本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
3月31日上午，万科集团举行了2021年线上业绩推介会。
会上，对于2021年的业绩，万科董事会主席郁亮进行了补充反思与检讨，他表示，过去，万科充分授权，造成开发类业务离散度大的问题，另外，多赛道探索的成本比预想大，对过往业绩产生影响。另外，郁亮也表示，房地产行业常做常有，常做常新，2022年，万科的工作任务为“止跌企稳，稳中提升”。
值得注意的是，以前万科的分红比例一直都是35%，今年是50%，对此，万科董秘朱旭表示，“主要的考虑也是因为今年权益净利润下降了45%，为了能够使股东的分红比例下降有所缓解”。朱旭进一步表示，如果这次分红的政策能得到股东大会同意，分红可以达到人民币112.7亿元，每股分红人民币0.97元。未来公司会把股息分红的比例稳定在35%到40%之间。
一切事在人为
数据显示，2021年，万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。2021年，万科出现了38年发展史上第三次净利润下滑（另外两次是1995年和2008年）。
业绩会上，面对“业绩洗澡”的质疑，万科总裁、首席执行官祝九胜表示：“因为业绩下降，管理层个人收入也是大幅下降的，用这么贵的代价去业绩洗澡，没有必要也更不可能，一定要说和洗澡有关系，我们更愿意选择‘冲澡’的方式，用凉水浇一下自己的头，遏制冲动的身子，让自己的体格更健康，头脑更清醒。”
对于利润下滑，万科董事会主席郁亮进行了补充反思与检讨，他表示，一方面，万科过去一直是充分授权，这在行业快速增长期有利于迅速抓住市场机会，但是随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，单一城市公司和单一区域不具备完整能力，部分项目不及预期，拉低了整体表现；另一方面，2014年万科开始进行转型探索，多赛道同时探索的成本比预想更大，过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，市场变化之后，这些学费对成绩的影响就显露出来。
对于2022年的工作任务，郁亮用八个字进行了概括——止跌企稳，稳中提升。对此，郁亮进行了详细阐述，他表示，从外部基础来看，有利于市场稳定的政策措施不断出台；另外，房地产开发仍然是重要的经济活动，未来，伴随着增量的发展机会减少，存量不动产方面的经营和服务机会是增加的，而万科以开发、经营、服务并重，已经做足了布局和准备、
从内部基础来看，万科的开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年通过对开发业务的集中统筹管理以及高质量投资，实现止跌企稳，未来2-3年的储备也有保障；其次，万科的经营、服务类业务增速快，NOI率势头较好，会逐步形成新的利润蓄水池；另外，万科净负债率长期处于低位，三道红线全部符合绿档，信用评级在行业中处于领先地位，能够获得更多的投资与发展机会。
反思了利润下滑的原因，阐述了未来业绩增长的可行性，郁亮强调，任何计划和目标都要靠人去干，一切事在人为，他表示，万科已经取消集团合伙人层级，合伙人已带头下沉前线。
经营服务类业务就像“养儿子”
业绩会上，有媒体质疑，万科的经营服务业务的财务情况未来可能与开发服务不可相提并论，对此，郁亮表示，从当前财务情况来看，经营服务类业务与开发业务确实不可比，但是开发业务有天花板，去年可能就是房地产行业的天花板，所以要提前布局好未来，未来经营类业务的利润贡献肯定不会少。
郁亮进一步表示，不同于开发业务的年度清零，经营服务类业务会以滚雪球的方式发展，而且，当内外部发生重大变化的时候，经营服务类业务会更稳定。另外，经营类业务的收入可能没法和开发类业务相比较，但经营服务类业务利润空间会更大，未来更长一段时间，经营服务类业务和开发类业务将可以相提并论。
那么，万科的经营服务业务如何才算得上是成功？郁亮用“卖猪”或者“养儿子”来进行比喻。他表示，卖猪是通过卖出得到利润回报，养儿子则是通过知识来赚钱，而万科更倾向于“养儿子”，也就是上市。那么，经营类业务为什么要上市，郁亮表示，当某项业务发展成熟，胃口会变大，而房地产行业不可再融资，所以经营服务类业务需要独立发展。
那么当前，万科的经营服务类业务发展情况如何？据悉，2021年万物云的收入首次超过200亿元，同比增长32%；物流仓储近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%；万科泊寓近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI约为5.3亿元，同比增长193%；商业业务方面，印力近五年收入复合增速达20%。
郁亮对开发经营本部的要求很简单：止跌、企稳、回升
那么，对于当前最主要的开发业务，万科将如何进行优化？
万科开发经营本部首席合伙人张海在会上表示，为了应对市场的变化，集团去年9月份设立了开发经营本部，郁亮主席对于开发经营本部的要求很简单，就是止跌、企稳、回升。
张海进一步解释，一是开发业务的规模应该保持在行业第一阵营，毛利率稳定在20%左右；二是要投资获取一批好项目，将投资的增量转化为业绩的增量，从而稳定开发业务的基本盘；第三是在地铁上盖持续做了很长时间的努力，今年以天空之城为代表的轨道综合体项目全面建成交付开业，保持在TOD领域的综合开发经营能力优势；第四是要发挥集团各业务协同的优势，从单项目开发模式向区域全周期、全品类的发展模式转变。
另外，张海还强调，今后要更专业，更理性地看待预期，从前根据区域回款来进行投资，现在是按照团队操盘能力来进行投资。另外，投资之后也要加强管理，首次开盘之后也要定期纠偏。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
