本报记者 李贝贝 上海报道
前后2天，福州与合肥2座省会城市相继推出年内首场集中供地，而土拍结果堪称是“冰火两重天”。相比出现流拍、现场撤牌的福州市场，合肥土拍市场回暖迹象明显，房企参拍积极性高涨，15宗地触顶最高限价进入“竞品质”阶段。
就在合肥土拍前日，3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议上提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施；同日，财政部宣布，“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。
“会议”前后土拍差距如此之大，有业内人士分析，此轮供地合肥不仅推出多个优质地块，且降低拍地门槛，大部分地块取消了配建保障性租赁用房比例、减少代建要求等，为房企预留了可预期的利润。更重要的是，土拍前夕，房地产政策面的转好坚定了房企们的拿地信心。
15幅地块拍至封顶价
3月16日，经过2天竞拍，福州2022年首批集中供地落幕。从供地规模来看，此轮集中出让推出18宗涉宅地块，用地面积56公顷，总建筑面积120万平方米。
据克而瑞地产研究中心统计，福州本次土拍中含有多幅优质地块。例如，位于晋安区的2022-01号地块和2022-05号地块销售指导均价破4.5万元/平方米大关，这也是福州销售指导价首次突破该价格。除了这2两宗销售指导价突破4.5万/平方米的地块之外，其他大部分地块销售指导价也有明显上升。同时，本次四城区出让的15幅宅地中，9幅都位于晋安区，且大部分集中于二环和三环等优质区位。
尽管如此，福州首场土拍还是无奈“哑火”了。克而瑞地产研究中心指出，18宗地块仅成交12宗，其中3宗现场撤牌、3宗流拍，8宗底价成交、2宗地块到达最高限价+摇号成交。整体溢价率仅有4.2%，与去年第三轮集中供地一样保持了“低温”态势。《华夏时报》记者还注意到，3宗流拍地块中，在2021年最后一批次撤牌的仓山区霞镜新城地块，此次降低了起拍价及新房销售限价后重新挂牌，但再度遭到流拍。
时隔一天，同为省会城市的合肥，其首场集中供地却是暖意十足，房企拍地积极性高涨。
公开信息显示，合肥今年首次集中供地推出32宗地块，但在开拍前夕，合肥市自然资源和规划局发文宣布15幅地块延期出让，此轮集中供地仅剩19宗地块。
而竞拍结果显示，除2宗保障性住房用地外，17宗全部溢价成交，土地出让金达149.78亿（不含保障房）。除了乐富强确认收获庐阳区LY202203号地块，保利确认收获瑶海区YH202204号地块之外，15宗地触顶最高限价进入“竞品质”阶段，3月20日确定竞得房企。
其中，滨科BK202204号地块是此次土拍中房企报名最多、也是参与竞品质最多地块，共有23家房企进入了竞品质阶段。居住最高限价2065万元/亩，总价14.97235亿元，楼面价14079.48元/平方米，溢价率14.72%；
23家房企参与了滨科城BK202202号地块的竞拍，该地块达到了最高限价2000万元/亩，总价9.22亿元，楼面价13636.30元/平米，溢价率14.94%，共有华润、招商、中海、龙湖、高速、伟星、万科等20家房企进入竞品质阶段；
滨湖区BK202205号地块最终成交总价177547.8万元，居住用地成交单价2015万元/亩，居住楼面价15112.5元/平方米，溢价率14.81%。最终，包括龙湖、华润、招商、越秀、中海、金茂、建发、绿城等17家房企进入竞品质阶段。此外，滨湖区BK202203号地块最终进入竞品质阶段的房企有15家、滨科城BK202201号地块最终8家房企共同进入竞品质阶段。
从房企数量和背景来看，此次19宗地吸引了近40家房企参拍，其中央国企、安徽本土民营开发商及全国规模性民营企业各自占比约50%。《华夏时报》记者看到，此次土拍不仅吸引了招商、中海、保利等品牌房企，天阜、大家等名不见经传的房企也在其中。
政策环境逐渐松动
业内人士分析，拿地后利润能保障，政策和市场环境逐步改善，令今年合肥的首场集中供地一扫去年的阴霾，重归竞争激烈态势。
“合肥本次集中供地的火爆情景，主要源于合肥市政府本次土地出让的诚意。”中指研究院土地事业部分析师殷玉轩告诉《华夏时报》记者。
殷玉轩指出，此次土拍，合肥对参拍门槛和拿地成本上均做出了调整，优化了竞价规则，采用达到中止价后进入“竞品质”的竞价政策，同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。在开拍前几天还对《高品质建设内容和评分标准》进行了调整，将二级及以下开发商资质的分值调整为4分，与一级开发商资质的5分仅差1分，缩小中小房企在竞品质阶段与头部房企的差距。
根据出让资料，《华夏时报》记者看到，大部分地块取消了配建保障性租赁用房比例，仅滨湖5宗地要求配建15-20%，经开区、庐阳区各有一幅地块要求配建5%。
同时，代建要求减少，17幅地块多数只有一些幼儿园、绿地、道路等的代建要求。此外，还有一些地块面积缩减或被分割。例如，包河卓越城地块在去年第三轮集中供地中流拍，这次面积为243.42亩的“巨无霸”地块一分为二重新摆上货架。
殷玉轩强调，从房企需求端来看，本次合肥土拍的利润率相较于去年二三批次有了明显提升，即便达到地价上限利润率仍十分可观，对于房企吸引力十足。
“本次成交地块中，要么是位于紧邻安徽省政府的滨湖科学城，要么是交通便利配套完善或积攒了大量的需求，例如包河区的03、04号地块，庐阳区02、03地块；或者是具备规划利好、同时当前又具备去化优势的蜀山区小庙镇3宗地。”殷玉轩向《华夏时报》记者表示。
另一方面，有业内人士指出，房地产政策面的转好坚定了房企们的拿地信心。
就在合肥土拍前日，3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议上提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施；同日，财政部宣布，“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。
同策研究院研究总监宋红卫对《华夏时报》记者表示，从政策面和市场面来看，目前整体政策环境在逐渐松动，给房企投资增加了信心，更重要的是合肥市场相对稳健，在上一轮房价上涨过程中涨幅较小，目前来看稳健性要比很多过快上涨的城市更具潜力。
值得注意的是，在“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”竞拍规则的指导下，合肥的竞品质拍卖从去年的“试运营”到今年的“大规模铺开”，全面竞品质时代似乎已经到来了。“经过去年的震动，开发商对于土地的经营思考也发生了转变，由经营’量’的广度转为经营’质’的深度，这也是中国房地产向着良性发展转变的一个积极现象。”殷玉轩表示。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
