本报记者 杨仕省 见习记者 罗金惠 深圳报道
在房企分拆物业公司上市潮的推动下，卓越集团也顺利借助旗下物管公司卓越商企服务集团有限公司（下称“卓越商企服务”）实现与资本市场的亲密接触。
10月19日，卓越商企服务正式在港交所主板挂牌上市，开盘报价11.40港元，较招股价高开6.74%。截至当日收盘，卓越商企服务报11.00港元/股，总市值约132亿港元。
对此，英大证券首席经济学家李大霄向《华夏时报》记者表示：“此前物业股的股价一路高涨，主要是由于市场估值过高。当潮水逐渐褪去，市场开始恢复理性，未来物业股表现仍将进一步回归。”
随着卓越商企服务财务数据的公开，其运营能力能否受到市场认可，还需受到市场的持续观察。
物业股进入理性修正期
10月19日，卓越商企服务正式登陆港股资本市场（证券代码：6989.HK），成为继银城生活服务(1922.HK)、宝龙商业（9909.HK）后，第31家物管上市公司。同时，它也是大湾区商务物管第一股。
然而，在其登陆港股市场第三天，港股物业板块却遭遇了整体性大幅回调，多只个股跌幅在20%——40%之间。《华夏时报》记者梳理发现，从10月21日开始，港股物业股已开始出现回调，截止目前，物业股大势仍未见起色。
记者查询发现，就涨跌幅情况来看，有12家上涨，17家下跌；在20日涨跌幅中，仅有国锐地产微涨，其余33家普跌；就10日涨跌幅情况看，仅有国锐地产微涨。
截止记者发稿前，卓越商企服务每股报10.78港元。李大霄向《华夏时报》记者表示：“物业板块多数个股本身估值就处于高位，是市场回归理性的表现，目前处于修正阶段。”
面向未来，物业管理企业发展如何？
中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受《华夏时报》记者采访时表示：“将来房地产将向存量倾斜，在这一过程中，物业服务企业的功能、性质也会随着发生重大改变，未来的发展趋势可圈可点，关键在于寻找利益增长点，在这一点上面临着重大的战略突破。”
盈利能力可持续关注
作为“大湾区商务物管第一股”，卓越商企服务招股书显示，卓越商企服务的商业经营、投融资各个维度均有向好的趋势。
据招股书数据显示，，卓越商企服务有三大主要业务，分为基本物业管理服务、增值服务、其他业务。其中，基本物业管理服务占比85.9％，为商务物业、公共与工业物业及住宅物业提供基本物业管理服务；在增值服务占比11.1%，值得说明的是专业增值服务，专项工程改造服务、专项清洁服务、销售协助服务、拎包入住服务的收入占比较大；在其他业务方面，金融服务(占总收入的2.7%)
、公寓租赁服务(占总收入的0.2%)，其他与提供软件开发及技术维护服务有关的服务(占总收入的0.1%)。
从盈利能力看，根据招股书显示，卓越商企从2017年的1.36亿元增长至2019年的2.34亿元，复合年增长率约为30.9%。整体毛利率为23.6%；其中，基本物业管理服务的毛利率为22%，与此前相比，毛利率略有下降。但其增值服务毛利率则从2017年的24.9%微升至2019年的25.2％。
根据咨询机构弗若沙利文通过调研得出结论：按照商务物业管理收入计算，2019年，卓越商企在国内排名第四，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第；按照高端商务物业管理收入计算，卓越商企在国内排名第三，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。在国内商务物业管理行业中，卓越商企位居头部。
利润方面，根据招股书显示，截至2017年、2018年、2019年、及截至2020年5月31日止五个月，收入分别为人民币9.473亿元、人民币12.232亿元、人民币18.360亿元及人民币9.417亿元。收入主要来自商务物业管理服务，公共及工业物业，管理服务，住宅物业管理服务，增值服务，金融服务及公寓租赁服务。从行业的收益规模显示，卓越商企处于行业内的中上水平。
记者查询资料发现，近年来，卓越商企新拓项目大增，尤其是第三方项目占比逐渐提高，一方面成本提升，另一方面这些新拓项目收益与入驻率挂钩，是逐步提升的，所以通常第一年并不能产生较好盈利，而这势必会引起毛利率的下滑。随着项目运营走上正轨，这种状况会逐步改善。卓越商企在上市后的一段时间里是否能降低负债率，仍有待观察。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
