金融街武夷融御本期推出的楼栋 李未来 摄
本报记者 李未来 北京报道
闲置十几年，开发近5年的项目，一跃而成为北京通州上半年的新房“销冠”，这就是中国武夷（000797SZ）和金融街联合开发的（000402SZ）融御。
融御于6月27日开盘，一共推出了821套房，据称开盘就卖了518套，揽金25.28亿。销售人员说：“通州商品住宅少，新房就这几个项目能选，大部分都是限竞房，所以看好就得赶紧买，没有什么可选的余地。”
《华夏时报》记者了解到，该项目早在2003年就拿了地，但闲置十几年没有动工，期间修改了规划，交纳了土地补偿款。终于在2020年上半年的末尾面市，如今，此次开盘的4栋楼已接近现房。销售人员称：“合同写的交房时间是明年6月份，但按照工程进度今年很有可能竣工。”
不过，上半年预计亏损5300万元-6300万元的中国武夷，已经迫不及待地要确认这笔收入，它在上半年业绩预告中说，“北京武夷房地产开发有限公司南区融御项目(备案名:融华嘉园)已于6月份开始预售，预计年内可达到收入确认条件。”
北京上半年商品房“销冠”
据天眼查APP信息显示，融御位于北京东六环西侧，通燕高速以南，东南3公里处就是北京新市政府所在地，是通州为数不多的新建商品项目之一。
6月27日开盘推出了4栋楼，821套房源，共三种户型：90平米的三居，房源不多，只有130多套，总价约570万（均价约6.3万元／平米）；79平米的两居，是本次开盘的主力户型，约有500多套，总价约430万（均价约5.44万元／平米）；72平米的一居，约几十套，总价也在430万左右（均价约5.97万元／平米）。
据其销售人员称，目前已经卖了500多套，其中90平米的三居最为抢手，开盘很多客户没有买到。
记者查询北京市住建委官网了解到，融御此次开盘的4栋楼的预售备案价在6.68万元／平米-6.77万元／平米之间，截至目前签约了393套，成交均价为5.95万元／平米。
也就是说，在备案价的基础上，融御降低了售价。
金融街武夷融御营销中心内外都张贴有“销冠”的标语。 李未来 摄
金融街武夷融御营销中心内外都张贴有“销冠”的标语。李未来 摄
从融御项目入口处，到营销中心内部，随处可见“销冠”的字眼。“6月北京纯商品房认购销冠”、“2020年上半年北京城市副中心认购销冠”、“2020年北京上半年纯商品房销冠”，类似的大红标语在其营销中心内外十分醒目。
在融御营销中心内部，一个长方形的液晶显示屏挂在最显眼的位置，写着“无意问鼎，已然登峰。”列举了项目的5项销冠“殊荣”，还对比了通州其他新房项目上半年的销售情况，融御以25.28亿元名列第一，排名第二的是台湖金茂悦限竞房，是16.42亿元。
事实上，该项目并非纯商品住宅。在此次开盘的4栋楼南侧，还有4栋楼是两限房（既限房价，又限户型），已经交房入住，一共大约1000户。
土地闲置十余年
然而，在这光鲜的销售成绩背后，是10余年的土地闲置和近5年的开发。
中国武夷对这块土地的披露，是从这个世纪初就开始的。在2003年的年报里，中国武夷将其称为“北京武夷600亩土地”，预计开工时间是2005年，预计总投资约4.7亿元，当时已投资金额是1.41亿元，也就是土地出让金。算下来拿地价格是352.5元／平米。
这块地连同其北侧的武夷花园，都是北京武夷房地产开发有限公司（下称“北京武夷”）的项目。
2004年上半年，因通州新城规划、街区控规编制等原因，通州区政府、通州区规划分局要求该项目暂停开发，按照新城标准调整规划。2010年11月取得《北京市规划委员会关于通州新城0505街区21 23等部分地块控制性详细规划的批复》；2011年9月取得该地块《北京市规划委员会建设项目规划条件》；2011年10月取得该地块《建设用地规划许可证》；2012年北京武夷将规划设计方案上报规划部门，双方多次讨论、修改；2013年，该项目规划获得复函批准。
开发停滞期间，该项目调整了建筑面积，住宅建筑面积为53.49万平米，商办建筑面积为16.73万平米，两者合计超过70万平米。为此，北京武夷补缴了土地出让金。
2015年这个地块终于开工，历经5年的时间，终于在2020年拿到预售证。
在动工建设期间，金融街看上了这块“肥肉”。2017年年底，金融街的子公司长安置业以31亿元的价格购买了北京武夷30%的股权。从此，该项目的推广名成了金融街武夷融御，而中国武夷的财务报表将其称为“北京武夷南区”。
开发成本共23.25亿
北京武夷经营着中国武夷在北京的主要房地产开发业务，项目主要集中在融御及其周边的那一块区域。在融御之前，北京武夷还开发了几期武夷花园，包含水仙园、牡丹园、紫荆园、月季园。这些都在2011年以前交了房，目前北京武夷的主要业务和主要资产都集中在融御项目上。
本次推出的4栋楼只是北京武夷南区的一部分，称为东地块，在这4栋楼的西侧，还有中地块和西地块，总的建筑面积超过70万平米。销售人员表示，下一期开盘最快也在明年的7月份。
从2003年拿地至今，中国武夷曾投入土地出让金、土地补偿款、相关税费、利息等等，算下来也不是小数目。中国武夷此前的董秘林金铸曾表示，除了补交土地款，在银行的贷款还有不少利息，具体成本很难算。
根据相关会计准则，房地产企业应当将商品房的土地出让金、相关税费等成本计入开发成本或存货的账面价值。中国武夷2019年的年度报告显示，截至2019年年底，北京武夷南区的开发成本共23.25亿元。光利息资本化的金额就高达3.83亿元。利息资本化即开发商把用于该项目的借款所产生的利息，计入这个项目的成本，足见北京武夷南区项目的借款之多。
对于这个项目，中国武夷期待了很久，它多次在财务报告中披露该项目的投资金额、工程进度，并毫不掩饰其对这个项目所寄予的厚望。除了引入战略投资方金融街，中国武夷还多次为北京武夷担保借款。就在8月1日，中国武夷还为北京武夷的9.95亿元提供了担保。
值得一提的是，23.25亿元的开发成本，仅金融街的入股资金（31亿元）就能全部覆盖，更何况前期的100套保障房已经有一部分收入。
如今，北京武夷南区项目成为中国武夷下半年扭亏的关键，不过该项目今年能否达到收入确认条件，还未可知。针对上述问题，记者多次拨打中国武夷董秘办电话，但均无人接听，其证券事务代表电话无法拨通。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
