深圳市第二次集中供地拍卖现场。 张慧敏摄
本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
9月29日上午，通过摇号的方式，深圳市西湖股份有限公司（下称“西湖股份”）获得了深圳市南山区西丽街道T403-0401地块。至此，深圳市第二批集中供地结果全部出炉，挂牌的22宗宅地，除了宝安区松岗一地块流拍，其他21宗地全部成功出让，17宗达到最高限价，共揽金453亿元。
与深圳形成鲜明对比的是广州市。第二批集中供地中，广州市近半土地流拍，挂牌48宗地，最终成交23宗，流拍25宗，揽金569亿元。
那么，同样是大湾区的一线城市，广州流拍的土地为何如此多？有专家表示，一方面，深圳过去在宅地供应上比较少，供不应求，而此前广州的土地供应一直比较充足；另一方面，深圳二次供地调整了溢价率，开发商的利润空间有所增加。
广州流拍率超过50%
9月26-27日，广州市第二次集中供地如期举行，作为第一个进行二批集中供地的一线城市，广州土地市场的情况备受关注。据悉，本次广州挂牌宅地块共48宗，与今年首轮的土地数量相同。不过与此前第一轮的火热情况不同，广州本次的情况不太理想，挂牌的48宗宅地仅成交23宗，流拍率达52.08%，而首轮流拍的土地仅6宗。最终，广州市第二轮集中供地成交金额为569亿元，较首轮的906亿元锐减近四成。
从流拍的区域来看，增城、番禺、白云、南沙、黄埔都有地块流拍，而南沙和黄埔两区是近期广州楼市热度较高的区域。
对于广州第二次集中供地大量流拍的情况，贝壳研究院认为，一方面是受房企拿地的节奏性策略影响，即第三季度拿的地在年内转换成销售金额，继而有效补充其年度业绩，对于房企来说存在一定难度，因此第二批次集中供地的市场关注度明显低于首批次；另一方面，由于土拍市场的监管趋严，多数房企面临较大的现金流压力，整体参与热情不高。
和首轮集中供地比起来，本次广州集中供地参拍的国企央企较多，根据克而瑞统计，广州本轮土拍共19家房企拿地，其中13家国企或者央企，5家民企，1家港资企业，民企和港资企业拿下的地块多为体量较小、总价低且为外围区域地块。而中海和越秀可以说是本场土拍的赢家，分别获得3宗和2宗，总成交金额都为100亿元左右。
国企央企成拿地主力
在广州市土拍遇冷的背景下，9月28日，深圳市第二批集中供地出让也如期举行。
深圳市第二次集中供地的路途不免坎坷，原计划在8月9日举行的出让被中止，推迟到9月28日举行。推迟出让之后，22宗土地的出让规则也发生变化，明确规定严禁“马甲拿地”，同一企业及其控股公司不得参与同一宗地购买；保持挂牌起始价不变，溢价率上限统一由45%调整为15%，触及溢价率上限之后采取摇号方式确定竞得人；普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%；确保购地资金自有。另外，9月24日，深圳市地方金融监督管理局等六部门还发布《关于加强商品住房用地购置资金来源核查要求的通知》，对竞买房企和金融机构都做出了更加明确的规定。
与第一次的6宗比起来，深圳第二次集中供地的规模明显更大，不过，土地规模的增加并没有吸引更多的房企的参与。《华夏时报》记者在现场注意到，交易大厅内的房企人数远远不及第一次，本次参与竞拍的房企近20家，而第一次集中供地参与的房企有近30家。可以看出有一定程度的降温。
另外，与首轮比起来，本次参与竞拍的大多数都是国企或者央企。据悉，参与深圳第二次集中供地的房企包括中海、保利、华润、招商、华发、联发、深铁、安居集团、特建发、龙湖、西湖、河南美盛等，参与竞拍的民营房企屈指可数，在深圳上次土拍中收获颇丰的佳兆业和龙光，本次不见身影。本次拍卖过程中，中海、保利、华润频频举牌。
事实证明，国企央企是深圳本次土拍的赢家。22宗挂牌地块，除了宝安区松岗一地块流拍，其他全部成功出让，其中17宗达到最高限价，4宗地块以底价成交，深圳本次揽金近453亿元，其中，中海以127亿元拿下4宗宅地，成为深圳本次土拍中的最大赢家，其次，保利置业获得3宗地块。
“本次央企和国企参与度较高，这也是在情理之中。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面，国企央企的融资成本低，另一方面，国企央企近年来销售业绩也相对较好，大多数财务比较健康，所以拿地空间较大。另外，在市场回落的时候，国企央企更有责任去拖底和维护市场。近期热点城市拍卖的土地有开发配套设施的要求，国企央企承担的责任也更大。
在土地市场对房企的资金来源管控严格的背景下，国企央企的优势不言而喻。可是，对于房地产企业来说，土地就像面粉，巧妇难为无米之炊，民营房企该如何面对挑战？
第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，在房地产行业规则巨变的当下，高杠杆行不通，民营房企最重要事情即加快库存去化，保持稳定的现金流。他认为，短期内招拍挂市场上国企央企占主流，民营房企拿地情况会比较少，民营房企需要时间来适应规则以及调整经营策略。
尽管本次深圳土地市场有一定程度的降温，但和广州超过一半的流拍率比起来，深圳的情况要好许多。广州和深圳都为大湾区的一线城市，两城紧密相连，为何第二次集中供地的结果相差如此大呢？吴睿表示，一方面，深圳此前供应的宅地较少，而广州一直以来供应的宅地较多，深圳的土地属于供不应求，国企央企过去已经很久没有拿到地了；另一方面，深圳第二次集中供地中止后，溢价率从40%调整至15%，这在一定程度上增加了房企开发的利润空间。
“大家不要拿过去土地市场的繁荣景象来对比目前第二轮出现的一些问题，因为整个行业已经进入了一个新的时代，也就是从土地端开始的供给测结构性改革，土地回归公共属性，全面降成本，提品质。”李宇嘉对媒体表示。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
