本报记者 李贝贝 上海报道
3月25日，龙湖集团公布2021年业绩报告。作为为数不多如期交付年度业绩的房企之一。2021年，龙湖集团实现合同销售额2900.9亿元，同比增长7.2%；剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利224.4亿元，同比增长20.1%；一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年满足“三道红线”指标要求。
龙湖集团执行董事兼首席执行官陈序平在同日下午2点举行的业绩会上透露，2022年龙湖集团全口径的销售目标定为3000亿元，已准备可售资源4700亿元，有信心达成全年销售目标。
全年收入同比增长21%
作为房地产行业的“三好生”，2021年，龙湖再次交出了一份优异的成绩单。年报显示，2021年，龙湖合同销售额为2900.9亿元，同比增长7.2%。分区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区的合同销售额分别为818.9亿元、639.1亿元、723.8亿元、433.3亿元及285.8亿元，分别占集团合同销售额的28.2%、22%、25%、14.9%及9.9%。
得益于稳健的经营，2021年，龙湖实现营业额收入2233.8亿元，同比增长21%，股东应占核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%；毛利565.4亿元，同比增长4.6%；毛利率25.3%，核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10%。
陈序平直言，在高价地进入结转和限价背景下，行业毛利率有所下降。但未来随着高杠杆房企的出清，土地端会更加合理，加之商业等高毛利业务占比的逐步提高，龙湖的毛利率有望得到修复。同时，毛利率较高的商业、物业等非地产板块在公司的占比会越来越高。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，未来公司整体的毛利率将会保持在25%左右，新房销售的毛利率在20%以上。
稳定的财务数据亦令龙湖在行业中占据较优位置：2021年，龙湖综合借贷总额为1920.7亿元，平均借贷成本4.14%，平均贷款年限6.38年；“三道红线”方面，剔除预收账款后的资产负债率为67%，净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为3.88倍。
期内，龙湖在境内成功发行90亿元公司债，10亿元中期票据，票息介乎于3.35%至4.4%之间，期限介乎于5年至15年。2022年1月，龙湖在境内成功发行28亿元公司债。赵轶表示，目前整个交易所还有银行间市场对于优质的企业，不管是民企还是国企，都非常支持。因为一直主动管理债务，龙湖一年到期债务只有不到8%，今年刚性到期还款只有144亿，目前已经还74亿。“这意味着往后看，我们的刚性还款一共只剩70亿。”未来公司将继续保持融资管理的资质和精细度，在多变的融资环境中寻求融合度和主动性。
商业启动轻重并举模式
过去一年，地产开发之外，其他5大主航道业务亦齐头并进。
其中，秉承龙湖集团“空间即服务”战略，龙湖商业自2000年从重庆起步以来，凭借“天街”和“星悦荟”这两大商业产品线品牌，稳步践行在全国高能级城市的网格化布局。
2021年，龙湖商业在后疫情时代消费回暖的势头下快速发力，全国网格布局进一步加深：截至2021年末，公司已进入全国30座城市，累计开业商场达61座，累计获取的商业项目超过120个，整体出租率97.2%；全年商业租金增长40%至81.5亿元，商场销售额增长53%至467亿元，平均日客流209万人次，同比增长38%。
值得关注的是，2021年，龙湖商业开启“轻重并举”模式，在一二线城市网格化布局提速，全年新开12座商场，长沙、武汉首座天街开业运营，全国首个龙湖商业轻资产项目——武汉范湖里商业街也惊艳亮相。据悉，范湖里是由龙湖集团与武汉地铁集团整合资源优势打造地铁TOD商业示范项目，位于武汉综合经济指标排名第一的核心区域-江汉区，坐落于地铁2号线和3号线换乘站，串联起武汉三镇，并与武汉江宸天街联通，服务周边近百万居住客群。
开展商业轻资产业务，也是龙湖集团“空间即服务”战略的又一次延伸。《华夏时报》记者了解到，龙湖商业的轻资产模式旨在为不同需求的业主提供更为灵活的专业商业运营服务，从而实现资产的保值增值。
2022年，龙湖商业将有18座商场投入运营，其中，13座为重资产，5座为轻资产。在强大的集团实力与商业体系能力的支撑下，龙湖商业未来将“轻重并举”，与更广大的合作伙伴共享资产管理价值，提升红利。值得一提的是，对于轻资产项目的拓展、运营，陈序平强调，“龙湖不会为了规模或者数量去盲目扩张，每一个轻资产商业项目都有严格的投资和收益回报模型，我们会遵循生意逻辑。”
此外，今年1月初，龙湖集团全新智慧生活及空间服务品牌“龙湖智创生活”正式发布，有机融合物业管理及商业运营两大核心业务能力。2021年，龙湖智创生活物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现全口径收入104亿元，首次破百亿。截至2021年底，龙湖智创生活物业管理板块实际管理面积2.64亿平方米，业主满意度连续十三年超过90%。
2021年也是龙湖长租公寓品牌“冠寓”的“盈利元年”，租金收入22.3亿元、同比增长23%，截至年底累计开业房间数10.6万间，整体出租率为92.9%。陈序平介绍说，未来冠寓业务会保持20%以上的年化增长速度，并将聚焦“持续有年轻人”的20余个城市。
而在房地产增速放缓、现金为王的当下，龙湖管理层强调不会缩减地产之外其他航道的投入力度。
“我们会坚持’空间即服务’战略，包括已有的六大主航道的投资战略。”陈序平表示，龙湖每年都将销售回款的10%投入六大主航道，保证了这些航道的高现金流。未来公司会逐步减少地产对它的纯粹投入，会让已有的六大主航道业务和未来的创新业务都回归到“生意逻辑”，回归到现金流、利润的逻辑，争取做一个成一个，也能让未来的创新业务为利润增长提供新的贡献。
“多元化的业务布局，在不断增强龙湖的盈利能力。”陈序平补充说，未来会更加聚焦城市的进入性，布局高能级城市，发挥多航道效应，这样整个组织管理才可以提效，能更高效的应对外部挑战。
土地获取“量入为出”
2021年对所有房企而言，无疑都是充满挑战的一年。龙湖集团执行董事兼副董长邵明晓表示，2021年，政策带来的对行业的影响、叠加疫情冲击应该是比较大的。
对外部市场的不确定性，龙湖还是定下了明确的全年目标。“今年全口径的销售目标是3000亿元，权益销售额大概2000亿元左右。”陈序平对新的“变化”进行了解释，“我们从今年1月份开始回归到以权益后的销售额为披露口径，核心还是希望整个经营回归到我们自己的权益和利润，向市场更加真实、更加有效地披露我们的销售业绩。”
为有效保障销售目标的完成，龙湖目前已经准备可售资源4700亿，其中主力推盘项目263个，主力全新项目54个，主力老盘的新一期170个。
年报显示，2021年龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为2355万平方米，权益面积为1338万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币6485元。截至2021年末，龙湖集团的土地储备合计7354万平方米，权益面积为5047万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币5251元，为当期签约单价的30.9%，这是一个非常合理的数值，也体现了龙湖的成本管控。
对于《华夏时报》等媒体记者提出的拿地计划与策略问题，陈序平强调“量入为出”。其称，龙湖围绕着毛利率、净利率等底线指标，量入为出，理性获取，始终坚持投资原则。随着土地市场热度回落，以及高杠杆、不理性的出清，将有利于龙湖获取价格更低的土地，有利于地产毛利的逐步修复。
招拍挂拿地方式之外，管理层也就并购贷及收并购事宜向《华夏时报》记者等进行了回复。
赵轶直言，“我们对所有负债都是统一管理，并购贷虽然说央行可能给了政策，但是我们还是比较审慎的。整体而言龙湖对于项目会积极去看，对平台型的会尤其审慎，并购也是采用这么一个方式。现在一手土地市场也出现了很好的机会，我们会平衡看这些机会。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
