阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌
本报记者 陆肖肖 博鳌报道
在房地产高周转时代，如何做好债务与规模的平衡，如何更好的把握利润，是企业需要特别思考的议题。
在8月13日的2020博鳌论坛上，阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌表示，当前房企规模扩张还是第一需要，但规模扩张的度需要设定一个安全垫，在房地产市场下行时期，安全垫就要厚。
吴建斌表示，相当一段时间，高财务杠杆是根本降不下来的。千万不要一谈高周转就谈虎色变，企业要想实现快速的发展、可持续发展，就必须继续要追求高周转的打法。
天平的左边是负债，右边是规模
吴建斌提到，自己特意画了一个天平，天平的左边是负债，右边是规模，中间是利润。当负债重的时候，规模这个天平就要向上走，也就是加杠杆的过程，企业的规模就可以做大。当负债减轻，规模必然会下降，债务和规模之间的支撑点就是利润。
怎么才能做到财务时点的平衡呢？吴建斌表示，收入要大于支出，你才能做到平衡，如果收入比支出要少，这个企业可能在流动方面就会出现缺口。这里的收入一般指的是经营性的收入，投资性的收入，融资性的收入。支出指的是经营性的支出、投资性的支出，或者归还到期贷款的融资性支出，这些指标都会反映在资产负债表上，最后反映在现金流量表上。
“财务平衡就是要做到短期、中期、长期的收与支的时点上的平衡，或者是一种动态的弹性平衡”，吴建斌表示：“一个企业的奋斗目标是很多的，但是归根结底核心的目标是优化和提升资产负债表，终身为优化与提升资产负债表而奋斗，这是干企业的目的。”
在当前的房地产市场，规模已经成为企业发展的共识。吴建斌指出，当前房企规模扩张还是第一需要，也反映了房地产市场仍然有很大的机会，是大有可为的。
房企想要发展，需要三个杠杆。吴建斌提到，一个是财务杠杆，一个是经营杠杆，一个是合作杠杆。当前是在加杠杆还是降杠杆呢？他表示：“今年的时间可以划分为两大段，上半年受到疫情的影响，国家在财政政策、货币政策方面采取了比去年同期宽松的政策，土地市场出现火热，企业都在加杠杆。下半年，在不确定的国际环境下，确保安全运行排在第一位，企业需要减财务杠杆。”
房企规模扩张的度在哪里呢？吴建斌表示，房企继续规模扩张，是非常好的选择，因为有规模才有红利，有规模才有地位，这是大家普遍的共识。中国房地产才走过二三十年，市场目前还处在青春期，机会还有很多。房企规模扩张的度需要设定一个安全垫，这需要把握三个方面。
第一，要分清市场当下是上行、横盘还是下行，这一点非常重要，如果房地产市场是上行，安全垫的厚度就不必要在意，杠杆可以放大一些，如果是横盘，安全垫就要适中，如果房地产市场是下行的，安全垫就要厚。
第二，要分清利润的空间到底有多大。从2015年开始，房地产的毛利润率、净利润率开始大幅下降，有的公司每年下跌一个点，有的公司每年下跌几个点，现在项目利润空间已经很小，只有百分之五六的利润就可以去公开市场拿地。而房企目前普遍的融资成本是百分之七八，有的公司到了百分之十几，从财务的角度来看，这是非常危险的，企业的融资成本已经远超利润空间。
第三，房企要有自己的战略，要看战略是偏向机会主义者，还是偏向长期主义者。如果偏向机会主义者，需要靠赌、靠炒、要贪，那就要看运气。但如果企业战略偏向长期主义者，长期财务杠杆保持一个均衡的水平，而且要维持在一个较低的水平，安全垫就要厚。
不要一说高周转就“谈虎色变”
房地产市场竞争日益激烈，大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼成为市场的生存法则。吴建斌表示，整个房地产市场是一个扩张、洗牌、再扩张、再洗牌的过程，中国市场太大了，经过洗牌之后，房企可能会集中在100家之内。房地产市场需要在竞争中实现自我平衡，实现优胜劣汰，这是自然规律。
房企规模继续做大的关键要素有哪些？吴建斌表示，首先是要顺应新时期拓展土地储备的新特点，一定要获得便宜的、高额的土地储备。市场已经变了，获得土地的机会、渠道跟原来是不一样的，企业应该有很多的渠道，用来获得源源不断的土地。
最近几年，随着房企规模扩张的加快，快周转成为多数房企的操作模式。吴建斌表示，千万不要一谈高周转就谈虎色变，千万不要回避这个问题。因为现在资金的成本太高了，这是一个现实的问题。特别是中小企业，因为评级不高，融资成本就很高，借的又是一年期、两年期的短期债务，覆盖一个房地产项目的周期都不够。
吴建斌强调，企业要想实现快速的发展、继续发展、可持续发展，就必须继续追求高周转的打法。如果高周转追求不了，我们可以追求相对高周转、快周转，这个精神是不能变的，而且要持续用这个精神来改善我们每个环节，这是非常重要的。
“相当一段时间，高财务杠杆是根本降不下来的”，吴建斌指出，一是没有这个条件，二是也没有降的理由，三是它能够推动公司的快速发展，从心理上也不需要（降）。
吴建斌总结道，企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是现金流管理，而现金流管理核心是经营现金流管理，“我们再剥一层皮，经营现金流管理的核心是可以动用的现金流的管理。”他说。
对此，吴建斌建议，如果有机会，努力扩充资本，把每次资本的窗口利用好也是非常重要的。企业要利用资本市场的窗口，可以定增、可以分拆下面的业务上市，来扩充企业的资本，这对降低资产负债率、降低净负债率，提升公司的安全性都是非常重要的。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
