冉学东
房地产早已经金融化，那么要实现“房住不炒”的目标，促进房地产市场健康发展，金融方面的理性运作无疑是最有效的。
近日，建设银行深圳市分行下发通知，将于5月6日调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP，二套房贷执行LPR+95BP。
据央行4月公布的最新5年期LPR利率显示为4.65%。按照目前LPR计算，调整后的实际执行利率分别为5.10%和5.60%，相比之前分别上调15BP和35BP。深圳建行是此轮上调房贷利率最早的银行，未来是否有其他银行跟进，目前还不好说。
不过大家这时候才发现，深圳作为去年以来房地产上涨速度最猛的一线城市，其房贷利率竟然是一个洼地。
据媒体报道，去年10月份，全国房贷利率终止“九连降”后首次回升，而深圳自2018年8月份，首套房贷利率已连续27个月下跌，二套房贷平均利率5.25%，是2017年以来的最低水平。自2020年6月份，深圳首套房贷平均利率一直保持在4.98%。近年深圳的二套房贷利率也是一直在下降，从2020年初的5.51%降至5.25%，利率水平在10大城市里面排名靠后，明显低于北上广。深圳首套房贷利率水平（4.98%）比二套房贷利率（5.25%）仅仅低了27个基点。
深圳为什么会出现这种反常情况，目前很难知道原因，但是可以肯定，房贷低利率，是最近两年深圳房价突飞猛进的原因之一。
据中国房价行情平台数据显示，2020年12月中国100城住宅二手房的房价排行榜中，有36个城市的房价环比上月下降，房价环比下降的城市相较于上月（47城房价环比下降）有所减少；有83个城市的房价同比去年同期上涨，房价同比上涨的城市相较于上月（78城房价同比上涨）有所增加。深圳市以87957元/平方米的房价均价遥遥领先其他城市，房价涨势明显，环比上月上涨7.58%，同比去年同期上涨34.25%。
深圳房价的烈火烹油是人所共知的，为了抑制房价过快上涨，近几年深圳出台了一系列房价调控政策，但是深圳的房价仍是全国房价上涨最突出的。直至去年7月份，深圳市出台严厉调控房地产市场的八项政策，包括：（一）调整商品住房限购年限。适当调整户籍居民购房条件，规定社保和个税缴纳时间，在深圳市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。（二）完善差别化住房信贷措施：1.购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；2.购房人家庭名下在深圳市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；3.购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%等措施，这就是所谓的“新八条”。
我们发现在这些细致严厉的调控政策中，关于房贷利率的措施根本没有涉及，大多是行政方面的限制措施。
利率作为货币的价格，从经济学上讲，如果一个纯粹投资性的炒房交易，首先权衡的是成本，那么房贷利率就是成本，投资者必须拿房贷利率和未来房价上涨所得到的收益进行比较，如果房价上涨所获收益不能覆盖包括房贷利率的成本，理性的炒房者就会停止炒房，或者出手房子，这是房价调控一举多得的手段，可惜最近几年房价房价上涨，房贷利率并未提高到应有水平。
事实上，房贷规模的扩张也是房价上涨的原因之一。根据央行的发布的数据，从今年一季度的房地产贷款余额看，已经突破50万亿元大关，到了50.03万亿元。
从去年上市银行的财报看出来，截至2020年年末，个人住房贷款占比方面，建设银行（34.73%）、邮储银行（34%）超过32.5%的红线。建设银行和中国银行当地产贷款占比超过39%，已经逼近40%的红线。招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%，个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%，均超过27.5%和20%的上限。
笔者预计，鉴于过去商业银行在房地产贷款方面的扩张，未来监管将可能在房贷规模和房贷利率防方面出台更加有效的调控政策，深圳建行提高房贷利率应该不是个例。
责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东
