本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
8月16日，国家统计局公布2021年1-7月全国房地产开发投资和销售情况。
根据国家统计局数据，7月房地产开发投资额为12716亿元，打破连续3个月上涨走势，环比回落28个百分点。对此，有专家表示，7月环比回落，主要是因为房企半年业绩冲刺后的周期性回落，符合市场规律。不过也有专家表示，由于购房、购地政策约束，加上房企面临债务问题，要防范房企投资意愿减弱，开发投资指标过快下滑的风险。
值得注意的是，商品房市场量价热度持续减弱。国家统计局数据显示，1-7月全国商品房销售面积为101648万平方米，同比增速为21.5%，商品房销售额为106430亿元，同比增速为30.7%，增速较上月收窄11.2个百分点，商品房累计均价为10470元/平方米，年内以来持续下滑。有专家认为，市场热度的回落与调控持续加码有关。
7月开发投资额止涨走跌
从开发投资情况来看，国家统计局数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%。从单月数据来看，7月房地产开发投资额为12716亿元，打破连续3个月上涨走势，环比回落28个百分点。对此，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，7月环比回落，主要是因为房企半年业绩冲刺后的周期性回落，符合市场规律。
诸葛找房数据研究中心表示，今年以来，随着政策调控加码，房企投资同比增速持续5个月收窄，不过7月增速收窄力度减小，随着市场对疫情以及政策加码的免疫力增强，预计8月增速较7月有所回升。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前，由于购房、购地政策约束，加上房企面临债务问题，要防范房企投资意愿减弱，开发投资指标过快下滑的风险。
值得注意的是，在集中供地模式下，开发商新开工增速下降，新开工面积增速年内首次低于去年同期。国家统计局数据显示，1-7月房屋新开工面积118948万平方米，同比下降0.9%。
对此，潘浩认为，信贷政策持续收紧以及1-7月土地成交规划建面同比下降2成或为主要原因。“土地成交面积的减少后续或将持续影响新开工面积增速下滑，进而对开发投资起到向下的拉动作用。”
土地购置方面，2021年1-7月，全国房企土地购置面积同比增速为-9.3%。严跃进表示，各地下半年供地节奏会加快，适当可以缓解土地交易行情略萧条的状态。近期各地供地规则调整下，房企拿地策略也会有调整。
从到位资金来看，2021年1-7月，全国房地产开发企业到位资金118970亿元，同比增速为18.2%，增速收窄5.3个百分点。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为-4.5%、-45.0%、10.9%、38.3%、17.0%。
诸葛找房数据研究中心认为，定金及预收款、个人按揭贷款仍是行业资金来源的主要渠道，在资金监管加强下，国内贷款增速同比下降，房企更需加强自身的造血能力，销售回款更是成为行业的主要现金流。
潘浩认为，其中国内贷款增速自6月起降为负值，7月降幅持续扩大，这与银行贷款集中度管理，房贷额度受限等因素有关，房企到位资金承压。
严跃进表示，当前房企的流动性问题受到关注，房企的流动性问题，也成为房地产金融风险的重要来源点。后续对于房企的资金面管控以及防范过激过猛拿地，都将成为监管的重点内容。
商品房市场量价热度持续减弱
国家统计局数据显示，1-7月全国商品房销售面积为101648万平方米，同比增速为21.5%，商品房销售额为106430亿元，同比增速为30.7%，增速较上月收窄11.2个百分点，商品房累计均价为10470元/平方米，年内以来持续下滑。
从单月成交数据来看，7月全国商品房销售面积为13013万平方米，为年内最低销量单月，7月商品房成交均价为10373元/平方米，环比上月小幅回升3个百分点，6、7月单月全国商品房销售均价已基本回归2020年同期水平，单月同比涨幅分别为1.0%和1.6%，远低于年内前几月7%以上的同比涨幅。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，市场热度的回落与调控持续加码有关，据贝壳研究院统计，7月河南省、北京、成都、东莞、佛山、广州、杭州、合肥、南京、厦门、上海、绍兴、深圳、无锡、武汉、西安、重庆共17个省市发布28次房产调控类政策，调控频次高于6月，其中多数政策为前期调控政策的加强和查缺补漏。
严跃进表示，目前房价总体上处于万元的水平线上，没有大涨但有小跌，充分说明稳房价的目标持续推进。诸葛找房数据研究中心则表示，7月国内疫情反弹，如南京、武汉等地疫情明显，郑州突发暴雨，部分城市市场处在半暂停状态，全国销售指标仍维持在20%以上的增速，市场增速好于预期。
展望后市，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，三季度一二手房市场还将延续回落的走势。新房价格管控全面启动，热点城市对于预售证的管理非常严格，预示着新房价格涨幅回落的趋势不会改变；热点城市对二手房的调控还会继续，二手房参考价制度、挂牌审核制度将会全面推行，以建立房地产管理长效机制，避免二手房扰乱楼市预期和新房价格的拉动；土地出让新规则，全面降低地价，也将降低对房价的拉动。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
