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矫正土拍游戏规则,东莞严禁“马甲抢地”,苏州曾现“令行不禁止”

张慧敏 2021-6-17 10:08:51

本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道

近日,东莞发文规定,东莞土地参拍企业需满足公司实缴出资大于0、一年内缴纳社保人数大于0、连续纳税满一年的条件,据此,新注册的空壳公司短期内将不能参与东莞土地拍卖,东莞房企“多马甲抢地”被堵。

有专家表示,东莞市禁止房企多“马甲”拿地的原因在于大型房企包揽土地现象过多,这加剧了房企间分化,导致土地市场失衡,该政策的目的是为促进公平公正的竞拍活动,维护土地市场秩序。

值得注意的是,此前苏州、无锡、南昌、南京也发布了关于禁止“马甲公司”参与拍地的政策,其中,苏州在政策发布之后,仍然有房企用多个“马甲”公司拍地的情况。有专家表示,这意味着政策力度不够。

禁止“多马甲”拿地

6月10日,东莞市自然资源局、住房和城乡建设局、人力资源和社会保障局、市场监督管理局、税务局、不动产登记中心、公共资源交易中心七部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告(试行)》(下称“通告”)。

通告显示,竞拍企业“股东及出资信息”中的“实缴出资”必须大于0;参拍企业一年度为员工逐月缴纳“城镇职工基本养老保险”“职工基本医疗保险”人数必须大于0;参拍企业需连续纳税申报1年以上,且纳税总额必须大于0。

上述通告指出,如果初次违反规则,参拍公司一年内禁止参与东莞土地拍卖活动;若该参拍公司母公司的关联企业在其他宗地竞拍中再次违反规则,参拍公司母公司及其所有关联企业一年内禁止参与东莞土地拍卖活动。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对《华夏时报》记者表示,东莞市禁止房企多“马甲”拿地的原因在于大型房企包揽土地现象过多,这加剧了房企间分化,导致土地市场失衡,该政策的目的是为促进公平公正的竞拍活动,维护土地市场秩序。

近年来,承接深圳住宅需求的外溢需求,东莞楼市大热。相对应的,东莞土地市场亦是热火朝天。据咚咚找房统计,2020年,东莞市成功出让43宗土地,总占地面积约为221.99万平方米,土地市场累计成交金额为622.7亿元,相比2019年的373.7亿元,涨幅为66.63%,创十年来新高。

据公众号“东莞房姐”统计,2020年地块由28家房企夺得,但首进东莞的房企并不多,仅有中梁、前海控股、南太地产、深圳前海璟沃、广东祥源5家。“东莞房姐”表示,2020年在东莞土地市场,房企强者恒强的意味很重,2021年新房企想杀入东莞难度会更大。

由于从挂牌到竞拍基本需要1个月多的时间,东莞上半年的土拍已经收官。据“东莞房姐”统计,2021年上半年,东莞市成功出让14宗商住地,涉及12镇街,出让总额261亿元。尽管对比去年同期,东莞市2021年上年土地出让宗数下降39%、出让总金额下降35%,但是上述14宗地块的竞争依然激烈,其中有12宗地块都达到了最高限价出让。

值得注意的是,根据克而瑞发布的2020年房地产企业销售排行榜,上述14宗地的竞得者都在前12名之列。

东莞市此次的政策被市场解读为“禁马甲公司”。当前,许多城市对拍卖的土地都设有最高限制价,当某地块达到最高限价后,该地块进入摇号阶段,此时,如果一个房企派出的“马甲公司”最多,那么该房企成功竞得该地块的几率也就最大。一般情况下,马甲公司多的地块都为利润率较高的热门地块。此前广州市首次集中供地中,黄浦区黄陂地块成为房企追捧的对象,据悉,该地块的报名企业(含马甲)超过300组,其中中海准备了30多个“马甲”。

值得注意的是,土地拍卖市场中,每一个参与竞拍的公司都需要在拍卖前上交一笔土地保证金,也就是说,一般情况下,“马甲公司”多的房企资金实力都比较雄厚。特别是在当前全国集中供地的背景下,房企在短时间内集中资金拿地,挑战较大,因此,融资成本较低的头部房企更占优势。

王小嫱对《华夏时报》记者表示,政策发布之后,将有利于促进土地市场健康发展,溢价率或将有所回落,相关房企拿地受到限制,或将针对政策作出拿地调整,分散拿地布局,有利于引导土地市场降温。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示,通过禁止“马甲”拿地,可以让房企间的竞争相对更为公平,也有利于东莞整体地价的稳定。同时,他也表示,尽管后续放弃通过“马甲”拿地的房企会快速增多,但对于一些优质地块,房企之间的竞争并不会减弱。

部分房企仍有侥幸心理

值得注意的是,除了东莞市,此前苏州、无锡、南昌、南京也发布了关于禁止“马甲公司”参与拍地的政策。

5月21日,苏州市自然资源和规划局在其首轮集中供地(5月31日-6月2日)前夕发布《关于严格落实竞买要求的通告》,表示,参与竞买商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买;由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。

苏州市自然资源和规划局也明确表示,对于违反上述规定的竞买人,将禁止其三年内参加苏州市土地招拍挂出让活动。对于违反上述规定、构成违规参与竞买的竞得人,将取消其竞得资格,所支付的全部保证金不予退还,并要求赔偿该地块组织网上挂牌出让支出的全部费用。

然而,据相关媒体报道,苏州首次集中供地竞争激烈,对于一些利润空间较大的热门地块,该拼马甲的,一如既往。在苏州首次集中供地前,仍有绿城等规模房企注册多家“马甲公司”,只为增加土拍中的中标概率。

张波对《华夏时报》记者表示,上述现象说明,一些房企存有侥幸心理,同时,这也与部分城市的查处力度有着直接关系。但从趋势来看,政府的打击力度会不断严格。

王小嫱对《华夏时报》记者表示,禁止多“马甲”拿地的政策一定程度上对于房企有着限制作用,这是对集中供地政策的补充。但从实施的情况来看,仍然有房企无视该政策,这意味着政策的力度可能仍然不够,苏州的政策中仅要求竞买人直接绝对控股的子公司不得参与,对于存在其他利益关系的公司限制并不严格,导致仍有企业多个“马甲”拿地现象存在。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁对《华夏时报》记者表示,采取多个“马甲”的方式拿地,实际上是干扰土地市场公平竞争的信号。多城市禁止“马甲”,说明这个问题具有共性,他认为,接下来,各地会针对“马甲抢地”的现象,加大力度弥补政策漏洞。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁