珠海横琴写字楼。 张慧敏 摄
本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
近日，第一太平戴维斯发布的2021年下半年大湾区写字楼数据显示，2021年下半年，大湾区甲级写字楼租金指数环比下降1.9%，其中，香港甲级写字楼租金指数录得大湾区最大跌幅，环比下降6.2%，至134.7，香港租金指数首次同时低于广深。机构指出，这主要受股市波动、香港本地第五波疫情持续，内地企业租赁需求放缓等负面影响。
另外值得注意的是，2021年年末，珠海和东莞的写字楼空置率较高，均超过45%。专家表示，2022年，珠海及东莞写字楼空置率将继续上升。
珠海空置率高达46.9%
具体来看，截至2021年底，珠海及东莞两城甲级写字楼空置率分别为46.9%及53.4%，其中，珠海空置率较高的区域为前山、老香洲及横琴片区，东莞空置率较高的子市场分别为万江、南城总部基地及CBD莞太路区域。
事实上，珠海和东莞的甲级写字楼空置率一直不低，数据显示，近三年（2019-2021）珠海甲级写字楼空置率在42%至47%之间浮动，而东莞则始终维持在35%以上高位。
值得注意的是，珠海和东莞的写字楼现有存量并不高。第一太平戴维斯数据显示，截至2021年年末，珠海和东莞的甲级写字楼总存量在大湾区中分别排名第三和第四，均不及总存量排名第三的广州甲级写字楼的一半。由此推断，珠海和东莞的甲级写字楼需求并不高。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对《华夏时报》记者表示，2022年，考虑到珠海及横琴市场总存量将同比扩张33.9%，写字楼市场的租赁竞争料将加剧且难以避免；而东莞市场供过于求所带给业主的招商压力犹存，加之部分行业需求因受外部因素打击而削减，2022年珠海及东莞写字楼空置率将继续上升。
与珠海和东莞的高空置率不同，广州写字楼空置率在大湾区最低。第一太平戴维斯数据显示，截至2021年年末，广州甲级写字楼空置率仅9.5%。谢靖宇在接受《华夏时报》记者采访时表示，这主要因为广州经济基本面较为稳健，产业结构中服务业占比较高，需求稳定，另外，广州甲级写字楼总存量及新增供应在一线城市中处较低水平，市场供需关系相对平衡。
谢靖宇预计，2022年，广州将迎来115.6万平方米的供应高峰，其供应规模约为现有存量的19.1%，未来五年（2022-2026年）广州市场仍预计有逾370万平方米的新增供应入市，在此影响下，全市空置率预计显著上升。
面对写字楼的高空置率，市场各方应该采取哪些措施？谢靖宇表示，开发商应关注结构性产品需求，提供灵活、高效、敏捷的办公空间，另外还应该加大租金优惠力度；政府则应该在新建项目审批时结合片区规划情况对商业办公物业配建比例作出规定，同时推动相关扶持政策落地，吸引优质企业入驻。
香港租金指数首次同时低于广深
供求拉锯战之后的结果将在价格上得到体现。数据显示，2021年下半年，大湾区甲级写字楼租金指数环比下降1.9%。值得注意的是，深圳是大湾区城市中唯一录得租金指数正增长的城市，环比增长0.6%，至139.3。
谢靖宇对《华夏时报》记者表示，这主要得益于租赁市场的强势反弹。具体来看，2021年下半年深圳写字楼市场净吸纳量连续两季度突破历史新高，下半年合计净吸纳量约74.7万平方米，其中，南山区的租赁需求最为旺盛，其2021年下半年净吸纳量占全市的67.3%，而南山区科技园片区中TMT行业龙头企业的需求最为旺盛；其次，经济强势复苏对金融行业发展提供的支撑，金融业聚集的福田区亦贡献了全市26.4%的净吸纳量。
与深圳租金指数上涨形成鲜明对比的是，2021年下半年，香港甲级写字楼租金指数录得大湾区最大跌幅，环比下降6.2%，至134.7，香港租金指数首次同时低于广深。对此，第一太平戴维斯相关研究报告指出，这主要受股市波动、香港本地第五波疫情持续，内地企业租赁需求放缓等负面影响。
价格指数方面，2021年下半年，大湾区甲级写字楼价格指数环比下降1.6%，对此，第一太平戴维斯分析，这主要是因为开发商及业主普遍面临融资压力，从而降价出售资产。
对于2022年大湾区甲级写字楼的发展情况，第一太平戴维斯分析，2022年，大湾区经济预计稳定增长，这有望为写字楼市场注入新增需求。不过，香港、广州、珠海将迎供应高峰，深圳预计连续第六年迎来百万平方米左右新增供应。供应压力下，市场竞争加剧，部分业主将延续以“降租金稳租户”为主的租赁策略，租金将延续下行趋势。
另外，疫情尚在全球蔓延，加之世界政治经济环境仍然严峻，市场或面临一定资本流动性问题，投资者心态将受到影响。尽管部分房企积极进行融资活动，但多数开发商及业主仍面临较大流动性压力，写字楼资产价格增长或继续受抑，销售市场仍面临挑战。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
