报告撰写人：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目 邹琳华
2022年1月11日，由华夏时报社主办，中国社科院、住房大数据联合实验室、华夏地产专家顾问团进行学术支持的“改变与重塑·稳健与发展——2021年华夏房地产投融资高峰论坛”在上海虹桥英迪格酒店举行。
在此次论坛上，由中国社科院、华夏时报联合重磅首发《住房与美好生活：中国住房大数据报告2021》。报告内容如下：
一、居民家庭住房水平与消费偏好的大数据分析
衣食住行是人类的基本需要。住房水平与居民生活水平直接相关，对美好生活的追求离不开住房水平的提升。为此，我们基于2021年1月-11月88个城市827739条二手房交易数据，对住房水平及住房消费者偏好作了大数据分析，以为更好地满足居民家庭住房消费需求提供参考。
1.房价分布与变动态势
绝大多数样本的住房单价在2万以内。88个城市2021年1-11月，二手房交易样本的房价75分位数为19802元。
房价先涨后跌，市场交易重心有所下移，房价总体稳定。
根据重复交易法，按同质可比口径计算，2021年11月与2021年1月相比，24个核心城市综合房价上涨了1.5%。但与7月本年度高点相比，按同质可比口径计算的2021年11月24个核心城市综合房价有所下跌。
根据特征价格法，按平均口径计算，2021年11月与2021年1月相比，88个城市综合房价下降了3%。
两种计算方法的涨跌方向差距，表明住房交易重心的下移，低价房交易比重增加，从而使得按平均口径计算的房价涨跌幅要低于按可比口径计算的房价变动。
2.建筑面积分布与住房水平
交易样本中二手住房的平均面积在90平方米左右，绝大多数交易样本在110平方米以下。交易样本中，25分位数为71.5平方米，中位数为89平方米，均值为92平方米，75分位数为110平方米。
受支付能力的影响，建筑面积越大，住房单价越低。建筑面积每增长1%，住房单价下降0.024%。
3.户型朝向分布与住房消费偏好
住房总体光照条件较好，绝大多数户型均朝南。分析的二手房交易样本中，朝南的样本数为702791，占总数的85%，不朝南的样本数为124948， 占样本总数的15%。
住房通风条件一般，66%的样本不通透，通透户型只占样本数的34%。
从居民家庭的住房消费偏好看，光照条件是购房的重要考虑因素之一。朝南房型房价平均高5.7%,通透房型房价平均高1.8%。南北通透合计比纯东、纯西、纯北平均房价高7.5%。也有城市比如成都对光照条件并不敏感。成都等城市朝向敏感程度较低，可能和当地阴雨天较多，光照时间较短有关系。
同等面积条件下，居民家庭更偏好卧室房间较多的户型。从户型分布看，2房和3房的户型交易样本占比分别为43%和40%，占了样本的绝大多数。另外1房占10%，4房占6%。超过4房的户型数量急剧下降，较为稀少。同样建筑面积条件下，卧室每增加一个，居民家庭房价支付意愿增加5.16%。
4.物业服务状况与住房消费偏好
从物业费分布看，绝大多数住房的物业费在2元/月/平方米以内。交易样本物业费的25分位数为0.80元/月/平方米，中位数为1.44元/月/平方米，均值为1.53元/月/平方米，75分位数为2元/月/平方米。
在服务品质方面，居民家庭对品牌物业企业的服务品质总体认可度较高，升级物业服务品质需求较为迫切。在二手房交易涉及的全国的130家代表性物业企业中，居民家庭对其中94家企业的支付意愿显著为正。对于这94家支付意愿为正的企业，居民家庭的平均支付意愿约为房值的4.27%，支付意愿中位数为房值的3.32%。也就是说，当其它条件不变，居民家庭在购房时，愿意为具有品牌物业的房产支付平均4.27%的额外溢价。在全国130家代表性物业企业中，居民支付意愿显著为正的企业占比为72.31%；北京、上海、广州、深圳四个一线城市代表性物业企业中，居民支付意愿显著为正的企业占比分别为94.87%、87.50%、68%和55.56%。
在经营规模方面，截止2020年底，6家企业估计的年物业费毛收入超百亿。在全国的130家代表性物业企业中，经营规模前十名的企业只有三家未上市，其余均为上市企业。而经营规模前20名企业有11家企业已上市，9家企业未上市。这130家企业中，有6家企业的估计物业费毛收入超过了100亿元/年，占比4.62%；37家企业的估计物业费毛收入超过10亿元/年，占比28.46%；1家企业的估计物业费收入不足1亿元/年，占比0.77%。
5.电梯状况与楼层偏好
绝大多数交易样本具有电梯。在交易样本中，有电梯的样本数为563501，占比为85%，无电梯的样本数为101708，占比15%。
电梯逐步成为购房标配。有电梯住房，要比无电梯住房平均价格高6.7%。
从平均意义看，当无电梯时，居民家庭更偏好较低的楼层。当无电梯时，与中楼层相比，高楼层价格要低8.8%，低楼层价格要高1.9%。
从平均意义看，当有电梯时，居民家庭更偏好中间楼层。当有电梯时，与中间楼层相比，高楼层价格要低0.5%，低楼层价格要低1.4%。
6.楼龄状况与折旧率
绝大多数交易样本楼龄在18年以内，没有其它特别优势的“老破小”可能将逐步失去市场流动性。交易样本中，楼龄的25分位数为7年，中位数为12年，均值为13.1年，75分位数为18年。
房价随着楼龄增长而缓慢下降。楼龄每增长一年，房价降低0.71%。
7.住房交易频率分析
大多数二手房交易的持有时间不满2年。在二手房交易样本中，不满二年的比例为69%，满二年不满五年的比例为13%，满五年以上为18%。
与不满二年相比，持有时间满二年不满五年，房价高0.76%。与不满二年相比，持有时间满五年，房价要下降1.3%。
为了抑制住房投资投机，按现行的住房交易税收政策，持有时间不满二年的普通住宅交易需要征收增值税，持有时间不满五年具非家庭唯一住房的交易需要征收个人所得税。
但由于普通住宅标准过低、阴阳合同避税等原因，从住房交易频率分布看，这些规定并没有发挥预设的鼓励长期持有作用，反而增加了交易成本降低了市场效率。特别是持有时间满五的税费政策，在房价中没有得到显著的体现。
8.装修状况与消费偏好
二手房交易中，装修房比例较高。样本中，精装修房的比例为49%，简装房的比例为24%，二者合计为73%，占了交易房源的绝大比例。
二手房交易中，精装修房可以获得装修溢价，但简装房反而要因此贬值。据估计，与毛坯等相比，精装修房的房价要高4.5%。与毛坯等相比，简装修房的房价要低3.4%，这反映了简装修房铲除重装的额外成本。
房价水平越高，精装修的溢价越低。这表明，收入越高的阶层，越喜欢购买毛坯房自己装修。这也是精装修房难以推行的重要原因。
9.地铁交通状况与消费偏好
交通便利性也是住房消费的重要考虑条件。在交易样本中，邻近地铁站的样本占比为18%。与无地铁站的样本相比，邻近地铁站的样本房价要高1.7%。
二、不断提升居民家庭住房水平、促进美好生活的政策建议
一是坚持房住不炒，促进房地产业良性循环和健康发展。
房住不炒的核心是避免杠杆的滥用或跨区域住房投资比重过高，从而导致房价远远脱离当地实际收入水平，造成居民住房困难及相关的房地产泡沫风险。
二是优化住房限购限贷政策，合理支持改善性住房需求。
2021年中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。对于居民家庭合理的住房条件改善与居住升级，应给予相应的信贷、税费及交易政策支持，促进居民家庭住房水平的不断提升。并通过住房过滤机制，顺序带动更多家庭住房水平的提高。调整优化相关住房限购限贷政策，避免对居民住房条件改善形成不合理的限制。
三是与社会发展相适应，不断优化住房供给结构。
与生育政策调整相适应，改革不合时宜的建筑户型限制政策如90平方以下的户型必须占到整个项目的70%政策（俗称7090政策）。通过市场机制与政策鼓励相结合，合理增加三房和四房户型的供应比重。
四是建立和完善物业选聘市场，促进物业服务水平与居民需求相适应。
物业服务水平是居民住房水平和美好生活的重要方面。以提升业主满意度为出发点，逐步实现物业服务企业能进能出。物业服务市场化程度过低，市场机制难以充分实现赏善罚劣，是当前物业服务行业发展诸多问题的症结所在。
五是多途径促进存量老旧住房居住体验提升。
通过政府补贴和推进老旧小区改造特别是加装电梯改造，使老旧小区能够更为宜居、宜老。出台相应政策，支持符合条件的老旧住宅原地拆除重建。在多方同意的条件下，支持老旧住宅物业服务从无到有、从有到好的升级。
六是改进优化住房交易增值税和个人所得税优惠政策，更好地支持居民家庭通过低成本换购优化住房条件。
合理设定非普通住宅认定标准，建立相关标准的动态调整机制。由于近年房价上涨而相关标准未能及时跟进更新，很多居民普通住宅被动被认定为“非普通住宅”，从而造成税费过高换购困难。这既不利于居民改善住房条件，也不利于存量住房资源的有效利用。
优化住房交易中“满二”增值税和“满五”个人所得税优惠政策。各地区和个人家庭情形千差万别，很难用“一刀切”式的持有时间满二年或五年来判定是否存在住房投机。研究出台相关政策，对于合理的住房换购与改善，可以不受“满二”或“满五”的限制享受相关税收优惠。
与老龄化及社区养老、家庭养老相适应，通过相应住房财税政策，进一步支持鼓励居民家庭与老人合住或相邻居住。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
