本报记者 吴敏 北京报道
6月28日，平安人寿发布公告称，凯德集团将向其出售中国六个来福士资产组合的部分股权，包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心。
据了解，此次交易的资产组合总价值为467亿元人民币，平安人寿总投资金额不超过330亿元，凯德集团预计回收资本超过20亿新元（约合96亿元），并继续负责项目的运营及资产管理。该交易预计于2021年三季度完成。
对于交易目的，平安人寿回复本报记者时表示：“本次平安人寿投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中上海来福士广场等六个项目,是凯德集团最为核心的优质资产,租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则,可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。”
资料显示，凯德集团新加坡知名大型房地产集团，并已在新加坡上市。其投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。
1994年，凯德集团进入中国，中国是其核心市场之一。目前，凯德在中国40多座城市拥有或管理200多个项目。来福士是凯德集团旗下综合体旗舰品牌，目前在中国有9座，此次出售的六个来福士资产是凯德集团在中国最为核心的优质资产，项目全部位于中国核心城市，且均为地铁上盖项目。
据平安人寿披露，此次作为投资主体，公司以直接持有各项目公司股权方式投资不动产，投资金额预计不超过330亿元。具体来看，上海人民广场来福士项目物业的项目公司上海华庆房地产管理有限公司的60%股权；上海长宁来福士项目物业的项目公司上海东方海外凯旋房地产有限公司的70%股权；杭州来福士项目物业的项目公司来福士（杭州）房地产开发有限公司的70%股权；成都来福士项目物业的项目公司成都来福士实业有限公司70%股权；以及宁波来福士项目物业的项目公司宁波新鄞房地产开发有限公司70%股权。这6家项目公司分别100%持有对应的标的资产，主要从事相关物业的开发和运营。
交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理。此笔交易预计于2021年三季度完成。
凯德集团首席执行官李志勤表示：“凯德将继续持有这6个来福士项目的股权，并负责项目的运营及资产管理。我们有能力推动并参与项目的未来增长。凯德进入中国27年来，已构建的投资物业储备超过244亿新加坡元。”
凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔表示：“来福士投资组合是凯德综合体项目中的精华，能够提供稳定经常性收益的成熟资产。2008至2020年间，交易涉及的六个来福士投资组合所取得的基金管理费率平均约为62个基点。”
其进一步表示：“凯德将继续深耕中国市场。中国‘十四五’规划提出大力发展新基建，我们也在积极寻求相关投资机会。此次交易回收的部分资金，将用于重点投资数据中心等新经济资产，助力中国的经济转型发展和城市建设。未来几年，我们计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心，其租户通常来自新经济领域，享有强劲的基本面和有利的监管环境。”
值得一提的是，平安人寿成为6家项目公司的股东后，将与6家项目公司构成以股权关系为基础的关联方。平安人寿拟向其中5家项目公司提供股东借款共计41亿元。最终金额视底层项目用款需求，以实际出资情况为准。关联交易定价将参照同类交易市场公允价格范围确定最终价格，确保关联交易定价定价公允性。
根据银保监会发布的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，保险资金投资不动产资产的账面余额，合计不高于公司上季末总资产的30%。
平安人寿披露称，该项目投资完成后，标的项目投资余额占公司一季末总资产的比例约为1%，公司投资非自用性不动产的账面余额占一季末总资产的比例约为10.3%。截至一季末，平安人寿综合偿付能力充足率为239.18%，核心偿付能力充足率为234.3%，符合监管要求。
事实上，除了来福士项目，平安人寿在同日披露，将累计出资约69.41亿元投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目。
中国平安首席投资官陈德贤今年初接受媒体采访时表示，不动产项目投资期限长，租金收益相对稳定，能够很好地匹配寿险资金规模大、久期长的负债特性，因此合理配置一定比例不动产也是中国平安长期投资策略之一。中国平安除了关注成熟、有稳定收益、地段好的商业写字楼等传统不动产，还会关注公租房、康养房、人才房等新型不动产。未来中国平安将会偏向选择物权类的投资，以物业为主。
责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东
