本报记者 宋婕 陈锋 北京报道
REITs产品又将增添新成员。3月31日，2022年首单公募REITs产品华夏中国交建REIT公告称，基金将在4月7日发售。该基金预计募集总规模为93.99亿元，若顺利完成募集，将成为市场上规模最大的公募REITs。
截至目前，市场上有11只公募REITs上市，成立至今取得20.20%的平均收益率，特别是在今年震荡的市场中走出了相对独立的行情。但也要注意到，其整体溢价率更高，截至3月31日收盘，高达29.39%。而三个月后，认购首批9只REITs的战略投资者，持有的21亿份额将在6月解禁，届时市场上出现大量流通份额，或将对交易价格造成冲击。
认购高达38倍
华夏中国交建REIT将于4月7日发售，基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募集总规模为93.99亿元。
若顺利完成募集，华夏中国交建REIT将超过去年平安广州交投广河高速公路REIT产品91亿元的募集规模，成为目前市场上发行规模最大的公募REITs产品。
公告显示，华夏中国交建REIT于3月29日进行了网下询价，共收到68家网下投资者管理的160个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为678690万份，为初始网下发售份额数量的38.78倍。经进一步剔除后，拟认购价格不低于基金份额认购价格（9.399元/份）的网下发售有效报价投资者数量为64家，管理的配售对象数量为149个，有效认购数量总和为664970万份，为初始网下发售份额数量的38倍，位居已面市的6只特许经营权类公募REITs网下询价有效认购倍数的第2名。
另据公告，该基金的初始战略配售发售份额为7.5亿份，占本次基金份额发售总量的75%；网下初始发售份额为1.75亿份，扣除战略配售部分后，占据发售数量的70%；公众初始发售份额为0.75亿份，扣除战略配售部分后，占据发售数量的30%。基金自合同生效之日起存续期为40年。
业内分析人士表示，华夏中国交建REIT网下询价的火爆景象显示了投资者对该产品投资价值的高度认可。
资料显示，华夏中国交建REIT项目底层资产是武深高速嘉通路段，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。
国元证券表示，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益较为稳定等特点，被视为公募REITs优质的底层资产之一。
平均溢价率高达29%
从市场表现来看，自2021年6月21日首批公募上市发行，截至3月31日，市场上的11只REITs成立以来全部实现正收益，但各产品涨幅程度有分化。涨幅最大的是富国首创水务REIT，达57.33%，同一批次相对涨幅最小的是平安广州广河REIT，为3.03%，11只REITs的平均涨幅为20%，在今年的市场中走出了相对独立的行情。
一位基金经理对《华夏时报》记者表示，REITs和股票、债券相关性很弱，一般不受市场影响，收益主要取决于背后的不动产。
东莞证券称，国内基础设施公募REITs的底层资产主要覆盖产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保等领域。从盈利角度看，生态环保类产品的涨幅在四类产品中最高，其次是仓储物流类、产业园类和高速公路类，代表风险程度的平均溢价率则是相反的。
在今年2、3月，市场震荡时，REITs产品连续走强，一大批产品出现高溢价，相关基金管理人为此发布停牌或在基金通平台暂停转让及风险提示的公告。
截至3月31日，整体来看，相较于发行价格，基础设施REITs依然维持着较高溢价。Wind数据显示，11只基础设施REITs的平均溢价率为29.39%，有5只产品的溢价率超过了30%。其中富国首创水务REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT的溢价率更是分别达到60.27%、47.38%、42.96%。
6月21亿份额解禁
截至发稿时，已经有8只REITs披露年报，可以看出个人投资者只持有较少的份额，70%以上的份额在机构手里，有的甚至超过90%。
REITs的持有者以机构为主。和一般基金不同，REITs的份额中均有超过一半以上是非流通份额，持有者为原始权益人和战略投资者，战略投资者的限售期为12个月。3个月后，今年6月21日，首批9只REITs的战投将迎来解禁。
据Wind数据统计显示，9只公募REITs的发行规模达到64亿份。其中，今年6月解禁的基金份额达到21.93亿份。这意味着解禁份额占总份额的比例达到34.27%，超过了目前32.4%的流通份额。
华泰证券表示，公募REITs目前累积了较大涨幅，投资者可以出售兑现收益，需要警惕解禁带来出售压力和价格冲击。同时，首批公募REITs年报即将披露，公募REITs的底层现金流假设面临调整，对业绩、现金流分配不及预期的品种保持谨慎，对业绩、现金流分配超预期的品种可以积极关注。
望京博格主笔郑志勇对《华夏时报》记者表示，首批REITs的战略投资者从中获益丰厚，随着REITs的溢价率高企，对他们而言继续持有的性价比已经不高，很可能会在解禁后选择卖出，届时可以申购新的REITs套利。
建信基金提醒，投资者需要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs的衡量。
编辑：严晖 主编：夏申茶
