本报记者 李贝贝 上海报道
近日，在由和讯网发起、和讯房产事业部协办的“第十九届财经风云榜第十二届地产金融创新峰会”上，面向中国未来人口空间布局大变化，中国发展研究中心主任、上海交通大学特聘教授、博士生导师陆铭直言，首先要放弃幻想，下定改革决心，今天的制度要为人口的长期流动准备。
陆铭建议，要深化户籍制度改革，土地方面要使“地随人走”成为趋势，超大城市需摆脱“开发强度”桎梏；加强流动人口子女的教育投资；收缩城市和农村减量规划等。
城市圈规划有待进一步细化
2021年以来，国家发改委先后批复南京、福州和成都都市圈发展规划，都市圈规划建设的进程加速。
对于都市圈的建设，国家发展改革委于今年4月印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》指出，要增强中心城市对周边地区辐射带动能力，培育发展现代化都市圈，增强城市群人口经济承载能力，形成都市圈引领城市群、城市群带动区域高质量发展的空间动力系统——这也是目前获批规划都市圈建设的主要思路。
近日，在第十九届财经风云榜第十二届地产金融创新峰会上，中国发展研究中心主任、上海交通大学特聘教授、博士生导师陆铭直言，具体到人口、土地和公共服务基础设施的配置等，对于城市圈的规划还有待进一步细化。
“国家层面已经将都市圈作为下一个阶段主推的一项工作，但从规划思路到落地执行，其实是需要对既有的规划管理建设模式进行巨大突破。”陆铭解释说，很多都市圈的建设是跨省的，这就意味着土地、人口、体制等存在太多的省级障碍。
不仅如此，尽管我国城市化率已达64%，但现存的乡间差距、大中小城市之间的关系、及城市原住民和新移民之间的关系等，“也是都市圈崛起过程中亟需解决的问题”。陆铭预计，在城市人口和经济集聚的过程中，如果这些问题能够突破成为共识，“在人均意义上，中国区域经济发展和需求将在集聚中走向平衡”。
在陆铭看来，都市圈未来的改革要重点于以下几个方向发力：其一，要加快大城市户籍制度改革，尤其是特大城市和超大城市，增加土地、基础设施、公共服务等方面的供给；其二，打破行政边界，围绕大城市大力发展都市圈，推动土地制度的改革，特别是要破除大城市土地利用的边界束缚，加强大城市与周边地区在公路和轨道交通等方面的连接。
同时，要尊重人口流动的客观规律，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，在地区间以人口自由流动为基础，缩小收入差距，最终实现区域经济协调发展；此外，还要以科学的态度看待中国人口空间分布的变化趋势。“人口流入地要满足新增人口对于公共服务和基础设施的需要，人口流出地要相应做减量规划，公共服务提供应向中心城区集中。”陆铭指出。
“到人口流入的地方去”
回到房地产领域，基于以上种种分析，结合市场需求和结构化政策的调整，陆铭支招房企：“到人口流入的地方去。”
陆铭解释说，目前中国房地产最大的问题是供需和空间的错配。比如在热点城市，就表现为人口持续增长、高房价和建设用地减量之间的矛盾。“对于房地产而言，最为重要的是，要理解人口的空间分布与土地供应空间分布之间的关系。”陆铭建议，除了集体经营性建设用地入市之外，还可以采取闲置的商服用地向住宅用地转换的路径，通过多形式的土地入市，实现保障性住房、租赁住房的供应，满足不同层次的需求。
今年，房企普遍面临流动性危机。地产信用风波一石激起千层浪，事件由点及面、迅速扩散引发市场恐慌情绪蔓延，多重夹击之下实现稳增长成为各家房企的核心命题。在第十九届财经风云榜第十二届地产金融创新峰会上，不少业内人士展示了自己的思考与实践，希望能够给予行业一些启发。
朗诗绿色科技董事长田明聚焦绿色建筑和碳中和目标。其指出，由于建筑覆盖面广，将成为碳中和的最后一个重兵战场，房地产的政策调整不管后续如何，碳中和都将深刻地改变中国的房地产行业，房地产不再会像以前那样狂飙突进发展，将走上长期可持续尤其是低碳发展的道路。
公开信息显示，地产行业进入下半场，市场从增量向存量转型，越来越多企业走上多元发展之路，“创新”已成为房企面临生存挑战下的必答题。
旭辉瓴寓CEO张爱华认为，租赁社区能真正解决新市民长期居住的问题，基于对行业的判断，她预计未来租赁市场一定会以市场化、机构化、证券化的手段来解决新市民长期居住的问题。
远洋致信项目管理有限公司董事、总经理田景峰则从“代建代管如何为资本保驾护航”的角度分析到，根据近期监管层释放的信号来看，房地产还是国民经济循环这最重要的一环，也还是重要的支柱产业，但也面临着不稳定，当前诸多的政策某种程度上也是对房地产行业的一个压力测试，这就要求资本对各区域市场包括各类型的项目要有更高的风险识别和管控能力，急需要懂金融和地产的专业团队保驾护航。
那么，从资本角度如何看待房地产代管代建的项目？海通证券首席分析师钮宇鸣认为：“一是企业反应是否快、二是策略是否对、三是企业是否有成长性。”
对于产业地产发展的新方向、新模式，金科产业集团副总裁王东升强调要从园区新供给时代的创新发展探索出发：“从产业端来看，企业只有三条路，一种是有能力构建生态，一种是加入，第三就是被边缘化——这是每家企业必须要面临的路径选择。”
ICCRA住房租赁产业研究院院长、中国饭店协会公寓专业委员会常务副理事长赵然强调，政策端对房地产及住房租赁认知已发生根本性变化，目前，以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构形成。
“市场与政策的迅疾变化之下，长租企业反而需要慢求索，吸取前几年资本快速扩张的教训，回归、扎根新市民、青年人的需求，紧贴C端需求进行从产品设计到运营策略的变革。”赵然建议。
申银万国证券研究所首席经济学家杨成长显得比较乐观。在其看来，只要企业采取合适的经营策略，始终把风险防范放在首位，绷紧这根弦的企业不会出太大问题，“中国的房地产从体量到容量到结构到升级过程，前途还是很大的”。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
