本报记者 李贝贝 上海报道
3月24日，旭辉集团董事局主席林中在业绩会上指出，行业已经从高负债、高杠杆、高增长模式转向高质量、高品质、高效益发展模式。
面对行业变化，“旭辉要穿新鞋走新路，从追求规模全面转向追求效益，追求利润导向。”同时，旭辉要坚持更稳健的财务，严守财务纪律，持续降低负债水平和融资成本，“通过8-10年时间，旭辉要将净负债率降到30%以内”。
希望2023年开始恢复毛利率增长
3月24日上午，旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉控股”）披露2021年度业绩报告。
年报显示，2021年，旭辉控股实现营收1078.35亿元，同比上升50.2%；完成合同销售金额2473亿元，同比增长7.1%。旭辉控股执行董事CEO林峰表示，这是因为“旭辉2021年的土储布局主要聚焦在一二线（城市），新拿一二线（城市土地）的占比达到87%，所以销售均价同比提升了13.8%。”
其中，住宅项目的合同销售金额占旭辉合同销售总额约92.5%，办公楼及商业项目的占7.5%；具体到区域，2021年，长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额分别占旭辉控股合同销售总额的46.6%、19.8%、22.4%和11.2%。
截至2021年末，公司剔除预收款后的净资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，“三道红线”全部达标，成功兑现了去年中期的承诺。
值得注意的是，旭辉是目前为数不多打通了境内外融资的民营房企。业绩会上，旭辉控股执行董事兼CFO杨欣透露，今年年内旭辉仅剩下一笔刚性到期债券，为4月23日将到期的16亿元境外人民币债券，而这笔债券目前已经赎回了1.2亿元。
同时，2022年以来，公司已提前回购兑付多笔债券，一年内到期的有息负债仅占总负债的16%。截至2021年末，公司手头现金余额为467亿元；同期，公司物业销售金额现金回款率超过95%，达到2403亿元，同比增长20%。
据杨欣介绍，截至去年年末，旭辉在手的授信额度超过2000亿元，与往年持平。此外，旭辉与工、农、建、交、招商、民生等银行均签订了总对总战略合作，并与战略合作银行签订并购贷专项额度，2021年新增的融资成本平均为4%，截止到去年年底的平均综合融资成本在5%。而就在两周前，旭辉还与平安银行签订了50亿元的专项并购额度。
不过，《华夏时报》记者注意到，2021年，旭辉的毛利率、核心净利润率及股东权益应占净利润均有不同程度的下滑：2021年，旭辉的毛利率为19.3%，同比下降2.4个百分点；核心净利润率为6.8%，同比下降4.4个百分点；股东权益应占净利润减少5.2%至76.13亿元。
对此，杨欣解释说，在过去两年里，房地产行业的毛利率一直处于下行趋势，限价也对整个行业毛利率“确实客观上有一定制衡”。但“随着这一轮行业波动，逐步进入到尾声，包括监管层对于土地出让端政策优化，未来行业毛利率修复是一个大概率事项”“希望2023年开始恢复增长”。杨欣表示，除了在开发端会去保持高于行业平均水平毛利率以外，30%左右非房地产开发收入也会比较明显提升旭辉的毛利率。
“穿新鞋走新路”
“行业正处在跌宕起伏的阶段，很多人对前景感到迷茫。”林中指出，房地产行业是个永续的、周期性的行业，现在只不过是在“冬天”，“相信冬天快结束，春天也就不远了，我们对行业健康发展和良性循环充满信心”。
对于2022年的房地产市场走势，林中的判断是“前低后高”，指出市场在逐步复苏，期待五六月份迎来楼市“小阳春”。整体来看，市场表现较为分化，一线城市特别是上海和北京市场表现好，二三线城市稳定，三四线城市供过于求，处在去库存阶段，压力比较大。
不过，管理层没有透露2022年的销售目标，而是强调旭辉的目标是“保持权益销售额稳定”。
林中解释说：“因为旭辉未来几年会大幅度开始提高权益销售额比重，而不只关注表面销售额大小。我们最终关心的是核心权益销售背后旭辉销售的含金量，旭辉销售的利润。”其称，旭辉已经做了一个彻底的改变，“穿新鞋走新路”，过去关注规模，未来关注经营效益，未来关注核心利润、关注ROE（净资产收益率）等。
据林中介绍，旭辉2022年约有3600亿元的可销售货值。新增土地储备上，旭辉2021年收购66个新项目的权益，应占土地出让金合共为394亿元；今年一季度共收购3个新项目的权益，应占土地出让金34亿元。
值得一提的是，2022年，旭辉正式进入集团的第三个“五年战略”，林中表示，面对市场的种种变化，在“做强做厚和做久”的“三五目标”之下，旭辉将坚持稳健的财务，严守财务纪律，持续降低负债水平和融资成本，希望未来每年净负债率都要下降，长期来看8到10年，旭辉要将净负债率降到30%以内，对标现在香港优秀的房企以及国外优秀的房企。
同时，严守投资纪律和标准，不拿贵地，不拿错地，不做激进的收并购、聚焦深耕战略性城市和根据地板块、优化合作、增加土储等。
此外，在夯实主业的同时，旭辉还将积极布局和发展物业、商业、长租、代建等多个赛道，构建“轻重结合”的业务模式，打造“开发+持有”的核心竞争力。
年报显示，旭辉商业持有物业收入达10.3亿元，在营项目14座，出租率保持在93.5%；物业板块旭辉永升服务（01995.HK）2021年营业收入同比增长50.8%至47.0亿，净利润同比增长56.5%至6.9亿，在管面积则较上期末增长68.3%至1.7亿平方米；旭辉瓴寓则探索通过R4租赁用地资管模式、大社区托管模式、存量资管模式“三条腿走路”，目前已进入20个城市，房间规模近8万间，位列开发类长租公寓品牌TOP3。
作为旭辉2021年成立的新业务板块，截至2022年3月末，旭辉建管合约总建筑面积约280万平方米，预估代建费金额约4.7亿元，预估可售货值约145亿元。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
