本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
近期，禹洲集团（01628.HK）发布2021年半年报。数据显示，2021年上半年，禹洲集团累积合约销售金额527.14亿元，同比上升23.02%，完成了全年目标的47.92%。营收120.08亿元，同比增长494.86%，收入重回正轨。
2020年，禹洲集团实行上海-深圳双总部战略，发力粤港澳大湾区，把在长三角深耕的经验成功复制到大湾区。截至2021年6月30日，禹洲集团已在大湾区重点城市拿下11个项目，此外，在深圳、珠海、惠州还落子3个城市更新项目。
值得注意的是，禹洲集团的物业和商业板块——禹佳生活服务集团有限公司（下称“禹佳服务”）已经向港交所递交了招股书。截至2021年6月30日，禹佳服务的物业在管项目总建筑面积超过2000万平方米，商业在上海、深圳、厦门等地拥有已开业项目共28个。
可以看出，在区域布局上，禹洲集团已经形成了以长三角和大湾区为主的“两极增长”，在多元业务方面，也形成了以地产和禹佳服务为主的“两极增长”。
长三角区域营收占比66.86%
半年报显示，2021年上半年禹洲集团收入为120.08亿元，同比增长494.86%，收入重回正轨；利润方面，毛利率约22%，毛利润为24.12亿元，归母核心利润为7.91亿元。
截至2021年6月30日止六个月期间，禹洲集团中期股息每股5.3港仙，占母公司拥有人应占核心利润的35%。据悉，自2014年以来，禹洲集团的派息比率均高于30%。
截至6月30日，禹洲集团的净负债率为80.42%，较2020年末下降5.38个百分点；现金短债比为1.85倍，较2020年末上升1.09%；剔除预收款后的资产负债率为73.98%，较2020年末下降3.94个百分点。
按照“三道红线”的标准，禹洲集团的净负债率和现金短债比两项均达标，目前处于“黄档”。禹洲集团管理层表示，将在一年以内实现“三道红线”全部达标。
截至6月末，禹洲集团的有息负债约为602亿元，较2020年末的639亿元有所下降。从融资成本来看，上半年，禹洲集团的加权平均融资成本为7.13%，较2020年末的7.19%有所下降。
上半年，物业销售仍然是禹洲集团的主要收入来源，收入占比达97.24%。在区域分布上，长三角区域、海西经济区、大湾区、华中地区及环渤海区域分别贡献确认收入金额占比为66.86%、21.18%、7.53%、3.22%及1.21%，其中长三角区域为主要的贡献区域。
土地储备方面，禹洲集团的官方资料显示，2021年上半年，禹洲集团新增的地块共4块，包括苏州2块、郑州1块、江门1块，新增建筑面积为54.79万平方米，新增货值111亿元。截至2021年6月30日，禹洲集团的土地储备共2200万平方米，可售货值共4428亿元，足够未来2-3年的发展需求。
大湾区城市更新项目稳步推进
禹洲集团贯彻“进入一座城，深耕一座城”的发展理念，六大区域协同发展。数据显示，禹洲集团目前已经在全国39个城市布局了179个项目。从土地储备来看，长三角、渤海区域、海西经济区粤港澳大湾区、华中区域、西南区域分别占比37.5%、21.7%、15.0%、10.1%、8.7%、7.0%。长三角的占比仍然最大，深耕长三角的布局策略成果显著。
2020年，禹洲集团实行上海-深圳双总部战略，开始发力粤港澳大湾区，将在长三角的成功经验复制到大湾区。
禹洲集团董事局主席林龙安表示，禹洲集团将聚焦于以大湾区核心城市为主，次核心城市为辅的落点策略，聚焦布局深圳、广州与东莞，另外在惠州、佛山及珠中江多点开发，形成“三核驱动，多星环绕”的战略打法，以迅速打开市场作为主要目标，依靠项目量及精细化打造产品的方式逐渐提高影响力。
截至2021年6月30日，禹洲集团已在大湾区重点城市香港、深圳、惠州、佛山、中山、江门等地拿下11个项目，共131.72万平方米，占比约6%。此外，在深圳、珠海、惠州还落子3个城市更新项目，约90万平方米。
禹洲集团在大湾区获取的城市更新项目，部分已进入二级开发阶段，其余项目也稳步推进。其中，深圳光明项目是由禹洲集团与深圳市一家知名国企合作开发的旧改项目。光明区定位生态型高新技术产业新城，位于广深港发展中轴，是广深科技创新走廊的重要节点，也是粤港澳大湾区核心区域之一。禹洲集团的项目位于光明中心区，集住宅、商业于一体，配套齐全，地段优越。
在大湾区的城市更新中，禹洲集团具有哪些优势？禹洲集团表示，其将积极发挥手上资源，通过与华侨城及其他国企等友商建立关系，进一步拓展禹洲集团城城市更新的资源网络，本着合作共赢的宗旨理念，在房地产政策日益收紧的严峻考验下主动寻求战略合作，共同对抗风险与危机，在逆境中继续实现禹洲价值。
据悉，未来三到五年，禹洲集团将深耕大湾区，加大布局力度，争取在大湾区的土地储备占比达到20%。
管理红利时代下的“经营”
近年来，随着房地产行业进入管理红时代，房企的传统业务利润率下行成为普遍趋势，房企纷纷开始寻求新的业绩增长点。
目前，禹佳服务已经向港交所递交了招股书。招股书显示，禹佳服务拥有涵盖物业管理服务和商业运营服务的双重业务模式。
上半年，在物业服务方面，禹洲物业根据物业、社区、业主3大层面，安全、环境、维护、服务4大系统，制定了41项服务作业流程、168项质量管理活动、349项服务标准，以及645项现场管理标准，已全面实现物业服务的流程化、标准化、智慧化。
与此同时，禹洲物业还不断挖掘物业管理服务的附加值，满足客户多元的、个性化的需求。增值服务主要包括家居生活服务、车位管理服务及公共区域增值服务等。此外，禹洲物业还积极搭建“数字化+标准化”管理生态体系，积极布局智慧物业。
截至2021年6月30日，禹洲物业的在管项目总建筑面积超过2000万平方米，合约面积超过2700万平方米，其中来自于第三方在管建筑面积占比超过14%。
在商业运营方面，禹洲商业不断焕新品牌，升级客户体验。根据不同的定位，禹洲商业树立了禹悦里、禹悦汇和禹悦天地三类购物中心和禹洲广场高档写字楼。
禹洲集团表示，其将高度贯彻“客群服务是商业经营本质”理念，坚持以优化会员服务、升级消费体验为核心，以大数据为基础洞悉并满足消费者需求，提供全生命周期客户服务。
截至2021年6月30日，禹洲商业在上海、深圳、厦门、沈阳、合肥、泉州、南京、武汉、杭州、苏州等地拥有已开业项目28个及筹备期项目11个，共39个项目，打造商业面积超152万平。从业态来看，购物中心、写字楼、社区业态的占比分别为61%、23%、16%。据悉，目前，禹洲商业的合作品牌超过1000个，战略联盟品牌约1600个。
另外，近年来，禹洲集团推进低碳转型，绿色建筑的比例不断提升。目前，禹洲集团有145个项目，约2000万平方米达到了绿色建筑标准，其中超500万平方米的物业获得了绿建二星及以上的国内或国际级别的认定。指数评级公司MSCI（明晟指数）再次给予禹洲集团ESG BBB评级，为内房最高评级。
值得注意的是，随着“三道红线”、“集中供地”、“房地产贷款集中度管理”等调控政策的出台，房企的资金压力变大。
在此背景下，绿色债券成为融资的另一渠道，越来越受到房企的重视，而禹洲集团对绿色建筑的布局也将使其资金变得更加灵活。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
