本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
9月15日，国家统计局发布2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
值得注意的是，8月份，70城二手房价格（环比）下跌的城市数量开始超过上涨的城市数量，这是18个月以来的第一次。有专家对《华夏时报》记者表示，这是房地产市场出现拐点的信号，或者说意味着市场开始进入到相对较冷的阶段。
另外，在房地产市场下行的大背景下，近期地产企业的危机也不断发生。对于近期恒大债务风险，9月15日，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，“一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难，对于整个行业发展的影响还需要观察。”
房价下跌城市数量超过上涨城市数量
国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，2021年8月份，各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。《华夏时报》记者注意到，在国家统计局每月发布的“商品住宅销售价格涨幅趋势”解读中，已经连续三个月出现“回落”的表述。
8月份，70城二手房价格下跌的城市数量开始超过上涨的城市数量，即价格下跌的城市有34个，上涨的城市有27个。《华夏时报》记者注意到，这是自2020年3月以来，70城房价下跌城市的数量首次超过房价上涨城市的数量。
值得注意的是，8月份，广州的新房住宅销售价格由7月上涨0.2%转为下降0.1%，这是自去年4月以来，广州新建商品住房价格首次下跌。据专业人士分析，近期广州市出台的人才落户收紧政策较多，这一定程度上造成广州新房市场出现降温。而8月31日推出的广州二手房参考价制度，也对市场影响明显，《华夏时报》记者从广州中原研究发展部发布的数据看到，“参考价”执行后第一周，广州二手房成交量已经环比下跌了7.4%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，时隔18个月后，房价下跌城市数量再次超过上涨数量，这可以认为是房地产市场出现拐点的信号，或者说市场开始进入到相对较冷的阶段，值得关注。
“7、8月以来，不管是热点城市还是非热点城市，房地产市场量价降温急速。”严跃进表示，当前政策效应下，各个城市都在调整，主要分为两类城市，一类是政策调控下，楼市过热的城市开始降温，另一类是楼市相对疲软的城市，即近期发布“限跌令”的城市。严跃进认为，首先，要肯定的是房地产调控政策的积极性，即促进了房价泡沫减少。不过，需要注意的是，接下来要防范市场过冷出现的新情况，尤其是市场疲软的城市市场秩序被打乱的情况。
“房贷荒”已成常态
房地产贷款集中度管理实施至今已有9个月，“房贷荒”已经成为常态。近日，克而瑞统计数据显示，在其监控的30个重点城市中，半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长；二手房贷款方面，克而瑞调研的23个城市中六成以上城市近乎“停贷”，而未停贷的城市放款周期基本在3-6个月。
放款额度紧张的同时，房贷利率也在水涨船高。例如，从7月24日起，上海首套房贷利率即从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%；苏州的首套首贷利率升至5.9%-6.0%，二套房（贷款未结清）利率多数已破6%；南京的首套房贷利率更达到5.95%，二套房贷利率最高已达6.15%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，市场降温的原因有三个，一是二手房指导价、限购、限售等调控持续加码，二是信贷环境收紧，房贷加息、放款慢甚至银行不接单的情况增多，三是市场下行期，需求端观望情绪加重。
“市场开始全面进入风格转换的阶段。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，房价下降的主要原因是受政策调控的影响，其中，房贷方面的金融政策是影响二手房最为重要的因素。
诸葛找房数据研究中心数据预计，随着接下来金九银十传统旺季的到来，房企加大促销力度，以价换量现象增加，新房价格涨幅或将继续回落，而二手房市场在多措并举之下或将延续降温局面。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，四季度投向实体经济的贷款会增加，按照贷款集中度的政策，房地产增量贷款空间也会部分释放，楼市资金面会略微好转，但8月4日，银保监会安排下半年重点任务时强调，要毫不松懈地防范化解金融风险，因此楼市继续下行的趋势不改。许小乐也表示，年底前市场仍有向下调整的压力。
大型房企生产运营困难，对于行业影响还需观察
国家统计局数据显示，2021年前8个月，全国房地产开发投资、销售面积和销售额的增速继续下降。1-8月份，全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%，增速较1-7月份下降1.8个百分点；1-8月份，全国商品房销售面积和销售额分别为114193万平方米和119047亿元，分别同比增长15.9%和22.8%，增速较1-7月分别下降5.6和7.9个百分点。
诸葛找房数据研究中心认为，在集中供地的模式下，竣工面积增速强劲支撑房地产开发投资增速。随着传统销售旺季的来临，预计下月房地产开发投资增速有所回升，9、10月销售规模会上升，不过不及去年同期水平。
公众号“泽平宏观”表示，近期房地产销售和投资继续回落，未来要警惕房地产“硬着陆”。另外，“泽平宏观”表示，“三道红线”政策倒逼房企去杠杆降负债，土地集中供应制度考验房企的资金实力，房企的变现需求促使其加快施工和竣工，但随着信贷持续收紧和部分房企陷入运营困境，房企的销售和资金回笼速度将持续下滑并遏制后续土地投资动能，建安投资和土地交易均弱，房地产投资难改下滑趋势。
从土地市场来看，多个城市调整规则后重启的二批集中供地却遭遇了房企集体“躺平”的情况，举例说明，杭州第二批集中供地中的10宗“竞品质”地块中，9幅地块因有效申请没有达到规定门槛，无法进入后续正式竞价环节，无奈“流拍”。市场分析人士指出，此次杭州竞品质地块的“流拍”并不令人意外。杭州“竞品质”地块参拍门槛要求高、规则复杂，起拍总价偏高，且要求现房销售，房企几乎无利可图。一位要求匿名的杭州本土房企人士向《华夏时报》记者强调，“开发商不想做亏本生意”。
杭州并非个案，多个城市土地流拍率均大幅上升。据国金证券研报显示，福州、青岛、济南、天津四座城市的二次供地的溢价率分别为13%、1%、0%和1%；而四城在首轮集中供地时的溢价率分别为18%、2%、12%和11%；同时，土地流拍现象也明显增多。福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%，而四座城市第一批集中供地时的流拍率分别为13%、2%、5%和22%。
在房地产市场下行的大背景下，近期地产企业的危机也不断发生。对于近期恒大债务的违约风险，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，一些大型房企生产运营过程中出现了一些困难，对于整个行业发展的影响还需要观察。从房地产市场运行来看，今年以来随着各地区各部门坚持“房住不炒”的原则，持续稳房价、稳地价、稳预期，整体运行保持平稳态势。
另外，付凌晖表示，随着各方面持续推进房地产市场的调控，抑制房地产市场不合理需求，保证正常需求的释放，同时房地产市场相关制度，多主体供应、多渠道保障、租购并举的制度不断完善，房地产市场有望保持稳定发展。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
