本报记者 冯樱子 刘佳 北京报道
2020年，房地产金融监管趋严。
12月31日，人民银行与银保监会联合发布《通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
相关负责人表示，房地产贷款集中度管理制度的研究制定，是为进一步增强商业银行抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高商业银行稳健性。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》等媒体记者表示，这次政策健全了我国宏观审慎管理制度，是完善房地产金融管理长效机制的重要举措，有助于提高金融体系韧性和稳健性。
分档管理房地产贷款
12月31日，人民银行与银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称：《通知》）。
其中表述，房地产贷款集中度管理是指商业银行（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（下称：房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（下称：个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。
相关负责人表示，目前，大部分商业银行符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。
对于超出管理要求的商业银行，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。
值得注意的是，相关指标设定考虑了商业银行实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。
其中，人民银行、银保监会根据商业银行资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，并综合考虑商业银行的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。
上述负责人表示：“管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。同时，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。”
与此同时，为保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展，此管理制度设置了过渡期。
具体而言，《通知》要求，2020年12月末，商业银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
上述负责人表示：“个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。”
此外，上述负责人还表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
房地产融资政策持续收紧
今年以来，为对冲疫情影响，我国实施了逆周期货币政策。在各种贷款利息优惠策实施背景下，一部分人利用获得的优惠贷款进行炒房，部分经营性贷款以各种方式违规进入楼市。
目前，多家银行因违规发放流动资金贷款用于房地产开发被监管处罚。据不完全统计，银保监会仅11月份已公示17张关于银行机构违规开展业务涉及房地产的罚单。
中国银保监会主席郭树清发表文章《完善现代金融监管体系》，其中强调，坚决抑制房地产泡沫。房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
实际上，2018年以来，在“房住不炒”和“防范化解金融风险”等宏观调控政策实施的背景下，国民经济各行业部门的杠杆率稳中趋降。但房地产企业杠杆率仍较高。
其中,A股上市房地产开发企业资产负债率则从2007年的62.8%逐年攀升至2020年一季度末的80.5%，远远超过资产负债率40-60%的合理区间。
中国社会科学院金融研究所银行研究室主任、国家金融与发展实验室研究员李广子提到，房地产业在产业链条上处于枢纽位置，涉及的上下游产业众多，一旦出现风险，将波及整个金融体系和经济体系，对经济金融体系的稳健运行冲击巨大。
2020年，房地产金融监管趋紧。监管机构已先后采取多项措施限制房地产企业加杠杆。今年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议形成了重点房企资金监测和融资管理的三档规则，即“三道红线”：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1 。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，如房企“三道红线”都触线则为红档。“三道红线”政策的出台给快速发展的房地产行业带来了不小的震动。
有数据显示，2020年上半年末，21家房企同时触碰“三道红线”，被列为红色档房企。其中不少属于高杠杆扩张的的中小房企。
此后，监管机构表态“三条红线”稳步扩大适用范围，未来或有更多房地产企业纳入。
10月14日，央行金融市场司副司长彭立峰在2020年第三季度金融统计数据新闻发布会上说，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，我们将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。
业内认为，这是对中央“坚持房住不炒”调控精神的具体落实，表明未来一段时间房地产融资政策将继续收紧，这有利于降低房地产企业杠杆率和促进房地产长期稳健发展，但也需要关注房地产企业违约风险集中暴露问题。
在融资政策持续收紧背景下，克而瑞数据研究中心负责人朱一鸣说，预计房企投资和规模扩张的动能将进一步降低。房企在今年普遍规模降速、部分负增长的情况下，2021年企业增速将普遍下降，不排除将出现更多业绩负增长的企业，甚至龙头房企。
事实上，2019年以来随着房地产金融调控再升级，银行开发贷、信托、境内外发债等融资渠道全面收缩。
中国银行研究院高级研究员李佩珈曾表示，房地产融资政策收紧背景下，房地产开发商的应对策略之一将是通过加快销售、以价换量等方式回笼资金，这将有利于房地产价格保持稳定。
从各国房地产市场发展的经验教训看，融资环境是影响房地产价格走势的最重要变量。例如，日本、美国等国家均出现了房贷增速与房价走势高度同步的现象，李佩珈提出。
责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东
