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房企业绩观察 | 绿城中国重归行业前十 张亚东:会100%完成全年目标

李贝贝 2020-9-5 10:13:15

本报记者 李贝贝 上海报道

绿城中国控股有限公司(3900.HK,以下简称“绿城”)于8月27日晚间交出的半年业绩报告显示,上半年公司实现合同销售额912亿元,同比增长23%。在克而瑞房企销售额榜单中,绿城中国已经回归至行业前十之列。

尽管上半年只完成36.48%的年度业绩目标,但在2020年中期业绩说明会上,对于年初制定的2020年2500亿的销售目标,绿城中国董事局主席张亚东表示,会100%完成全年目标,形势好的话甚至会有一定超额。延续“战略2025”,公司接下来将积极布局重资产、轻资产、“绿城+”三大业务板块,优化业务结构。

一、二线城市的可售货值占比75%

半年报显示,绿城一改去年同期销售金额同比下降的颓势,今年上半年累计取得总合同销售金额约912亿元,同比增长23%,创历年同期新高;总合同销售面积约431万平方米,同比增长7%;回款率为95%,处于行业高位。

期内,公司实现物业销售收入207.14亿元,占总收入的86.7%,较2019年同期的158.89亿元增加30.4%。其中浙江大本营实现物业销售收入131.48亿,占比63.5%,位居首位。半年报指出,这得益于结转收入物业销售均价的增长。期内,销售均价为21222元/平方米,较2019年同期的16731元/平方米上升26.8%。

利润指标方面,公司上半年股东应占利润20.96亿,同比上升1.9%;实现毛利率为25.9%,较去年同期下降6.1个百分点;负债方面,上半年净资产负债率为66.1%,位于行业合理水平。一年到期债务比重较去年末下降了5.5个百分点,占总债务的31.1%。

今年上半年,绿城在土地市场上颇为积极,报告期内新增项目43个,总建筑面积约1097万平方米,预计新增货值1756亿元,其中归属于集团权益约1012亿元,总土地成本金额约648亿元。绿城中国执行董事、副总裁李骏表示:“绿城中国整体上半年新拓项目预期净利润合计近180亿元,新拓项目预期平均净利润率同比提升约3个百分点。”

同策研究院资深分析师肖云祥也向《华夏时报》记者指出,绿城中国新拓项目利润率提升,很大原因是逆势低价拿地。其称:“今年前7个月,该公司所获土储平均楼面价约9031元/平方米,是自2016年来的最低值,土地成本的降低,有助于未来增厚利润规模。”

截至2020年6月30日,绿城共有土地储备项目172个(包括在建及待建),总建筑面积约4801万平方米,其中按照权益计算约为2798万平方米,楼面地价平均成本约为6234元/平方米,总可售货值约7427亿元,其中一二线城市的可售货值占比达74%。

《华夏时报》记者注意到,绿城上半年也延续了去年拓宽投资渠道的操作。除了在公开市场进行招拍挂,上半年公司通过收并购方式获取项目12个,预计货值738亿元,占比42%。其中,今年4月份,绿城以合共41亿元收购了新湖中宝在上海、沈阳、启东共5个项目的部分股权。中报披露,集团和各区域公司已完成收并购专项小组的正式组建,正全力推进一批储备并购项目,进一步打开收并购渠道。

由于加大了拿地力度,上半年绿城在融资方面较为积极,共发公司债、票据、EBS等共合计145.9亿元,规模较大。取得金融机构授信超过2397亿元,截至2020年6月30日止尚有可使用额度约1312亿元。不过,截至2020年6月30日,绿城一年内到期借贷余额为347.88亿元,占总借贷的31.1%。虽比重相较于去年底的36%有所下降,但短期资金压力仍较大。

对于当前行业较为关注的融资收紧“三道红线”,绿城管理层表现得较为从容。绿城中国执行总裁耿忠强认为,新政出台会对房地产行业更加平稳健康的发展起到正向作用。其称:“绿城这两年取得了比较好的增长幅度,之所以取得这么好的发展,是借助了融资杠杆,但是没有依赖融资。”

下半年44个新项目亮相

在业绩说明会上,对于年初制定的2500亿销售目标,管理层显得底气十足。

绿城中国董事局主席张亚东称,绿城会100%完成全年目标,形势好的话甚至会有一定超额。张亚东透露,绿城还有2700多亿元的货值,按照近70%的转化率,大概还有1900亿合同销售金额,加上上半年已经实现的912亿元,总共大概2800亿元。

绿城中国执行总裁郭佳峰也强调:“到目前,其实已经确权的新增货值快2200多亿,总体来说完成2500亿的指标,是非常大概率的事情,基本不会完不成。”

另据李骏介绍,上半年1756亿元的新增货值当中,大概有1/4于年内完成转化。下半年,绿城中国还有44个全新项目亮相,其中不乏北京、杭州、西安等重要城市的大盘,今年任务指标都是30、40亿元以上。全新推盘的项目中有2/3是位于长三角地区,83%是在一二线城市。

基于丰富的土储,郭佳峰表示:“随着竞争比较激烈,绿城近期基本上很少在公开市场上积极争夺,低利润的土地公司是不抢的。”同时,绿城也开始对从去年6月份以后拿的地进行全线复盘,包括开盘时间、成本、推盘数量、首开完成率等指标,显示出审慎的一面。不过,郭佳峰也强调,绿城下半年仍会寻找时机,找更高利润的项目,在深耕城市里面对城市画像、运营团队画像更清晰的地方做拓展,下半年预期比目前有更好的表现。

今年,是绿城中国“战略2025”实施的头一年。此次业绩会上,张亚东透露,最近花了很大力气研究绿城未来五年的发展规划。“这个规划使思路更加清晰、未来发展的板块更加的精准、使得发展举措更加扎实,公司非常相信,绿城未来在中长期发展中会更加的美好。”张亚东说。

《华夏时报》记者了解到,在这一规划之下,绿城聚焦为三大业务板块,即重资产板块、轻资产板块、“绿城+”板块。

张亚东强调:“重资产板块总体发展比较稳定和成熟,特别是在接下来的发展过程中,将成为公司近期发展的基石。”据了解,重资产板块除传统房地产投资开发业务,还包括TOD、城市更新以及产城融合项目。目前,绿城中国已落地TOD项目13个,分布在杭州、宁波、福州、佛山等多个城市。城市更新方面,已成功中标杭州3个老旧小区更新改造项目;而小镇业务已确定“地产销售与产业运营双轮驱动”的业务发展模式,聚焦康养、农业、科创三大产业,已确权规划总建筑面积893万平方米。

而作为绿城旗下分拆出来的轻资产板块,绿城管理已于7月成功登陆资本市场,成为“代建第一股”。据半年报,期内绿城管理持续经营收入8.15亿元;毛利3.4亿元,持续经营业务毛利率41.72%。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁