本报记者 黄兴利 北京报道
1996年7月，北京商业零售巨头王府井南下广州开业了其发展史上的第一家外地门店。25年后的11月30日，广州王府井百货正式闭店。在此之间的二十余年里，中国本土的商业零售业态起起伏伏，生长与调整渐次发生，对于其中的王府井来说，转型故事也远未到完结的那一刻。
广州情了？
2021年11月30日，位于广州越秀区的王府井百货宣布停止营业，对于关店原因，王府井称是因商场物业租赁合同到期。时间回溯至25年前的1996年7月5日，广州王府井百货正式开业，是王府井百货第一家外埠百货连锁店。
“东山是曾经是广州最核心的商圈，但随着城市中心更迭，现在新的CBD是珠江新城一带，零售业态以新型购物中心为主，老城区的商业业态过于传统，很难留住客流。”一位经常光顾这家王府井百货的广州市居民对本报记者表示。据他观察，这家王府井百货客流量要明显少于一街之隔的广百门店，家电等产品的价格也并不占优势，在晚上冷冷清清的。
戴德梁行方面向本报记者提供的数据显示，今年二季度广州全市零售物业空置率为4.5%，为近五年最低水平，但越秀商圈空置率高达8.2%，与其他商圈相比，越秀商圈的空置率排第一。
与此同时，广州王府井百货所在的越秀区域零售物业租金并不便宜。戴德梁行数据显示，今年二季度该商圈955元/平方米/月的平均租金，远超广州全市零售物业平均租金，在所有商圈中排名仅次于体育中心商圈。以北京作为对比，西单商圈零售物业在今年二季度的租金约在1000- 2500元/平方米/月。
“房租”高企，广州王府井百货的生意也不好做。去年以来，受疫情冲击，广州王府井创下了亏损1513万元的新低，今年上半年这一疲软态势还在持续，净亏损达433.5万元。
事实上，在此之前的几年间，广州王府井百货业绩就已经不断走低，历年财报数据显示，2016年-2019年，广州王府井百货的净利润分别为862.6万元、744.7万元、178万元及175万元——短短的一年半时间里，广州王府井百货就几乎亏掉了此前四年所赚利润。
公开资料显示，截至2020年底，王府井共运营有55家连锁门店，覆盖华北、东北、华中、华东、华南、西南、西北七大经济区域33个城市，包括了百货、奥特莱斯、购物中心、免税品经营和超市等业态。
在广州王府井百货关店后，目前的王府井华南板块仅剩下去年12月30日开业的佛山紫薇港购物中心项目。王府井去年年报显示，华南地区营业收入7946万元，同比上年减85.85%，在七大区域中降幅最大。需要提及的是，华南地区的南宁王府井百货于去年10月闭店，或对该区域业绩产生影响。
在戴德梁行广州商业地产部主管冼嘉曦看来，广州市具有强大的消费潜力和商业韧性，但优质商业载体较为稀缺，商业资源集中在天河区成熟商圈内，品牌可选择进驻的项目比较有限。目前，政府的多核新区规划正随着琶洲、白鹅潭商务区等区域的建设逐渐落地。未来广州即将向着国际消费中心城市发展，优质商业供应将会大幅增加，预计城市商圈发展能级会得到全面的提升。
对于广州王府井百货闭店后，是否还会继续在广州市场寻找新的项目，《华夏时报》记者采访王府井方面，但并未获得相应回复。
还有谁租约临近
广州王府井关店并不是个例。近年来，相比其他业态，王府井百货业态的调整动作较多。
近的来说，2018年，重庆王府井百货解放碑店正式闭店，原因是因租赁合同到期，综合考虑该店经营情况及所处市场环境，公司决定不再续约。除了解放碑店外，当年王府井还关闭了北京大兴店、贵州国晨百货、厦门嘉禾店等三家百货门店。
紧接着，在2019年6月30日，王府井旗下北京赛特百货有限公司因租约到期不再续约。在去年，乌鲁木齐王府井百货、福州王府井百货以及南宁王府井百货也相继关店，对于这三家的关店原因，王府井同样称是因租约到期，综合考虑当地市场情况和门店经营状况，决定不再续约经营。
引发外界关注的是，王府井旗下还有多少百货门店面临租约到期？
《华夏时报》记者了解到，截止到2020年底，在王府井55家连锁业态中，百货业态占27家，其中11家为自有及部分自有物业，另外还有的16家门店中，租赁期限都在15年-20年之间，其中最近四五年内面临到期的是，2024年底到期的洛阳王府井百货中州中路店，以及2026年到期的是位于重庆、西宁及包头的三家门店。剩余门店到期时间相比较为遥远。
在目前王府井的诸多业态中，百货业务仍贡献超半壁江山。从今年前三季度营收来看，百货业态营收占比约65%，购物中心占比15%，奥莱占比约10%。
近年来，传统百货业态受到购物中心、奥莱等业态的冲击。对于未来百货门店到期后是否还会继续发展百货业态，记者并未从王府井官方获得答案。但从王府井近5年新增公司的动作中，或许可以管窥这一零售巨头的未来“方向”。
从近年财报披露资料来看，五年半时间内，王府井共新增44家新公司，其中，购物中心经营与运营管理等相关公司共8个，奥特莱斯经营与运营管理相关公司11家，超市及便利店零售相关公司8家，其余的是，地产、投资管理等公司零星分布。
从这些新增公司数据中可以看出，一是百货类新增公司明显变少，仅在2016年新增了郑州东成王府井百货有限责任公司及在2018年成立了睿高翊国际贸易(上海)有限公司这两家公司；第二则是免税品经营公司的出现，随着王府井在去年拿到免税牌照，去年至今年上半年，其新增了三家免税品运营管理公司。
“重兵”在哪
广州王府井百货的关闭，只是王府井转折路上的一个标记。
在2015年王府井集团60年庆典上，时任高层曾表示，王府井正在乘互联网大潮进行“第三次创业”，全面实施战略转型。自此之后，对于外界来说最直观的感受是“去百货化”：2016年2月，王府井上市公司去掉了“百货”标签。按照官方说法是正在战略转型升级，将由单一百货主业转变为涵盖百货、购物中心、奥特莱斯、超市、线上零售平台等多业态并举、覆盖消费者全生活系统的零售公司。
一个值得关注的现象是，在截止到去年年底的19家购物中心中，资历最老的是2011年开业的成都王府井购物中心，其余都在2015年及以后开出，这也就意味着从2015年前后，王府井在购物中心业态的布局上明显提速。
即便是在受到疫情冲击的去年，王府井依旧开业了贵州安顺购物中心、西宁大象城购物中心、贵阳玖福城购物中心和佛山紫薇港购物中心4家大型门店。今年上半年，眉山王府井购物中心、成都王府井Discovery购物中心对外营业。
与百货业态相比，购物中心区别不仅仅在于单体面积更大。目前，王府井的百货业态门店位置一般在城市或区域商业中心，单店面积一般在2万-6万平米，主营业务收入为商品零售收入，经营模式以联营为主；而购物中心的单店面积则在8万-20万平米，主营业务收入为租金收入，经营模式是以租赁为主。
从近年来王府井的新店布局中可以看出，其更偏爱西南西北区域。记者总结了解到，在2016年7家新开门店中，6家位于西北地区，2017年16家新开门店中，8家位于西南地区，2018年仅新增一家门店位于东北，在2019年与2020年分别新增的4家门店中，西南与西北又各自占了3家。
戴德梁行方面认为，由于新冠肺炎疫情的影响，一些原计划于2020年入市开业的购物中心将推迟至2021年或2022年入市。根据戴德梁行提供的统计数据，约2259万平方米的新增供应计划于2021年下半年和2022年开业，这将是优质零售项目涌入中国主要城市核心市场的高峰时期——尽管受到线上崛起及疫情冲击，但在中国零售市场，新的力量依然在不断重启，对于王府井为代表的传统零售商而言，只能面对变革，融入其中。
责任编辑：卢晓 主编：寒丰
