冉学东
尽管房住不炒政策的贯彻落实愈加严厉，但是从银行信贷来看，商业银行在房地产信贷资产的布局仍然大幅上涨，这一点从今年一季度居民信贷增速情况可以看出来。
央行披露的数据显示，今年一季度人民币贷款增加7.67万亿元，同比多增5741亿元。住户贷款增加2.56万亿元，其中，短期贷款增加5829亿元，中长期贷款增加1.98万亿元。
一般而言，居民中长期贷款基本上被看做是房地产贷款，我们看去年的增量，去年一季度人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。住户部门贷款增加1.21万亿元，其中，短期贷款减少509亿元，中长期贷款增加1.26万亿元。
由以上数据可以看出，今年一季度居民中长期贷款多增加了0.76万亿元。
考虑到去年一季度是疫情最严重的一季度，房地产销售受到严重影响，去年的房地产销售下滑比较大。
我们再和2019年比。2019年一季度人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元。住户部门贷款增加1.81万亿元，其中，短期贷款增加4292亿元，中长期贷款增加1.38万亿元。
今年一季度居民中长期贷款比2019年多增加了0.6万亿，那就是两年中，每年多增加0.3万亿，而2018年一季度居民中长期贷款增加1.29万亿元，2019年一季度同比只增加了0.09万亿。
可以得出结论，今年一季度商业银行房地产信贷是超增的，尽管监管层面对于房地产的调控越来越严厉，但是商业银行信贷这块没有取得明显效果。
其实，去年由于受疫情影响，各商业银行的房地产信贷增速也是受影响的，但即使如此，各商业银行在房地产信贷领域仍然是卯足了劲加油干。上市银行去年年报披露信息显示，虽然国有六大行房地产贷款占比均达标，但建设银行和中国银行已经逼近40%的标准线，此外邮储银行、招商银行、中信银行、兴业银行等股份制银行及一些中小银行的个人住房贷款占比已经碰触红线。
一季度居民部门新增中长期贷款创下近10余年单季度最高水平，比2019年、2020年同期增幅都较大；而且今年一季度居民中长期贷款在整个新增贷款中占比达25.8%，可见一季度已经严重透支了全年的房地产投放额度。
从微观主体商业银行而言，房地产贷款仍然是最好的资产，投放就赚钱，而且利率高；但是从宏观角度而言，房地产信贷增速过高，会推高房价，助长房地产泡沫，不利于房住不炒的调控精神。
为了从金融方面进一步管控房地产风险，金融监管部门去年出台一系列政策，一个就是所谓“三条红线”，一个是房地产信贷集中度管理制度。
房地产三条红线的具体内容为：剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十，净负债率不超过百分之百，现金短债比不小于1。如果触碰以上三条红线，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。由此对房地产企业分为四档进行管理，分别是：若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
房地产贷款集中度管理制度是指，商业银行其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。具体来看，银行业机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
也就是说，如果按照这两个新政严格执行，去年房地产信贷低增速，还有好几个银行触碰红线，今年一季度已经达到如此高的房地产信贷增速，那么剩余的三个季度中，房地产信贷额度将非常紧张，这对房地产价格以及房地产投资将产生很大影响。
责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东
