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深圳提出学习“新加坡模式”,专家:住房结构或改变,房企需积极转变投资策略

张慧敏 2020-9-6 16:17:21

本报记者 李未来 见习记者 张慧敏 深圳报道

近日,深圳市住建局局长张学凡提出的“学习新加坡模式”在业界引起了热议,然而这已经不是我国有城市第一次提出学习新加坡的住房模式。作为改革开放的先行者,深圳市住房制度改革也走在全国前列。在深圳特区成立40周年之际,其住房制度改革动向也成为社会关注的焦点。

不是第一次提出学习新加坡模式

日前,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上讲话时提出,新加坡是学习榜样,将来要让60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中,此消息一出,立即引起社会热议。

其实张学凡的讲话能够在2018年颁布的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(下称《意见》)中寻找到一些相似的痕迹。

《意见》提出,到2035年商品住房占住房供应总量的40%左右,包括人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的公共住房占住房供应总量的60%左右,这与张学凡提出的60%这个数字相契合。

其实,这已经不是我国有城市第一次提出学习新加坡住房模式。1990年,时任上海市委书记、市长的朱镕基亲自赴新加坡学习推行公积金、解决住房问题的经验,次年,上海开始试点住房公积金制度。1994年颁布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》要求在全国推行住房公积金制度,到今天,公积金在我国已经很普遍了。

而近日张学凡再提学习新加坡住房模式,是基于深圳当前住房供不应求的现状。2018年的《意见》曾指出,近年来,随着深圳市人口持续净流入,商品住房价格上涨较快,住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出,现行的住房制度已难以满足当下深圳发展的需要。

深圳的住房供求矛盾在我国一线城市中最突出。“深圳人均住房面积27.8平方米,还没有达到国家和广东省的最低标准线。”张学凡在会议上表示。查阅数据可知,深圳的人口密度是四个一线城市中最大的,同时,近两年深圳人口净流入数量每年都超过40万,这给深圳的住房供应带来了更大的压力。

专家:房企需积极转变投资策略

据了解,新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划,鼓励中等收入和低收入阶层购买组屋。至今,新加坡形成了以组屋为主,私人住宅为辅的多层次供给住宅市场。“我们还有70%多的人居住在城中村,城中村占深圳住房面积的54%左右。”针对目前深圳市的住房结构,张学凡表示。

新加坡人口密度大,房价收入比低,房屋自有率高。2017年数据显示,新加坡人口密度为7915.7人/平方公里,远高于深圳5398人/平方公里。万和证券行业研究报告显示,2018年,新加坡房屋自有率高达91%。新加坡2019年上半年房价收入比为22.31,深圳同期的水平为44.9。

新加坡对组屋的买卖有较为严格的规定。“申请组屋必须要提交真实合法的材料,如有弄虚作假会被罚款甚至监禁6个月。此外,该类房产还被要求5年内不允许出售,即使5年之后流入市场交易,也只能卖给有购买组屋资质的购房者。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

“组屋的地价非常便宜,加之购买和转让限制严格,在保障中低收入人群居住的同时,完全去除了投资属性,走的是和香港完全不同的模式。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者说。

“总体来看,深圳要学习新加坡的模式并不易。”张波表示:“两者在地域、人群结构、人口流动等方面存在差异,因此需结合现有情况详细评估,有步骤、有重点的推进,学习绝非一蹴而就。”

张波还提出,如果要对房价实现有效调控,对于地价的控制是重要因素,而控制地价会减少土地出让相关收益,因此在学习新加坡模式的过程中,要克服因增大保障性住房所带来的收益减少问题。

“深圳此次明确了要学习新加坡模式,势必对后续的住房制度和住房开发等产生较为重大的影响。”严跃进表示:“共有产权住房和政策性租赁住房等会成为重要的产品类型,因此相关房企需要积极转变投资策略,形成较好的住房投资模式,以吻合十四五深圳住房制度的发展需要。”

责任编辑:张蓓  主编:张豫宁