本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
近日，招商蛇口（股票代码：001979.SZ）发布了2021年业绩。数据显示，2021年，招商蛇口延续了2020年“增收不增利”的局面，营收1606.43亿元，同比增长23.93%；归属上市公司的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。
对此，招商蛇口财务总监黄均隆表示，毛利率下滑是行业的普遍现象。另外，他表示，2017年和2018年拿的高价地，近两年一直在结转，这是招商蛇口毛利率下降的重要原因，接下来，2019、2020、2021年拿地的项目会开始结转，特别是去年下半年拿的一些地和今年拿的地，利润率可能会提升，相应的，后续的毛利率会有所提升。
毛利率连续三年下滑
数据显示，2021年招商蛇口实现年度签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%。
从营收来看，2021年招商蛇口营收总额1606.43亿元，同比增长23.93%。从收入类型来看，社区开发与经营、园区开发与运营、游轮产业建设与运营的营收占比分别为79.63%、20.25%、0.12%。
然而，尽管销售额和营收都在上涨，招商蛇口的利润却在下滑。2021年招商蛇口归属上市公司的净利润为103.72亿元，同比减少15.35%；毛利率为25.47%，同比下降3.22个百分点，至此，招商蛇口的毛利率已经连续三年下降。
招商蛇口财务总监黄均隆在2021年业绩会暨投资者交流会上表示，毛利率下滑是行业的普遍现象。他表示，2017年和2018年拿的高价地，近两年一直在结转，这是招商蛇口毛利率下降的重要原因，接下来，2019、2020、2021年拿地的项目会开始结转，特别是去年下半年拿的一些地和今年拿的地，（此后）利润率可能会提升，相应的，后续的毛利率会有所提升。
另外，在毛利率的提升方面，董事长蒋铁军表示，未来，招商蛇口要从发展、设计、成本、供给、营销、财务、组织等各个维度进行精细化管理。
2022年销售目标3300亿
据悉，招商蛇口2021年的资产负债率61.67%，小于70%；净负债率42.82%，小于100%；现金短债比1.25，大于1，三个指标均处于绿档标准。2021年招商蛇口主要通过银行、债券、票据、资产证券化等方式融资，综合的资金成本为4.48%。另外，2021年，招商蛇口获取土地113宗，同比2020年增加了15宗，核心城市投入占比90%，同比上升10个百分点。
业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰透露，2022年，招商蛇口全年的销售目标为3300亿元，与2021年的目标一致。
那么，2022年招商蛇口的拿地计划是怎样的？蒋铁峰表示，招商蛇口会在满足公司现金流安全，三道红线全绿，净负债率下降的大前提下，以效定投，量入为出。拿地要遵循宁缺毋滥的原则，即“宁愿不拿地，也不要拿错地”。在蒋铁峰看来，“招拍挂”和“收并购”这两种拿地的方式，处于同样的地位，不过，他表示，2022年，招商蛇口通过“招拍挂”拿地的比例会比收并购的比例高一些，因为经历了去年下半年很多地方流拍的情况，很多地方政府现在会把一些好的地块拿出来。
近期，民营房企纷纷暴雷，央国企因为在资金方面存在优势，市场上关于央国企的收并购受到广泛关注。对此，蒋铁峰表示，招商蛇口收并购遵循的原则很简单，即商业回报好，对股东回报高，不过，与招拍挂拿地比起来，并购的风险会更多，所以，公司对收并购的风险控制要求会更高。他表示，现在很多项目看起来很好，但是进行尽调之后，发现问题特别多，所以招商蛇口对收并购的态度是积极寻找，谨慎推进。
而从此前并购债的使用情况来看，招商蛇口的态度如蒋铁峰所说，遵循了谨慎的原则。据财新网报道，2022年初，招商蛇口注册了一笔30亿元的并购中票，是央行表态后首个成功注册房地产并购类债券的企业，不过，这笔并购债券并没有投向近期出险民企的项目，而是地方国企上海地产（集团）有限公司旗下的一个旧改项目。
业绩会上，有投资者提问，当前的市场环境对央国企房地产企业来说，是否是一个追赶的机会。许永军表示，当前市场快速出清的情况下，招商蛇口不单单追求规模，规模只是经营之后的结果，对于招商蛇口来说，任何的规模都是有效益的规模，重要的是在“稳”的基础上，如何做的更好。
那么，要如何做的更好？业绩发布会上，许永军强调，未来，招商蛇口将有三大转变，即以开发为主到开发运营并重，重资产向轻资产的转变，同质化竞争向差异化转变。
招商蛇口将资产分成了三类。蒋铁军表示，招商蛇口的核心优质资产不会转让；产融类资产，占有的资金大，目前已经搭建了国内外产业REITs，会继续经营；而历史上配合住宅持有的商业资产、低效或者无效资产，招商蛇口会积极将其变换成现金，然后转换为优质资产，以提升资产质量。另外，蒋铁军还表示，招商蛇口最近加大了旧改的力度，这些项目也会对公司的利润有所贡献。
去年下半年以来，不少房企开始暴雷，各地预售监管政策越来越严格，这给房企也带来了一定的压力。黄均隆表示，2021年初招商蛇口并表口径监管资金是155亿元，占并表口径回款1642亿的9%，2021年年末，并表口径监管资金是231亿元，占并表回款1840亿元的12%，增加了3个百分点。不过，黄均隆表示，从当前的情况来看，各地政府出于保交付的压力，预售资金的监管难以放松，不过由于公司一直以来资质比较好，信用比较好，现金流比较稳定，因此从因企施策的理念来看，监管政策的变化对招商蛇口来说相对友好一些。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
