绿城中国半年业绩会，图片源自企业公号
本报记者 李贝贝 上海报道
2022年上半年，绿城中国营业收入647.31亿元，同比增长79.14%，但合约销售额为1128亿元，相比去年同期的1717亿元下降34.3%。
在8月26日召开的半年业绩会上，绿城管理层宣布调低年度销售目标。绿城中国副总裁李骏表示，实际上董事会给经营层下达的销售的任务是：保底版3100亿元，挑战版3300亿元，“有信心完成3100亿元的保底目标”。李骏表示，“如果市场下半年还能有进一步的回暖、回暖情况比较好，那么还有望完成3300亿目标”。
绿城中国董事会主席张亚东向《华夏时报》等媒体和投资者指出，“长期还是看好这个行业，感觉绿城未来还大有可为。”张亚东预计，未来三年绿城中国的市场占有率将达到3%。而接下来，绿城“会更加看重营收和利润的有质增长，未来还会保持两位数的增长。”
计划明年清零境内外永续债
受市场环境影响，绿城上半年的销售额有所下滑。8月26日公布的半年业绩报告显示，2022年上半年，绿城中国总合约销售额为1128亿元。对比去年同期1717亿元的合约销售额数据，绿城今年上半年合约销售额同比下滑34.3%。
尽管销售额下滑，但上半年绿城实现营业收入647.31亿元，较去年同期的361.35亿元约增长286.0亿元，增幅高达79.14%；同期，集团实现毛利112.33亿元，较2021年同期的79.35亿元增加了41.6%；在利润指标上，绿城股东应占核心净利润37.26亿元，同比增长36.7%。绿城中国董事会主席张亚东强调，除了规模，现在的绿城更加看重营收和利润的增长。
而受多重因素影响，绿城期内归母净利润为18亿元，同比有下降；毛利率为17.4%，同比下降4.6个百分点。其半年报解释称，“一方面是行业形势的变化，行业毛利率有所下降，另一方面是近年来受限价影响，公司品牌价值溢价未能充分体现”。
绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强也在业绩会上指出，绿城未来的利润率有提升空间，“因为今年上半年获取的地块质量较高，净利润率接近10%”。其称，上半年公司结转毛利率17.4%，与2021年全年（18.1%）大体相当；目前交付的项目主要是三年前甚至更早时期拿的地，已售未结项目的毛利率也已经锁定，与当下的结转水平大体相当。
上半年，绿城的财务状况较为稳定，现金短债比上升、总借贷加权平均利率持续走低。期内，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为632.21亿元，为一年内到期借款余额的2.3倍，期内总借贷加权平均利率为4.5%，较去年末下降10个基点。
相比多数同行，上半年绿城的融资也较为顺畅，在境内完成了总额达175.78亿元的债券公开发行，较2021年同期增长41.1%；境外债方面，2022年1月份，绿城成功发行三年期4亿美元备用信用证增信绿色美元债券，成为其新设立的绿色金融框架下发行的首笔绿色债券。
“我认为公司上半年资本市场表现优秀，高于行业平均水平。”耿忠强强调，上半年绿城新发行的债、增长的债都是长期限的。比如，今年上半年发债平均利息成本是3.33%，跟去年同比3.73%下降了40个BP；境外公司今年上半年发行了4亿美金的绿色债券和1.5亿美金的高息债，同时境外永续债已经全部还清。
财报显示，截至2021年12月31日，绿城中国永续绩规模约107.58亿元，今年上半年，绿城偿还永续债金额82.5亿元；截至今年6月30日，公司永续债已降至25.09亿元。另据业绩会上管理层透露，今年7月，绿城又提前归还10亿，现仅余下15亿元。耿忠强肯定地表示：“公司将继续不断优化财务结构，我们预计明年将逐步实现永续债的清零。”
对于未来的再融资，耿忠强表示，绿城“已经对目前及未来的销售形势，以及当下和未来的资本市场融资环境，以及合作方的情况都做了充分的研判，并做了充足压力测试”。其称，对后续每一笔的贷款归还，以及每一笔经营支出都做了相应资金安排，“能确保后续贷款到期顺利归还，和到期项目顺利交付”。
下行市场中寻找机会
《华夏时报》记者注意到，绿城对今年3月在2021年年度业绩会上定下的3300亿元目标做出了调整。
业绩会上，绿城中国副总裁李骏表示，年初董事会给经营层下达的销售的任务是保底版3100亿元，挑战版3300亿元：“要看接下来的市场情况，回暖得比较好，3300亿还是有信心的。”李军进一步表示，即便是维持现况，可能在3300亿基础上下探一些，但“绝对有信心完成3100亿元指标”。
根据半年报，绿城上半年在8座城市新增项目20 个，总建筑面积约313万平方米，承担成本约304亿元，预计新增货值达731亿元，其中归属绿城的权益货值约554亿元；截至2022年6月30日，绿城集团共有土地储备项目251个（包括在建及待建），权益可售面积约为2097万平方米。下半年，绿城预计还要推盘1850亿元，是上半年的1.4倍；新拓项目年内预计转化450亿元到500亿元。
绿城执行董事及行政总裁郭佳峰介绍，上半年，绿城基本上都在公开市场上拿地的原因在于，公开市场上面的项目质地更好。其向《华夏时报》等媒体透露，绿城在收并购方面也谈过很多家，虽然市场上项目量很大，但都有挺多问题。尤其很多项目是2020年或者2021年年初拿的地块，地价都比较贵，有些已经开发过了的地块规划设计和绿城的品质要求还有一些差异。“所以我们较少考虑收并购，基本上都在公开市场上拿，下半年绿城也会坚持这样的拿地方式。”郭佳峰表示。
《华夏时报》记者看到，对于房地产行业的未来走势，管理层给出了谨慎、看好的态度。
张亚东表示，房地产行业还是主导产业，估计年销售额维持在12万亿元的水平。而对于绿城而言，“我们没有危机，满眼都是机会”。张亚东表示，绿城会在下行的市场中获得更多的市场份额，预计在未来三年后大概能占到行业的3%，份额会逐渐提高。张亚东进一步指出，绿城要进入“三个前十”：其一，销售排名要保持在前十，这个目标“是很轻松很自然的一件事情”；其二，自投项目要进入前十；其三，未来一两年重资产的权益部分进入前十。
张亚东坦言，目前大的经济形势和房地产行业形势都不容乐观，”但我们和同行一样都努力在稳进提质”。
《华夏时报》记者了解到，目前绿城正从组织架构和人员方面着手提升效益。
据张亚东介绍，绿城下一步的整体构架分为两部分：“一部分是重资产，’3900’（即“绿城中国”）强调更加聚焦，更加深耕，以后布局是’10+25’的城市布局，更加注重聚焦核心城市，核心地段和核心项目上，’9979’（即绿城管理）更加注重面上的拓展，以及品牌输出。”
同时，绿城将从原来扩张的三级架构，变为更加聚焦的二级架构。“以前有集团、区域、项目群的管理架构，变成集团和城市公司的两级架构，由原来的放权转向现在部分收权，保证项目和经营品质提升。”张亚东透露，截至目前，绿城年内通过结构架构优化的人员已将近2000人。
责任编辑：陆肖肖 主编：张豫宁
