深圳前海片区的甲级写字楼。 张慧敏 摄
本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
随着后疫情时代经济持续恢复，2021年，深圳甲级写字楼和零售物业的需求迎来强势反弹。
近日，第一太平戴维斯数据显示，2021年全年，深圳全市甲级写字楼净吸纳量录得117.6万平方米，首破百万平方米，创历史新高，与此同时，深圳甲级写字楼空置率已经连续四个季度下降，至22.7%。零售物业方面，2021年深圳全市净吸纳量录得83.9万平方米，为2018年以来最高。
甲级写字楼空置率四个季度连降
深圳市统计局数据显示，2021年前三季度，深圳市地区生产总值同比增长7.1%至2.18万亿元。深圳全市地区生产总值稳居全国第三，经济保持稳中向好态势。其中，第三产业增加值同比增长8.3%至1.39万亿元，第三产业占比63.8%。
从存量角度来看，2021年末，深圳甲级写字楼面积接近千万平方米。第一太平戴维斯数据显示，2021年全年，深圳甲级写字楼新增供应达98.2万平方米。其中，第四季度有三个项目交付入市，共为市场带来43.5万平方米的办公面积。截至年末，深圳全市甲级写字楼总存量升至928.8万平方米，同比扩张11.8%。
需求方面，2021年，深圳甲级写字楼租赁市场强势反弹。第一太平戴维斯数据显示，2021年全年，深圳全市甲级写字楼净吸纳量录得117.6万平方米，首破百万平方米，创历史新高。其中，第四季度，TMT行业头部企业延续上季度强劲扩张态势，于季内达成数宗过万平方米的成交。此外，金融、零售与贸易行业租赁需求表现持续活跃，得益于此，第四季度深圳全市甲级写字楼净吸纳量创历史单季新高，达44万平方米。
在租赁需求强劲增长的背景下，2021年深圳全市甲级写字楼平均空置率自年初以来连续四个季度持续下降。截至年底，深圳全市甲级写字楼平均空置率环比下降1.2个百分点、同比下降5.2个百分点至22.7%，为过去两年多以来最低值。
不过，尽管市场需求保持旺盛，年末，部分业主仍愿为租户提供小幅租金优惠以进一步提高项目入驻率。截至年末，深圳全市甲级写字楼租金降至184.1元/平方米/月，四季度的租金指数环比微降0.3%。
展望2022年，第一太平戴维斯预计，深圳全市将有18个新项目入市，共为市场带来120.4万平方米的供应面积。届时，深圳全市甲级写字楼总存量有望突破千万平方米。
2022年，深圳本地经济及第三产业持续增长的预期有望进一步活跃深圳写字楼租赁市场。TMT及金融行业仍将保持高速发展，支撑市场租赁需求增长。然而，市场去化压力或将再度因百万量级新增供应的入市而增加，全市空置率预计将上升。另外，尽管经济稳定增长，市场需求旺盛，但供应压力下租赁竞争犹存，平均租金料将下降。
值得注意的是，在第一太平戴维斯上述数据公布现场，一直比较低调的深圳本地房企鸿荣源罕见露面。据鸿荣源写字楼事业部总经理张友铭透露，鸿荣源现在运营的的写字楼平均空置率仅3%。
与全市平均空置率22.7%比起来，鸿荣源3%的空置率实属难得。张友铭对媒体表示，一方面，鸿荣源对入住的企业有着严格的筛选门槛，尽量选择优质的、可持续发展的企业；另一方面，鸿荣源对物业硬件的要求较高，对设施设备完好度、物业品质管理等方面都有自己的标准。
张友铭表示，“我们及时关注业主的需求，让企业、高管、员工离不开鸿荣源。”另外，对于前海鸿荣源中心未来的招租情况，张友铭表示，尽量会将业主的范围控制在金融、科技、高端服务业这三个行业内。
零售物业年度净吸纳量为83.9万平
2021年，深圳人口和收入的提高赋能本地消费市场发展，也推动深圳零售物业市场快速发展。
根据第七次全国人口普查数据，截至2020年末，深圳常住人口达1756万人，较2010年增长68.5%，增速居广东省首位，且在一线城市中增速居首。第一太平戴维斯数据显示，前三季度，深圳居民人均可支配收入55209元，同比增长10.6%。
整体而言，深圳全市消费市场保持积极增长。2021年前三季度，全市社会消费品零售总额累计达6959.02亿元，同比增长15.1%，较疫情前的2019年同期增长4.9%。其中，商品零售同比增长14.6%，餐饮收入同比增长19.4 %。
从零售物业供应情况来看，第一太平戴维斯数据显示，2021年，深圳全市共五个新项目开业。其中，三个项目于第四季度开业，合计为市场带来41.8万平方米新增供应。截至年末，深圳全市优质零售物业总存量扩容至604.8万平方米。
2021年，深圳零售物业市场租赁需求表现活跃，除了餐饮、时尚、配饰业态以外，体验类业态如个人护理、亲子设施、休闲及娱乐类品牌需求亦保持积极态势。得益于此，2021年深圳全市净吸纳量录得83.9万平方米，为2018年以来最高。其中，第四季度，鉴于新项目均以较高入驻率开业，全市净吸纳量环比上升36.9%，至44.3万平方米，为疫情爆发以来的最高值。
鉴于年内零售商在深圳积极扩张，多个子市场空置率均有明显下降，带动全市平均空置率连续第三个季度下降。截至2021年底，深圳零售物业市场平均空置率下降至7.5%。
租金方面，2021年，受益于品牌级次提高，深圳多个存量零售项目租金上升，在市场整体表现优化提升的背景下，四季度末，深圳全市首层平均租金录得631.6元/平方米/月，全市租金指数环比上升0.4%，同比上升1.4%。
展望2022年，第一太平戴维斯预计，深圳全市将迎来五个优质零售项目开业，合计零售物业建筑面积44.7万平方米。2022年，深圳仍将继续吸引品牌积极进驻和扩张，市场总体品牌级次将显著提高，品牌租赁需求预计保持活跃。届时，全市空置率料将继续回落。
另外，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，受新兴商圈项目陆续入市的影响，2022年，深圳全市平均租金水平料将结构性下降。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
