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加大房贷投放,提高预售资金支取比例上限!成都新政释放“稳房贷”积极信号

李贝贝 2021-11-25 17:28:58

本报记者 李贝贝 上海报道

11月23日,成都市住建局发文,推出12条措施精准应对疫情冲击,强调要协调金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度,保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求,给予重点企业开发贷款展期、降息等。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,上述政策是成都基于疫情冲击下房企经营困难的现实而出台的保障性措施,属于营商环境优化的内容。值得注意的是,“成都是当前全国第一个明确加大房贷投放的城市,具有一定的信号意义。”

协调金融机构增加信贷投放额度

银保监会公布的数据显示,今年以来,房地产贷款增速和集中度出现“双降”。其中,房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%。截至今年7月底,房地产贷款集中度已连续10个月下降,房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。

在此背景下,9月24日,人民银行货币政策委员会召开例会,提出要“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。”之后,监管层多次发声要求金融机构满足市场正常房贷需求。

11月23日晚间,成都市住房和城乡建设局(下称“成都住建局”)发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》(下称《通知》),推出12条措施精准应对疫情冲击,促进企业稳产满产,确保完成年度目标。其中,4条措施涉及房地产行业,内容包括提高房地产审批效率、鼓励项目加快上市销售、提高房地产预售资金监管使用效率、协调金融机构加大支持力度。

《通知》提出,将协调金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度,保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求,给予重点企业开发贷款展期、降息。

同时,《通知》要求提高预售资金监管使用效率,针对不同信用评定的房企进行差异化预售资金监管。具体来看,企业信用等级为A级及以上的,可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点,监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%;项目并联竣工验收备案后,监管额度内预售资金支取比例可达到95%。

《华夏时报》记者注意到,11月1日,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室已明确将优化预售款支取条件,包括预售商品房项目的监管分户账内资金达到监管额度后开发企业可申请支取多余部分资金、申请支取的多余部分资金可用于农民工工资支付等。

值得一提的是,近两年也是预售资金监管相关政策发布的高峰期。据贝壳研究院统计,截至2021年11月18日,2020年至今全国主要城市共发布相关政策73次(不包含应对疫情暂时纾困的政策),其中2020年44次、2021年29次,2016-2019年年均仅约12次。

而为促进房地产平稳健康发展,上述《通知》提出要提高房地产审批效率强化并联审批,统一市区两级办事流程,实行价格指导、预售许可、开盘销售等全流程限时办结,实现总体审批时限压缩三分之一以上。

此外,《通知》还鼓励项目加快上市销售,建立房地产项目上市调度机制,全面梳理年内可达到预售条件的房地产项目,建立清单逐一进行服务指导,并且对在土地出让合同约定的销售时限内提前上市的项目予以信用激励等。

营商环境优化信号明显

11月25日上午,《华夏时报》记者从成都部分银行了解到,目前成都地区的房贷利率、放款速度较此前相比还未有明显变化。

比如,中国建设银行成都锦城支行房贷部工作人员就介绍说,目前个人房贷额度主要用在新房,二手房额度偏紧,至于贷款利率建议《华夏时报》记者与意向楼盘方面进行了解;中国农业银行成都华阳支行的信贷经理直言,“二手房没有额度”,其也建议记者购买新房,透露首套房贷款利率目前在5.9%上下,但放款时间“一般还是需要几个月的”。

在房企方面,一位TOP10房企人士向《华夏时报》记者透露,据其了解,相比6、7月份,目前“按揭的速度已经有一些变化(提速)”。一位四川本土房企的人士则直言,上述《通知》刚刚下发,关于金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度等举措,目前作为房企还未有直观的感受,但“应该是会有积极影响的”。

“成都’稳房贷’政策刚刚出炉,预计具体落地仍需一段时间。”中原地产首席分析师张大伟谨慎地向《华夏时报》记者表示,成都地区此次发文意味着该地已开始有针对性地缓解当地房地产信贷紧张的现状。从当前监测的数据来看,包括成都在内的多个城市利率均出现了轻微的变化,但当前银行房贷是否宽松仍主要看放款速度的变化,如果放贷速度变化不大,利率轻微变动意义不大。

张大伟进一步分析指出,按照10月房贷数据,楼市存量积压排队,至少需要到2022年一季度才可能有所缓解。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。

尽管如此,市场分析人士仍普遍认为,成都《通知》明确“稳房贷”对市场起到了较强的信号意义,预计后续各地亦将明确发文督促银行加快房贷,有助于房地产行业信心的持续修复。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,上述政策是成都基于疫情冲击下房企经营困难的现实而出台的保障性措施,属于营商环境优化的内容。“成都是当前全国第一个明确加大房贷投放的城市,具有一定的信号意义。” 其向《华夏时报》记者表示,本次成都表态将推动房地产供需回升,以及出台加大房贷投放政策,都释放出积极信号。

严跃进判断,预计后续各类明确发文督促银行加快房贷的文件会出台,以进一步稳定市场,防范出现烂尾等风险。“据此也可以认为,11月份开始部分城市销售数据等低迷状态有望改善,销售数据跌幅有望收窄。”

58安居客房产研究院分院院长张波则向《华夏时报》记者强调:“从政策的方向来看,整体上并不会持续放松,更大可能是阶段性、区域性、有针对性的调整,目标是保持房地产市场整体稳定。”

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁