本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
近日，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（以下简称《通知》），决定在北京等21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作，试点自2021年11月开始，为期2年。
值得注意的是，本次试点工作还提及了“留改拆”并举，以保留利用提升为主，这与此前住建部发布的《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》有异曲同工之妙。有专家表示，城市更新不大拆大建，对于涉及城市更新的城市来说，特别是旧改量大的城市，其房价和租金将趋于稳定。
21个市（区）试点
根据《通知》，第一批城市更新试点的市（区）包括北京市、河北省唐山市、内蒙古自治区呼和浩特市、辽宁省沈阳市、江苏省南京市、江苏省苏州市、浙江省宁波市、安徽省滁州市、安徽省铜陵市、福建省厦门市、江西省南昌市、江西省景德镇市、山东省烟台市、山东省潍坊市、湖北省黄石市、湖南省长沙市、重庆市渝中区、重庆市九龙坡区、四川省成都市、陕西省西安市、宁夏回族自治区银川市。
另外，《通知》显示，本次试点将针对我国城市发展进入城市更新重要时期所面临的突出问题和短板，严格落实城市更新底线要求，转变城市开发建设方式，结合各地实际，因地制宜探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，形成可复制、可推广的经验做法，引导各地互学互鉴，科学有序实施城市更新行动。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从区域来看，本次选取试点的21个城市比较分散，东西南北中各个区域都有，不同类型城市能够给城市更新提供不同的样本，能够推进城市更新可复制和可推广，这也是本次城市更新试点选取城市的逻辑。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，21个试点城市对一、二、三、四线城市进行了全覆盖，具有相当广泛的代表性，这样有利于寻找城市更新在不同城市，不同区域发展的规律和脉络，尽可能充分地体现试点效应。
根据《通知》，第一批试点自2021年11月开始，为期2年。值得注意的是，一般情况下，城市更新项目的周期都比较长，那么，两年的时间是否过于短暂呢？宋丁认为，试点不一定需要全流程，两年时间也能看出城市更新模式的端倪，有了两年的经验，也可以在全国一定范围内进行推广了；另一方面，如果两年时间不够，相关部门可以将试点的时间延长，可以灵活的决定试点的时间。
李宇嘉表示，本次的试点主要强调的是“改”和“留”，相当于更新改造，更新改造不需要那么长的周期，与拆除重建需要经历漫长的补偿谈判期和开发重建期不同。
“留改拆”并举，以保留利用提升为主
《通知》显示，本次重点开展的工作主要包括探索城市更新统筹谋划机制、探索城市更新可持续模式、探索建立城市更新配套制度政策三个方面。
探索城市更新统筹谋划机制方面，加强工作统筹，建立健全政府统筹、条块协作、部门联动、分层落实的工作机制。坚持城市体检评估先行，合理确定城市更新重点，加快制定城市更新规划和年度实施计划，划定城市更新单元，建立项目库，明确城市更新目标任务、重点项目和实施时序。鼓励出台地方性法规、规章等，为城市更新提供法治保障。
探索城市更新可持续模式方面，探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式。坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，开展既有建筑调查评估，建立存量资源统筹协调机制。构建多元化资金保障机制，加大各级财政资金投入，加强各类金融机构信贷支持，完善社会资本参与机制，健全公众参与机制。
探索建立城市更新配套制度政策方面，创新土地、规划、建设、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等相关配套政策。深化工程建设项目审批制度改革，优化城市更新项目审批流程，提高审批效率。探索建立城市更新规划、建设、管理、运行、拆除等全生命周期管理制度。分类探索更新改造技术方法和实施路径，鼓励制定适用于存量更新改造的标准规范。
值得注意的是，主要工作中提及坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，这与2021年8月31日住建部发布《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（下称“《防止大拆大建通知》”）有异曲同工之妙。
《防止大拆大建通知》划定了“2255”的底线，即大规模拆除比例原则上不应大于现状总建面的20%；原则上老城区大规模拆建比不应大于2；大规模搬迁，居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度涨幅不超过5%。
合一城市更新相关研究表示，“2255”底线阐述了城市更新实施中应遵循的原则，有助于保护城市特色面貌，提升城市品质，改善居民生活环境，有助于平稳房地产市场，对于房企来说，城市更新项目的经济利益平衡将是重大挑战。
李宇嘉对《华夏时报》记者表示，近年来，尽管很多城市都提倡城市更新，但很多城市仍然大拆大建，城市更新还是以拆除重建为主，而大拆大建一定程度上推高了房价和租金，所以未来的城市更新将以“改”和“留”为主，“拆”为辅，保留古城街巷的基本发展格局，补上公共配套的短板。
李宇嘉认为，城市更新不大拆大建，对于以旧改为主的房企来说影响较大，不过对于涉及城市更新的城市来说，特别是旧改量大的城市，其房价和租金将趋于稳定。
宋丁对《华夏时报》记者表示，过去20年，中国的城市化重点是采取外延式的开发，也就是利用“招拍挂”开发新的地块，但是现在这种外延式开发的模式边际成本越来越高，不利于城市健康合理的发展。与此同时，主城区旧片区的改造任务非常繁重，而旧城改造有利于提升城市的空间综合利用价值，有利于城市高质量的发展。宋丁认为，当前，我国经济转型的重心是“高质量发展”，此次提出城市更新试点，完全适应了中国经济向更高层次发展的战略方向。
宋丁对《华夏时报》记者表示，试点的城市率先进行改革，这对相应的城市来说，是机遇，也是挑战；对于房企来说，其不得不改变自己曾经的发展路径和经验，提升城市更新的运营模式，以适应经济高质量发展转型。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
