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房地产触底了吗?专家:“不炒”已实现,只剩“房住”「博鳌论房」

梁宝欣 2022-8-10 09:08:55

本报记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 广州报道

房地产触底了吗?当企业面临调整,重新向上的力量将来自何方?

8月9日,多位专家、业内人士共聚由观点机构主办、华夏时报等联合主办的2022博鳌房地产论坛中探讨。有与会人士认为,房住不炒的“不炒”成分已经去掉了,只剩下“房住”。

房地产触底了吗?

德信控股集团董事长胡一平指出,所谓触底,并不是说房地产这个行业触底,而要看是地价触底还是房价触底。

“其实,我认为现在房价在很多地方已经触底了,因为按照以前的拍卖规则,留给开发商的空间是很少的,这个地方降得空间是有限的。相反就是有些政府出让了以后,它的地价下降还是有一定的空间。”胡一平说。

胡一平还指出,“但是有些供应量太大的地方可能还没触底,还有二次探底、三次探底。”

中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明认为,大家对“房地产底部差不多探明”这个形势判断,还是有点乐观。假如说房企去年销售2000亿,今年同比下降40%,今年就缺口800亿。

“这800亿怎么卖?卖项目是卖不出来的,银行贷款也不可能支持,股东哪有800亿再投进来?我觉得这个游戏没完,随着时间推移它可能越来越严重,现在大家能挺的是因为还有点家底,实际上都在用过去的积蓄。”刘爱明说道。

此外,刘爱明提到,市场真实的信心要反映出来。如今有的地方还在用指导价限制市场的流通性。而市场的精髓在于交易,交易可以看出市场发出的信号。

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一兵则表示,地产是一个周期性行业,中国地产行业所有的调整都是周期,以前是库存周期的调整,并没有出现大规模的产能出清,这一次调整是前所未有的产能出清的调整。

“现在应该是从衰退期到萧条期的过渡,我们一般说触底是到了萧条期,下一阶段会走向复苏,恐怕这个时间会比较长。”郝一兵说道。

行业未来会重构成什么样?

保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金指出,现在大家看到市场的量大幅度萎缩,实际上是回归到一个本来就应有的水平,但是有可能这个回落有点大,未来也有可能会修复一部分,但是不管怎么样,该去掉的已经去掉了,就不可能再回来了,房住不炒的“不炒”成分已经去掉了,只剩下“房住”。

那“房住”这块怎么做呢?

“一定要围绕真实的需求去展开我们一系列企业的模式、整个体系的搭建,包括各个条线、各个子公司的运作,都要按照新的真实的需求去展开,否则是很难去做的。”吴定金表示。

据吴定金透露,在最新土地成本前提之下,能发现依然有很多税前成本利润率15%的项目,包括有的公司要求销售净利率8%到9%以上。

而海南雅诚房地产开发有限公司董事长朱荣斌说道,“过去是良莠不齐,谁都可以在里面赚钱。但大变局之后会出现很大的分化,好的会更好,差的更差。”

值得一提的是,郝一斌也持相同的观点。他认为,这个行业未来会形成新的稳定状态,那时候会有两个分化:一是区域的分化,一定是有些区域恢复了,有些区域恢复不了;二是企业也会分化,有些企业能熬过寒冬,有些企业熬不过。

此外,郝一斌还指出,过去房地产行业是通过激进的融资,通过高杠杆、高负债的模式发展。房地产行业企稳以后,大家的风险意识会增强,有一些企业资产质量非常好,资产规模非常大。以后整个行业的融资会转向直接融资,所谓直接融资并不是IPO,而是集合信托形式的,直接资本监管项目。

上行的力量究竟在哪里?

如今房地产行业上行的力量是什么?究竟在哪里?

对于这个问题,胡一平认为,所有的公司要在目前已经布局的城市里面深耕。

向上的力量还可能来自REITs。刘爱明说,“我觉得最近一个政策非常好,就是REITs对产业园区开放。最近一个央企的项目,成本8个多亿,如果上REITs可以发到15亿。”

吴定金提到,向上的力量,一个是围绕着真实的需求展开,越有真实的需求越有上升的力量。第二是有比较优势的企业,现在信用、品牌、专业能力和管理能力是新一轮分化的主要因素。

此外,朱荣斌也发表了自己的观点,“我觉得危机是非常严重的,但是行业是不会消失的,有变局就有机会。我是今年刚刚开始创业,如果没有这次危机,可能我都没有这个创业机会。优秀的企业还是要坚持信心,未来的路会越走越好。”

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁