本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
近日，东莞2022年首批集中供地正式挂牌上线，值得注意的是，东莞本次的土拍规则出现了明显变化，主要包括：取消新房限价；部分地块取消无偿配建安居房要求；下调竞买保证金。
对此，有专家表示，当下，开发商资金链紧张，拿地积极性很低，都希望供给端让利，拿出优质地块、降低出让门槛，给出利润空间，吸引开发商。
东莞土拍规则放松的背后是住宅库存的高压。机构数据显示，2021年年末东莞一手住宅库存消化周期为12.7个月，比2021年年初的消化周期长9.4个月。截止2022年2月底，东莞住宅库存消化周期已经上升至15.2个月左右，创近8年新高。
有专家表示，因为东莞很大一部分购买力来自深圳，所以只有当深圳楼市好起来，东莞楼市才会随之好转，而现在，深圳楼市下行情况更严重，对东莞的支撑力度也不够，预计东莞楼市还得蛰伏一段时间。
土拍规则多面放松
东莞本次共出让8宗涉宅地，分布于横沥、道滘、长安、塘厦、常平、大岭山6个镇，总价170.83亿元，出让总面积33.29万平方米，将于4月19-20日进行出让。
总体来看，东莞此次供地有以下几点变化：部分地块取消无偿配建安居房要求；取消了去年设置的新房销售限价；部分去年挂牌过的地块竞买保证金下调。
《华夏时报》记者了解到，2022WR003长安地块和2022WR004塘厦地块曾在2021年挂牌出让，流拍后今年再次挂牌，出让规则出现了明显变化。
2022WR003长安地块去年要求首批最高毛坯房房价不高于41998元/平方米，本次则取消了限价的规定；竞买保证金方面，去年为22亿元，今年则下调至10.1亿元；另外，该地块去年要求无偿配建约21066平方米的安居房和停车位，今年也已取消。
2022WR004塘厦地块去年要求首批最高房价毛坯不高于 38220元/平方米，今年已经取消限价；竞买保证金去年要求12亿元，今年则已下调至4.5亿元。
值得注意的是，除了上述两宗地块，其余的6宗地块也均未设定限价，在配建要求上，也仅有塘厦地块需要无偿配建安居房和停车位。竞买保证金方面，《华夏时报》记者计算发现，东莞本次挂牌的8宗地块，竞买保证金占起始价的比例都在20%左右。
“政府给开发商让利的心态很明显。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当下，开发商资金链紧张，拿地积极性很低，各地都希望在供给端让利，拿出优质地块、降低出让门槛，给出利润空间，吸引开发商。
李宇嘉进一步指出，对于东莞等热点城市来说，限购、限贷等政策不能公然放开，需求端的政策放松空间比较小，因此只能在土地端放松，开发商在土地端的积极性提高了，降价促销的情绪才能缓解，市场预期才能稳定下来。
李宇嘉还表示，从各地目前的纾困政策看，很多城市在公积金、入户、补贴等方面的政策扶持不足以把楼市的预期拉上来，郑州19条新政之后，各地的纾困政策力度会越来越大，未来各热点城市基本上都会把好地块拿出来，降低门槛，给开发商让利。
库存消化周期创8年新高
反观东莞市场，2021年东莞市房地产政策全面收紧，限购、限贷、限价等政策升级加码，相应的，2021年，东莞楼市急转直下。
中原地产研究院数据显示，2021年，随着东莞“2.27新政”出台，高烧的楼市开始明显退烧，叠加多项调控新政陆续出台，市场成交进一步下行。2021年6月-11月，东莞一手住宅月均成交量3433套，同比下降51%；二手住宅月均成交量1342套，同比下降74%。
从2021年全年来看，东莞一手住宅成交42347套，491万平方米，成交面积同比下降34%；二手住宅成交19490套，187万平方米，成交面积同比下降33%。库存方面，2021年年末东莞一手住宅库存439万平方米，同比上升47%，消化周期拉长至12.7个月，比年初的消化周期长9.4个月。
来到2022年，东莞楼市的成交情况仍然不理想。中原地产研究院数据显示，2月东莞住宅成交量8.2万平方米，环比下降57%，同比下降67%，创过去15年同期新低。库存方面，截止2022年2月底，东莞住宅库存套数34749套，同比上升52%。按照过去6个月消化速度计算，截至2月底东莞住宅库存消化周期约15.2个月，创近8年新高，高库存压力显现。
东莞市一房产中介对《华夏时报》记者表示，2021年年底，因为开发商着急回款，所以东莞很多楼盘都有折扣，折扣力度在九折左右，而最近的折扣没去年年底那么大了。从区域来看，临深区域的楼盘优惠力度比较小，离深圳远一点的楼盘优惠力度会大一些。在他看来，本次拍卖的土地销售不限价，开发商可以自由定价，相应的，房价也会上涨。
“去年上半年东莞楼市太过火爆，下半年，政策调控后，来自深圳的购买力大幅下降。”李宇嘉表示，从过去的市场走势看，因为东莞很大一部分购买力来自深圳，所以只有当深圳楼市好起来，东莞楼市才会随之好转，而现在，深圳楼市下行情况更严重，对东莞的扶持力度也不够，预计东莞楼市还得蛰伏一段时间。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
