本报记者 冯樱子 北京报道
近日，深圳银保监局等三部门发布《关于推动金融业服务新发展格局的指导意见》（下称：《指导意见》）。其中指出，严控房地产业务风险，持续加大房地产信贷业务检查力度，严肃查处各类违规房地产融资业务。
同时，《指导意见》提到，房地产贷款集中度高的机构，要积极优化信贷结构，逐步减少对房地产业务的依赖。
至今，房地产贷款集中度管理制度实施已近一年时间，实施效果明显，各类银行的集中度总体上均呈现下降趋势。
光大银行金融市场部分析师周茂华对《华夏时报》记者表示，银行减少对房地产业务的依赖，有助于引导信贷资金更多流向小微、制造业等重点新兴领域，促进经济加快转型步伐。
逐步减少对房地产业务的依赖
近两年，深圳保持了房地产信贷严监管的高压态势。
此次的《指导意见》再次强调落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动辖内房地产市场健康稳定发展。
《指导意见》中提出，严格执行房地产调控政策，切实落实差别化住房信贷政策，深入落实房地产贷款集中度管理制度。房地产贷款集中度高的机构，要积极优化信贷结构，逐步减少对房地产业务的依赖。
2020年12月，人民银行、银保监会联合印发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，区分不同银行类型，分别对房地产贷款集中度和个人住房贷款集中度提出监管要求。
银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞曾介绍，两部委联合出台这项管理制度的着眼点在于，通过管理好房地产贷款集中度，提高银行业金融机构的韧性和稳健性，防范房地产贷款过度集中的系统性风险。
在严监管政策下，房地产金融乱象整治已取得明显成效。今年以来，房地产贷款增速和集中度实现双降。其中，房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%。分机构看，各类商业银行房地产贷款集中度均有不同程度下降。截至7月末，房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。
与此同时，房地产贷款增速持续低于各项贷款平均增速。截至7月末，房地产贷款增速创8年新低。根据央行发布的2021年三季度金融机构贷款投向统计报告，三季度末，人民币房地产贷款余额同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点，较上季末增速继续回落；今年前三季度的房地产贷款增量占比，比上年全年水平低7.3个百分点。
面对政策实施执行过程中的一些新问题，刘忠瑞曾介绍，银保监会对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。同时他表示：“对限期整改不到位的，将进一步采取更严厉的监管措施。”
从上市银行2021年半年报中可以看出，有6家银行房地产贷款占对公贷款比超过20%；有近一半银行占比超过10%。但6大国有银行此项比例均低于10%。其中邮储银行最低，房地产贷款占对公贷款比为6.04%。
国家金融与发展实验室副主任曾刚认为，从长远看，房地产贷款集中度管理制度有助于控制银行体系的系统性风险，限制集中度，也是降低未来房地产市场波动可能给银行体系的稳定性造成的系统性风险。
周茂华对《华夏时报》记者表示，此次的《指导意见》意在为银行房地产业务中长期发展指明方向，优化信贷结构，提升银行稳健经营基础，同时，促进房地产中长期转向高质量发展。
房地产金融乱象整治取得明显成效
同时，《指导意见》还强调加强借款主体资质、首付款和还款资金来源审查，严防信贷资金通过经营贷、消费贷等形式违规流入房地产市场。持续加大房地产信贷业务检查力度，严肃查处各类违规房地产融资业务。
对于小额贷款公司等机构，监管部门要求其严格执行房地产市场调控政策，对借款主体资质、贷款用途等开展实质性审查，防止信贷资金违规挪用于房地产领域。
周茂华提到，严查违规资金流入房地产主要是为遏制炒楼投机行为，避免居民非理性加杠杆，并导致局部楼市价格过快上升所引发潜在金融风险，并不影响住房刚需与房地产合理资金需求
此前，在大部分时间里，个人住房贷款利率都低于全部贷款的平均利率，但 2020 年之后这一现象有所改变，房地产利率居高不下，但其它各类贷款利率都有所下行，二者利差还在扩大。
国家金融与发展实验室发布《2021 年三季度中国杠杆率报告》中显示，全部贷款的加权平均利率从 2018 年二季度的 5.94%下降到今年二季度的 4.93%；而个人住房贷款的平均利率仅从 2018 年二季度的 5.60%下降到今年二季度的5.42%，基本没有发生变化。
利用二者之间的利差，部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或“过桥”资金。
去年开始，个人经营性贷款违规流入房市的现象屡见不鲜。监管部门出台多项相关举措控制这些投机性的资金流动。
早在2020年4月，深圳金融监管部门就牵头成立了工作组，出台六方面17条监管要求，紧急部署辖内银行开展经营贷业务排查。
今年以来，监管力度明显升级，全国多地监管部门集体出击，严查涉房资金来源，加强个人信贷管理，并明确提出严防消费贷、经营贷等违规流入楼市。
商业银行通过对公司成立时间、实际经营业务、资金流水、缴税情况等指标的甄别已经有效避免了经营贷流向房地产。
今年3月12日，深圳开始全面自查。网上流出一份深圳某银行的文件，其中要求，凡是在2020年5月1日以后，经营贷款总额在1000万以下的贷款人，都要向贷款单位提交三种资料：房产登记证明，房子是在什么时候购买的，名下共有几套房子；个人征信报告以及贷款的时间和额度；经营贷款的时间和购房贷款的时间。并提出“如有虚报瞒报，将会从重处罚。”
数据显示，截至8月初，深圳金融监管部门经过多轮滚动排查和监管核查，共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，金融监管部门继续加强资金流向的监管合作，重点是实体信贷资金会不会通过小贷机构流入房地产市场。强化经营贷申请的资格，认定和全流程穿透式监管。
对于严查信贷资金，某地方金融监管局内部人士对媒体记者表示，个人消费贷、经营贷违规流入房市，于个人，抬升了居民杠杆，加重了家庭偿债负担，势必对个人消费产生“挤出效应”，不利于促销费扩内需畅循环；于房地产业，伺机炒作、投机房地产将死灰复燃，不利于房地产行业平稳健康发展；于银行，将会可能出现触碰监管底线与蕴藏市场风险，偏离主责主业，挤占中小企业与三农主体资金额度，导致房地产与实体经济出现失衡。
责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东
