金实力、综合城市运营能力、技术要求等方面都提出了极高要求。
尽管如此，中海地产方面仍显得信心十足，表示“作为以资金实力雄厚、经营稳健而著称的国内头部房企，有母公司中国建筑的鼎力支持，拥有先进的开发管理理念、丰富的城市更新与城市运营经验、扎实的资源整合实力，都将成为建国东路旧区改造的重要支撑和可靠保障”。
根据上述《公告》，该项目计划整体开发周期约6年，预计项目总投资约人民币590亿元，资金来源包括自有资金、股东借款、银行开发贷款、销售回款再投资等。
在具体的开发工作方面，中海地产已与上海市黄浦区国资委下属国有独资企业——中城集团签约，共同开发上海市黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。双方按照98%∶2%的出资比例共同成立上海中海海华房地产有限公司和上海中海海庭房地产有限公司两家项目公司，拟正式启动房屋征收及后续开发工作。
值得一提的是，在上海旧改领域，中海属于较早开始的房企。据中海方面解释，自进入上海以来，中海即融入黄浦区城市更新工作，以“斜三地块”为起点，先后开发了中海建国里等7个项目，累计改造面积近20公顷，总发展面积近80万平方米。目前，紧邻70街坊的中海建国里二期项目正在施工中，也是新天地板块唯一新盘。
据天眼查APP信息显示，建国东路项目之外，2018年10月，中海地产斥资近100亿元拿下的真如红旗村旧改项目，为上海市区近年来出让的最大规模综合体之一。公开资料显示，中海在2018年和2020年先后两批次获取普陀红旗村七幅土地，红旗村项目规划总面积近100万平米，涵盖办公、商业、文娱、住宅等多种业态。
对于此次建国东路旧改项目的“实质性启动”，卢文曦认为，今年4月发生的“围标”事件使得中海不便进入公开市场拿地，而旧改不失为一种比较稳妥的拿地方式。
《华夏时报》记者注意到，保持积极态势的中海，2020年计划新增土地权益投资预算人民币1400亿元，相比2019年权益投资额人民币1134亿元增长了23%。对于扩储范围，中海青睐一二线城市，但目前这些市场上的地块价高、量少，同时也是多数开发商所关注的区域，市场竞争尤为激烈。据“观点地产网”统计，今年前7个月，中海共斥资628.9亿元，获得土地面积约645.13万平方米，完成年目标的44.92%。或许因为如此，对于每年扩储都有增长任务的中海来说，城市更新类项目逐渐成为获取土地的重要方式。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
