本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
近日，万科企业股份有限公司（股票代码：000002.SZ，02202.HK，下称“万科”）发布了2021年半年度报告并在线上召开了2021年中期业绩推介会。
万科依旧保持比较稳健的财务策略，数据显示，截至2021年6月末，“三道红线”全部处于绿档，在手资金将近2000亿元，上半年融资成本下降了约32BP至4.27%。
因财报数据显示，2021年上半年，万科归属上市公司股东的净利润为110.5亿元，同比下降11.7%。万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，“（这）让我想起读书时候，期中考试没考好，心情很忐忑。”
祝九胜表示，利润下滑主要有三方面的原因，第一是销售规模增长有限，第二是毛利率下降稍快，第三是转型业务的效果还没有真正体现出来。
不会把规模和速度当成唯一目标
数据显示，2021年上半年，万科实现销售规模3544.3亿元，同比增长10.6%；营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归属上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
“（这）让我想起读书时候，期中考试没考好，心情很忐忑。”祝九胜表示，利润下滑主要有三方面的原因，第一是销售规模增长有限。“这几年，我们的开发业务销售增速相对有限，上半年结算收入增长11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平。”
第二是毛利率下降稍快。祝九胜指出，近年来万科销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从2017年到2020年，地售比提高17个百分点左右，这会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。
第三是转型业务的效果还没有真正体现出来。2014年，万科从房地产开发转向房地产开发、经营、服务并重。祝九胜坦言，服务、经营业务的逻辑与开发的逻辑不同，万科在当年起步的时候低估了完成转型过程所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力，太过乐观。
值得注意的是，近期，不少房企对未来的业绩增长做出了指引，那么，万科中长期的增长策略是什么呢？祝九胜表示，长周期的增长逻辑肯定存在，但是目前整个行业的游戏规则正在发生变化，发展思维也需要相应地调整。过多地追求以规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。万科多年以来都坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，稳字当头是万科当前的应对。万科不会把规模和速度当成唯一的目标，万科会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，万科中报的扣税后整体毛利率是18%，开发业务扣税后大概是19.6%，还原到同口径的税前的毛利率是24.9%。2017年以来，地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现下降的趋势，从销售端逐渐体现在结算端。对万科而言，未来两年还是有一定的毛利率压力。
在手资金近2000亿元
在资金方面，万科仍然保持了以往稳健的风格，截至2021年6月末，万科的净负债率为20.2%、现金短债比1.67、剔除预收款后的负债率为67%，“三道红线”符合“绿档”企业标准。另外，截至2021年6月末，万科的在手资金将近2000亿元。
当被问及近2000亿元的在手资金如何花时，祝九胜表示，对于在手资金的使用，万科一直是稳字当头，这种做法不如激进风格阶段对股东的回报多，但万科认为保障长期活下去，保障经营安全可能比短期的回报更优先。“当然我们不会让它硬趴在账上，该去理财就去理财，应该为股东争取的利益，每分钱我们都会去争。”
韩慧华表示，在“三道红线”融资的管理机制之下，行业去杠杆是大趋势，今年以来，整个融资环境持续收紧，不管是银行贷款还是按揭回款，增速都在回落，债券融资规模增速也在下降，金融机构对房企的融资会更加谨慎。
韩慧华进一步表示，对万科而言，融资会更加审慎。上半年万科的融资基本上是借新还旧，融资成本下降了约32BP至4.27%。下半年，万科的融资也会在持续保持绿档，保持行业领先信用评级的基础上再去安排。
对于近期房地产市场频繁出台调控政策的情况，祝九胜表示，十九大以来，行业政策关键一直是八个字：房住不炒、租购并举。政策的主基调越明确、越一致，对从业的企业而言就更好遵守。“我们的主张一直是我们是农民，老老实实地种地，不去预测天气。”祝九胜表示，作为农民，有时候是摆脱不了“看天收获”的局限性，万科尽可能地在同样的政策、同样的市场环境下，让自己的收成能够越来越好。
另外，近期，第二轮集中供地陆续公布新的规则，万科会采取哪些措施？万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，万科还是一如既往地坚持稳健的投资策略，就像第一轮一样，坚持好战略导向、投资标准、投资纪律，量入为出，关注投资的质量和效益。
除了在公开市场上通过招拍挂的方式拿地，收并购是万科获取土地的重要方式，刘肖表示，过去三年，万科在项目层面的收并购占整个开发业务投资额的比例接近40%。
万科在市场上的收并购备受市场关注。对此，祝九胜表示，最近几个月万科与恒大有过接触和探讨，但目前没有实质性的更多合作；对于泰禾，祝九胜表示，万科一直有一个工作组密切地在跟泰禾联系，帮泰禾把关一些专业问题，给建议，如果能符合此前约定的条件，万科仍然会履约；蓝光方面，祝九胜表示，收购蓝光的3个项目处于正常的开发节奏中；另外，最近这一年多万科与华夏幸福没有项目层面的合作和谈判。
多元化业务发展
那么，祝九胜所说的转型业务当前的发展情况如何？
万科公布的资料显示，上半年万科的租赁住宅业务营收为13.19亿元，同比增长25.6%；万物云的营业收入为103.8亿元，同比增长33.3%；物流仓储管理项目的营业收入为13.4亿元，同比增长64%；商业开发和运营的营业收入为36.29亿元，同比增长19.0%。
韩慧华表示，今年上半年万科泊寓、商业的收入都有一定规模的增长，这部分业务收入体现在报表中的“房地产和相关资产经营业务收入”里面，没有单列出来，因为目前开发业务的规模占比较大，泊寓租赁住宅业务和商业的收入规模占比相对较小。“其它业务收入”主要是万科对于联合营公司收的品牌管理费等方面的收入，并不是持有物业或新业务的收入。
关于租赁住宅业务未来的发展，万科董事会秘书朱旭表示，万科在2008年已开始探索租赁住宅业务，目前是中国最大的集中式租赁住宅服务商，万科一直看好这个赛道。当前人口流动和人口独居化意味着租赁住宅需求会有显著的增长空间。但是在供应结构上，公共租赁住房，特别是面向新市民的中小户型租赁住房供应是不够的，配套品质也有提升空间。租赁住房特别是保障性租赁住房政策已上升到了国家战略，政府也出台了税收、金融、用地供应等方面的政策红利，未来10年，租赁住房市场会处在健康有序发展的阶段。
朱旭进一步表示，经过最近一两年的努力，无论在品牌优势，还是运营效率、科技系统先进性以及客户黏性，万科的长租业务都有可喜的进步，这些进步会逐渐体现在财务指标上。
对于万科商业当前的发展情况，祝九胜表示，与行业优秀同行相比，万科商业尚有差距，这是万科需要努力提升之处。
另外，祝九胜还对王海武出任印力总裁的事情做出了回应，他表示，王海武前往印力首先是他本人对商业业务感兴趣。“他10年前在东莞当总经理的时候，就在街区商业和片区商业上有过实践。”祝九胜指出，印力此前董事长和CEO是丁力业一个人，王海武去了之后可以更好地协助丁力业，丁力业管方向性的事情，王海武管落地执行的事情。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
