本报记者 李贝贝 博鳌报道
过去20年，是中国房地产高速发展的20年，也是多家房企力争上游的20年。而展望未来，下一个20年亦备受期待。
8月12日晚间，在国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏与阳光城集团执行副总裁吴建斌的主持下，多名对话嘉宾在2020博鳌房地产论坛“博鳌论剑之二：我们的20年”环节中，对未来20年行业可能发生的新变化进行了判断和预期。面对新的机遇与挑战，他们的经验也给予同行更多的借鉴与思考。
峥嵘20年
“过去这20年应该说是中国房地产高速发展的20年。中国真正的房地产的高速增长是从1998年到2017年这20年，中国所有的城市、最大的城市面貌变化也都是在这20年。”旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中说，旭辉在2000年将总部从福建搬到上海，截至目前，已经布局的84个城市都在这20年发生了翻天覆地的变化。
他说，“房企的发展，首先是要感谢这个高速增长的阶段以及改革开放带来的发展的机会。2000年的时候，我们一年就十来亿的销售。到去年我们大概可以超过2000亿。”
这个高速增长的时代给予了很多企业成长的机会。林中认为，2018年-2037年这20年，中国房地产迈入了一个平稳增长的时代，面对这个新时代，企业要适应新的形势下的变化：“过去20年让我体会最深的就是，做企业也好，做地产企业也好，我们一定要顺势而为，要与时俱进，做时代的企业，不断地适应变化。要永远看多，至少未来20年还是要看好中国房地产业。”
从中海到万科，再从协信离开、自主创业，中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明与中国房地产已结缘30年之久。
“过去将近30年的地产从业经历，使我想到四个字——光辉岁月。”刘爱明感慨表示，房地产业在过去这30年是国民经济发展的中坚力量、支柱力量，解决了数以亿计家庭的居住问题。当然带动行业的发展可能是更多。
下一个20年市场回归理性
对于下一个20年的市场变化，嘉宾普遍认为将以“稳”为关键词。
如是金融研究院院长、首席经济学家管清友直言，未来房地产肯定还是资本的游戏，但是再像过去十几年那样高杠杆的做法，肯定是不行了。而2017年是一个非常重要的分水岭，开始金融整顿。从2017年以后，房地产行业肯定是进入到一个去杠杆、稳杠杆的过程。
中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一则表示：“分析未来20年的房地产市场，必然从两个方面来谈，一个是政策环境，一个是市场环境。”
政策环境就是长效机制的政策环境，指导思想肯定是坚持房住不炒和不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房地产市场的平稳健康发展，也回归了房子本来的居住属性。
朱中一分析指出，房地产行业向两边延伸，包括利用建筑工业化的手段，发展装配式建筑。还有向后端的延伸，如很多大的企业正在涉足物业管理、社区服务。
“房地产市场将来会是一个常态化市场，当然速度不像过去快，但是对质量的要求比过去高了。”朱中一提醒，房地产企业的利润可能要摊薄，但是平心静气地说，现在房地产跟其它的行业相比还是不错的，房地产行业的从业者一定要跳出行业看行业。
而在华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导贾康看来，中国现在的真实城镇化水平只在50%左右。从30%到70%这个阶段是快速增长期，70%逐渐往上走是一个比较低频的发展阶段。“中国的现代化，到2035年要基本建成现代化，再走四五年，我们的城镇化的快速发展阶段才会转入低频发展阶段。”而房地产业伴随着城镇化推进的过程不断地发挥支柱产业的作用，“它就是支撑整个经济社会要进一步地打开发展空间，而且要升级版的高质量发展。”贾康说。
贾康还表示，“我相信未来20年中国的房地产业，会继续给整个国民经济发挥它客观上应该发挥的支柱作用。”
需继续保持核心竞争力
在过去20年里，规模和速度成为房企奠定行业地位的法宝，而在未来，能够让一家企业继续发展的核心竞争力是什么？几名业内人士也给出了自己的经验。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理刘伟认为，房地产行业是一个“幸福的行业”，可以充分竞争。
刘伟表示，招商局的文化当中有两个字——均衡，就是讲质量、规模、效益均衡发展，在不同的阶段可能会突出不同的东西，在风险可控市场比较好的时候，可能把规模放在前面。与此同时，增量面临天花板，存量的市场会显现出来，再加上国家不断地调控，各个城市的情况不一样，还有外部的环境和风险，所以他认为在这个阶段，质量、效益、规模要有一个定位，要以质量优先，把质量放在前面，然后兼顾适度的规模，这也是招商蛇口的发展策略。
刘伟透露，未来，招商蛇口会在“美好生活”的很多点上发力，包括住宅，以及大健康、养老、物业、邮轮产业等。
“小步快跑”则是阳光城集团执行副总裁吴建斌给出的建议。吴建斌认为，房企未来的发展核心竞争力是房屋的品质、智能和服务。未来20年，吴建斌建议房企的财务策略“小步快跑”，保持合理的杠杆。在这个时代，有一个好的财务结构，对企业的长治久安、良好的运行帮助会很大。“不要把增长看得太高，保持5%、10%长期下去，是一个非常健康的指标。”
同时，从公司发展的产品和服务方面下工夫。“建好就能卖掉”的时代已经结束了，所以未来的20年，首先产品要做好，产品做好有几个维度，比如说社区的方便性、智能化的情况，绿色、环保的情况等。另外在服务方面要下工夫。
房企们对于未来已经有了颇为清晰的考虑，但不可否认的是，行业已经进入存量时代。
彰泰集团董事局主席黄海涛指出，地产未来跟其它行业一样，它的利润会越来越低，产品会越来越多。因此，最后只有好产品才能获得好市场，差的产品就会被驱逐出去。
“作为地产人，就不要再做梦了，应该好好地回归到理性。”在黄海涛看来，任何一个好的战略都有“一个中心、两个基本点”。
“这个中心就是以客户为中心，后面两个基本点就是向外求发展、求生存，向内还是好产品、好服务，得到口碑，才能在市场走得远。”黄海涛强调，做企业是跑马拉松，因此会坚决保证好产品、好口碑。
存量时代，对于商业地产的运营管理也提出了更高要求。凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓坦言，“从全国范围来看，肯定有局部地区的商业地产是有些过剩的，且目前也因为疫情受到冲击、未来的商办市场挑战仍存，要争取不成为‘存量’，我觉得质量、服务、线上线下融合，可能就是在操作模式方面争取跑在前面的优势。”
责任编辑：李未来 主编：张豫宁
